18.8万/平豪宅入市！上海黄浦“四大天王”新盘艰难诞生记

上海豪宅市场迎来新成员。

近日，认购率达到100%的新弘·北京道项目一期首开选房，54套房源悉数上架，供购房者挑选。

这是今年黄浦区极具看点的新房项目。它坐落在由中山东一路、南京路、北京路构成的黄金三角的核心位置，均价18.8万元/平方米，高区楼层房源超过20万元/平方米，与翠湖七期、丰隆&联发新天地项目、华润余庆里并称为“四大天王”。

根据网上房地产数据，截至6月3日，新弘·北京道已经有房源流转进入“已售”状态，当前“可售”状态房源数量为53套。

前尘往事

黄浦区有不少地块自带光环，它们或深藏历史底蕴，或见证时代变迁，新弘·北京道是其中之一，它的故事可以回溯到十余年前。

早期，上海市黄浦区“十二五”规划中有一宗重点旧改地块——黄浦21街坊，它分为南北两个地块，其中南地块原定于2012年完成全部拆迁工作，项目隶属于中星集团下属的上海春日置业有限公司（下称“春日置业”）。

公开信息显示，2015年时，世茂加码上海黄浦核心城区，将目光锁定黄浦21街坊优质旧改地块。彼时，其通过产权交易的方式获得春日置业45%股权，并一并承接了中星集团对春日置业2.08亿元的债权，整体耗资约4.55亿元。

当时，世茂正在同步筹划黄浦区世茂广场的重装任务，若进展顺利，世茂广场将与黄浦21街坊住宅项目先后亮相，助力集团在上海核心区站稳脚跟。

但现实不如预想得美好。

交易落地后，中星集团继续保留春日置业50%股权，中华企业也同步参股入局，三方联手共同推进项目开发建设。按照相关规定，中星集团应确保春日置业在2017年6月30日前取得黄浦21街坊住宅项目的国有建设用地使用权证。可最终由于沟通问题，动迁推进受阻，该项目迟迟未能取得土地使用权证。

最初的交易中还有一项附带条件，即在取得标的股权后，未经转让方同意，世茂五年内不得直接或间接对外转让，其实际控制人不得发生变更。

条款限制下，曾经被视作“彩头”的黄浦21街坊变成了围城，将世茂困在其中。直到2022年，爆发现金流危机的世茂开始变卖资产，将项目出售给了弘久实业。

没多久，弘久实业又从中华企业手中拿下了项目的剩余股权，完成了对黄浦21街坊项目的全部股权收购。2024年，上海市规划和自然资源局官网公示了黄浦区021-02地块项目建设工程设计方案，项目重启。

口碑不佳

弘久实业成立于1995年，深耕上海三十余载，是这座城市腾飞、高速发展的见证者与参与者，代表性项目有商业东方渔人码头和住宅新弘北外滩。其开发的住宅项目则以改善型居多，例如新弘古北墅、新弘国际公寓、新弘北外滩等。

东方渔人码头（吴典/摄）

截至目前，该集团业务版图已经由单一住宅地产向商业、工业地产扩张，开发区域亦以上海为核心，拓展至香港以及澳洲、美国等境外市场，总资产超过200亿元。

尽管实力雄厚，但外界对其操盘能力争议颇多，尤其是弘久的两个代表性项目。

2007年，弘久实业入局，启动东方渔人码头项目，十年后项目开业。作为上海市中心黄浦江沿岸仅剩的大体量成片滨江综合体用地，渔人码头位于杨树浦港和黄浦江双水交汇口，项目北接北外滩、南与江陆家嘴隔江相望，地理位置优越，然而设计失误让整体地块与商业体碎片化分割，滨江景观优势完全浪费，亲水界面差、内外动线割裂，加之招商失败和运营缺位，使得空铺率长期高居不下，大量区位长期空置，人气低迷，陷入恶性循环。

空铺率奇高的东方渔人码头，晚上8点多近乎空无一人，品牌栏显示3、4、5楼仅各有一家餐饮企业入驻（孙婉秋/摄）

杨浦滨江失利后，弘久实业又转道虹口滨江——弘久·新弘北外滩。

弘久·新弘北外滩也是一宗颇具历史的项目，早前因动迁居民通过率未达标而搁置，沉睡了十多年后直到2016年被弘久实业拿下。

后来，弘久·新弘北外滩在2021年6月首开，推出265套住宅，均价12.98万元/平方米，认购率将近260%，入围积分73.73分，是当年的“日光红盘”之一。

这样的红盘却在交付时遭遇业主声讨。

据悉，最初弘久·新弘北外滩合同约定于2023年10月31日交付，后来开发商两度延期，将交房时间拖至2024年1月，且在初期以疫情为由拒绝支付任何延期违约金。

交付程序也极具争议。

2024年1月31日，新弘北外滩提前1小时临时通知交房，违反合同“提前10天书面告知”约定；且未取得完整竣工验收备案文件，并以“不办理收房即承担房屋损毁风险”相关表述引发业主不满。

业主们在预看房后，发现项目存在户内大理石开裂空鼓、墙板破损、洗碗机安装反向、瓷砖铺设粗糙等问题；同时公区大堂、车库未完工，实际装标与样板间严重不符。

这一事件影响了弘久实业的口碑，叠加上海市场近年竞争激烈，开发商纷纷拿出看家本领，弘久实业在业内的身影逐步黯淡。

时隔数年，新弘·北京道项目上新，外界也关注其能否成为集团的“翻身”之仗。

随着近期项目入市，新弘·北京道迎来了更多审视的目光。

比如噪音，该项目西侧紧邻南北高架（成都北路），其中A1#楼距离高架仅约42米。作为上海最核心的交通动脉，南北高架的车流噪音、扬尘与震动难以完全规避。

另外，今年4月，上海市住建委曾通报了两起建筑工地典型生产安全事故，其中一起正是发生在新弘·北京道项目工地上。根据通报信息，2025年1月，该项目在地下连续墙作业期间，锁口管盖板意外坠落反弹，击中一名现场检修工人，致其身亡。