千亿元负债高悬，大华36.55亿元拿下上海“浦江地王”，激进扩储仍存隐忧

本报记者 李贝贝 上海报道

5月28日下午，上海老牌房企大华集团有限公司（下称“大华集团”）拿下闵行区一宗宅地，成交总价36.55亿元，高达40.72%的溢价率打破了今年内上海土拍溢价纪录。不过，在千亿元负债高悬、业绩逐年下滑、在售项目去化疲软且频发业主维权的背景下，大华逆势高溢价扩储，暗藏经营隐患。

针对企业财务现状、2026年经营规划及品控升级等问题，《华夏时报》记者于6月1日通过“天眼查”平台公开的邮箱向大华集团发送采访提纲，但截至发稿未获官方回应，公司公开电话亦无法正常接通。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，大华积极拿地，体现了其资金实力与一线土储承接能力。但上海核心地块投入偏高，企业需管控负债压力、稳经营促销售，匹配投资节奏，打磨产品实现稳健审慎投资。

40.72%高溢价加码上海

5月28—29日，上海2026年第四批次土拍完成，5宗地块成功出让。其中，作为本批次唯一拿地的民营房企，2026年首次出场的大华集团成功夺得闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块。

出让信息显示，该宗地块土地面积7.98公顷，规划建筑面积8.38万平米，容积率仅1.05。该地块吸引了大华、建发、招商蛇口、保利发展、金茂+象屿联合体共5家竞买人参与现场竞价。经过81轮竞价，该地块触达中止价33.7659亿元（溢价率30%），进入竞高品质建设指标环节，大华、建发、保利发展确认参与。随后三项高品质指标也快速触达竞报上限，转入第二轮竞总价环节。

最终，经过136轮竞价，上海华杨房地产开发有限公司（大华集团）以总价36.55亿元+商品住宅装修标准4000元/平米+计容公共服务设施1670平米+高端人才房配建比例2%竞得该地块，成交楼面价43623元/平米，溢价率40.72%。

业内认为，该地块虽然距离地铁8号线芦恒路站约1公里，但地块规划指标有优势，容积率仅1.05，具备打造叠拼类改善型住宅的条件。地块建成后，预计洋房产品售价约6.5万—7万元/平米，叠墅单价接近8万元/平米，联排产品单价或将突破9万元/平米。但这一价格能否被市场接受，目前仍是未知数。

中指研究院方面表示，该地块地处闵行浦江核心成熟生活圈，距离地铁8号线芦恒路站约1公里，邻近济阳路高架、浦星公路等主干道；商业、教育、医疗等配套资源完善。整体来看，即便在市场调整期，房企对城市核心区域地块及成熟板块高品质住房产品仍保持较高的拿地预期。

而大华此番加码拿地，也是对现有板块布局的进一步加仓。此前，2024年4月，大华曾以总价25.56亿元竞得闵行区浦锦街道MHP0-1302单元35-5地块，成交楼面价4.24万元/平米，后续开发为“大华星樾”项目，与此次摘得的浦江板块地块相距不足3公里，两大地块均主打低密度改善型产品定位。目前，大华星樾446套住宅已售罄。

业绩负债双线承压

在行业整体审慎拿地、多数房企收缩投资的背景下，大华集团持续高溢价逆势拿地的策略，与其持续下滑的业绩、高企的千亿负债形成强烈反差。

官网显示，大华集团始创于1988年，总部位于上海，是“中国最早起步、最大规模的城市更新运营商之一”，多年来专注三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等。目前公司以大华（集团）有限公司为经营投资主体，300余家控股公司协作运营。

由于并未上市，大华集团显得十分低调，其财务状况仅能从第三方机构及“天眼查平台”等窥见。据“天眼查”信息，公司实控人金惠明担任公司董事长、法定代表人，直接及间接合计持股40.08%；董事金玲、副董事长金建明分别持有15.30%、10.43%的最终受益股份，公司股权高度集中。

公开信息显示，大华集团从2006年初开始启动全国战略，2007年曾试图借壳上市未果。不过，在房地产行业上行周期内，其全国化扩张步伐提速，相继进入北京、杭州，并陆续布局了广州、惠州、江门、珠海等多个城市。

2021年，公司明确提出“三年内实现800亿元销售额”的发展目标，确立“提速去化、扩大规模”的核心经营思路，大幅加大土地投资力度。中指研究院数据显示，这一年，大华集团权益拿地金额达260亿元，位列房企拿地榜单第27位；新增货值625亿元。

但随着房地产行业进入深度调整周期，大华集团的经营业绩也在持续承压。以克而瑞统计的房企销售金额榜单为例，2021年—2025年，大华集团全口径销售额分别为559.9亿元，362.2亿元、414.6亿元、297.7亿元、248.0亿元，一路下滑；2026年1—5月，这一数据为91.7亿元。

“天眼查”平台披露的财务数据则显示，2021年—2024年，大华集团营业总收入分别为261.59亿元、421.82亿元、651.83亿元、501.97亿元；同期，公司负债总计分别为1626.70亿元、1594.08亿元、1268.31亿元、1053.00亿元，债务规模逐年下降，但仍维持在千亿规模。而最近几年，公司未公布负债率、毛利等情况。

库存高企、品控翻车

面对行业深度调整与自身经营压力，近年来大华集团全面收缩全国布局，回归上海大本营，聚焦核心板块优质土储，通过高频次、高溢价拿地巩固本土市场优势。

在上述闵行浦江地块之前，2025年3月，大华集团经过67轮竞价，以总价24.86亿元竞得静安区大宁N070302单元111-21地块，溢价率32.31%，对应成交楼面价9.27万元/平米，刷新大宁板块宅地单价纪录，该“大宁单价地王”地块后被开发成豪宅项目“大华·静安年华”。

除高端改善地块外，2025年6月，大华还以30.53亿元竞得青浦区QPS8-0101单元A18-12地块，成交楼面价26843元/平米，容积率2.3，后被打造为“大华·望樾”（又名“望樾华庭”）项目；2025年8月，公司通过合作方式介入嘉定城发持有的嘉定南翔地块，总价约14.6亿元，该地块后续被打造为“大华·星屿”项目。

加快拿地扩储的同时，大华集团新项目开发节奏保持行业高位，拿地到开盘的周期大幅缩短，但多个新盘入市后销售流速低迷、库存积压严重，拿地扩张与市场去化的矛盾日益突出。

以高端项目“大华·静安年华”为例，该项目自拿地至开盘仅耗时六个月，开发效率位居行业前列。但据网上房地产数据，大华·静安年华于2025年9月28日开盘，推出105套房源，截至2026年6月3日仅售出51套，去化率尚不足50%；刚需改善项目的销售表现同样不容乐观。其中，大华·望樾项目于2026年1月、3月、5月三次开盘，共推出566套房源，截至2026年6月3日仅售出154套，去化不足三成。

在售新盘集体遇冷，一方面源于当前房地产市场整体分化、购房者观望情绪浓厚的行业大环境，另一方面则来自大华集团项目交付争议频出、品牌口碑持续承压等深层次问题。

公开信息显示，近年大华集团多个在售楼盘频繁发生业主维权事件。例如，在杭州市萧山区，大华集团开发的“沄萃府”项目曾被宣传为“标杆盘”。而2025年8月，业主在人民网领导留言板集体投诉该项目，称项目存在地下车库、夹层、架空层渗漏、外立面脱落、连廊栏杆材质及锈蚀、架空层效果图延迟提供等多重问题。

在其深耕多年的上海大本营，部分楼盘的品质问题也屡遭诟病。2026年5月，大华星樾60位业主代表，代表项目300余户业主发起集体投诉，直指项目存在宣传与实际交付不一致情况。例如，曾经宣传独立入户大堂与社区居委配套用房设置独立出入口，与业主主归家动线物理分离，但实际上大堂空间被调整为居委及社区配套用房，原规划的独立配套出入口被封堵。

对此，业内人士指出，大华集团逆势高溢价拿地，进一步加重了企业的投资与经营压力。能否在激烈的市场竞争中站稳脚跟，在于补齐产品品质短板、修复品牌口碑、提升项目去化效率，在土储投资、产品品质与销售去化之间找到平衡。严跃进建议，大华需适当关注负债端的压力，同时确保项目经营保持稳定，推动销售数据积极跟进，更好地与投资端形成匹配：“在这一过程中，大华也需做好产品，确保在这一轮投资中实现稳健发展，适度微调。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁