北京
文/上海进深 严明会
时隔两年，万科又在上海出手了。
6月2日，上海市宝山区规划和自然资源局发布了一则协议出让结果公告，宝山区BSP0-0401单元08-06地块正式完成出让。
拿地方是上海宜为兴置业发展有限公司，成交总价19.3868亿元，折合楼面价约23642元/㎡。
穿透股权，这家公司背后站着的，正是万科联合体与杨行镇经济联合社。万科在其中的持股比例约25.5%。
该地块早在5月1日就进行了协议出让公示，截止日为5月20日。
虽然结果过了十多天才披露，但最终归属并没有太大悬念。
这是万科继2023年拿下05-02地块、2024年拿下YH-B-1-01-06地块之后，在杨行老集镇旧改范围内拿下的第三宗住宅用地。
持续深耕的路径，已经十分清晰。
尝到甜头
08-06地块位于杨行镇老集镇范围，出让面积3.28公顷，容积率2.5，规划建筑面积约8.2万平方米。
从位置来看，地块最大的优势是交通。
项目距离地铁1号线富锦路站不足500米，属于真正意义上的轨交盘。对于北上海刚需及改善客群而言，1号线始终具备较强吸引力。
出让条件相对友好。
没有设置中小套型比例要求，仅需按照绿色民用建筑一星级标准建设，并配建生活垃圾房、装修垃圾房等基础公共设施。
这意味着未来在产品规划上拥有更大的发挥空间，无论是改善型大户型，还是差异化产品组合，都少了不少限制。
周边市场也已经给出了明确的价格参考。
地块北侧紧邻四季都会·青藤里，该盘最后一批房源在2024年5月中旬开盘，高层备案均价约5万/㎡，叠排约6.2万/㎡，联排约7.3万/㎡，目前已经是尾盘状态。
地块东南方向约2公里处的四季隐秀，在去年入市。高层售价5.25万-5.45万/㎡，叠排6.3万-6.4万/㎡，累计去化超过八成。
对于开发商而言，最舒服的拿地方式从来不是赌未来，而是复制成功经验。而杨行，恰恰已经被万科验证过。
从容加仓
市场普遍认为，08-06地块大概率将作为“四季都会”第八期进行开发。
自2019年参与杨行城中村改造以来，万科联合体持续以“四季都会”品牌推进开发。整个项目开发规模也从最初约90万平方米扩展至约200万平方米，成为北上海少有的大体量连片开发项目。
支撑万科补仓的核心原因，还是四季都会·青藤里和四季隐秀两个项目不错的销售表现。
万科在杨行的布局早已超越单个项目的开发逻辑。
随着项目持续推进，“四季都会”已经成为区域内最具辨识度的住宅品牌之一。
前期配套投入不断被摊薄，区域认知持续强化，项目对板块的话语权也在不断提升。
这种品牌效应和规模效应，远比单宗地块的利润更有价值。
八期会推出什么产品？价格体系是否会继续上探？市场热度能否延续前几期的表现？
这些问题还有待时间给出答案。
但至少从这次拿地来看，万科并没有放弃上海。并且，它还在继续下注熟悉的板块。
不过，值得注意的是，地块南侧的17A-02地块此前在2025年11月就已经上架协议出让，至今未公布成交结果。
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