城建祥业讲究对称美学，顺义新盘惊现“断头鹿”

北京进深 徐迪 半个月过去了，城建祥业顺义0037地块撤回的设计方案，仍未重新公示。

5月20日晚间，该项目报规图在北京规自委网站公示。

次日一早，公示页面的入口却找不到这个项目了。

究竟是什么重大失误，导致建设单位连夜撤图？

官方暂无声明，但从图纸来看，有一个很大的安全隐患：

消防扑救场地，占用了绿地。

0037地块设计了12个扑救场地，有一部分面积与绿地重叠，且场地两侧还规划了密集的树木。

结合相关的建筑防火规范，消防登高场地必须真硬化，严禁隐形设计，城建0037地块的设计，可以说是突破了消防安全的底线。

另外，这版报规图还出现了一个低级错误。

效果图上，一只象征吉祥福禄的小鹿雕塑，修图时竟然把头给P掉了。

不仅破坏了视觉完整性，更在心理层面制造了不适感。

从总图上能明显感受到，这个项目的设计很讲究风水布局：

方正、对称的建筑格局追求平稳正气；中轴景观线移步换景，破直为曲，又有池水藏风聚气；

此外还有散落在各楼栋之间的主题小园林，整体形成一轴多园，众星拱月的景观组团。

大门与马路之间设置了足够的缓冲带，讲的是明堂开阔，并且物理隔绝了马路上的噪音、灰尘和车流等带来的“动煞”。从平面图来看，大门的形状很像一个聚宝盆，或者是漏斗，可以将外界的气场平缓引入小区内部，避免直冲而入。

怎么看都是一个有礼序、有温度的顶级吉局，包括这种金属雕塑类的装饰性小品，也都非常考究。

结果却在图纸阶段犯下如此疏漏，这种细节把控上的松懈，很容易让人对项目品质产生不太好的联想。

按照《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）以及北京市的相关规划计算规则，消防登高场地必须保持畅通且地面坚实，严禁绿化替代。

场地范围内绝对不能设置隔离桩、栏杆，更严禁使用草坪、植草砖等绿化形式替代硬化地面。验收时如果将硬化的登高场地再恢复成绿地，属于明确违规。

在承载力方面，消防登高场地需要承受重型消防车的满载重量，通常高层建筑要求能承受40吨以上的荷载。

普通的绿地或植草砖基层根本无法满足这种承载力，一旦发生火灾，消防车开上去极易发生地面塌陷，导致救援设备无法展开，严重延误黄金救援时间。

此外，绿地上的大型乔木，以及可能存在的园林装饰等，都会严重阻碍消防云梯的伸展和救援人员的视线，阻碍实际救援。

如果将这部分面积还原成合规的扑救场地，按当前的设计方案，绿地率又可能不达标。

0037地块出让文件中要求绿地率30%，建筑密度30%，限高36米，指标其实非常宽松。

为什么会做出这么一版“拆东墙补西墙”的设计？

看一下它的整体规划：

压低建筑高度

0037地块南面有七成面积在潮白河100米管控范围内，受30米控高红线限制。

按照设计方案，项目规划了11栋6-10F坡顶小洋房，最高一栋建筑高度30米。

也就是说，包括北面一排，小区全部建筑都没做满36米的高度指标上限。

不做12层可以理解，为了保证纯洋房住区的调性，也减少公摊面积。

但是为什么没做到11层呢？11层，总高33米上下，完全合规，且各项配置与10层建筑无本质差异。

总户数不变的情况下，楼栋做到11层，可以腾出不少占地面积。

设计对称控

0037地块朝向不正，西南偏转超过20度。

但地块本身规整的长方形轮廓，实际为打造对称式建筑美学提供了不错的先天条件。

设计师显然也敏锐地捕捉到了这一特质，在规划中极力追求中轴对称的仪式感。

10栋楼体几乎实现了完美的镜像排布，中轴线上更是精心布局了恢弘的大门与双下沉庭院，与南向的潮白河景观遥相呼应，构建出极具秩序感的归家礼序。

漂亮、大气，风水也好。

然而，为了迁就严苛的轴对称布局，必然无法充分利用到每一寸土地，一定程度上要牺牲占地面积与建筑排布的灵活性。

地上停车位

0037地块共规划了530个机动车停车位，其中43个明确设置在地上。

这一做法并不违规，相反，规划“25号文”实际上是鼓励开发商适当配置地上停车位的。

尽管从实际运营角度看，这些车位未来大概率会转入地下，但至少在报规图纸上，它们还是在地面的。

既然落位于地上，就必然要占用地表面积，进一步压缩了地面的其他规划空间。

南北退距过大

城建祥业在0037地块上显然是卯足了劲，奔着打造“好房子”标杆努力的。

为了将公区品质做到极致，它甚至不惜牺牲宝贵的占地面积。

在北面，打造了沿街面宽达60米的景观大门，并通过风雨连廊与两栋住宅的架空层无缝串联——风雨连廊甚至直接跨越了消防通道。

在南面，为了呈现完美的中轴景观与下沉庭院，设计方竟然将两个雨水调蓄池置于中央位置，迫使8#、9#两栋楼不得不整体后撤。

地块南侧为规划绿地，并不存在影响日照问题。

按照常规逻辑，南排这两栋楼完全可以紧贴红线排布，从而为小区内部争取更大的建筑间距。

以上四点，是城建祥业对这个项目的空间取舍。

读懂这些，就明白为什么消防登高场地会侵占绿地了，为了成全这些“高大上”的公区，地面空间早已不够用了。

感性的美学追求与硬指标之间，有时候是会有矛盾的，但这种矛盾绝对不该由安全底线来买单。

希望0037地块重新公示的总图，是一个美与好并存的版本。

拿地回溯

3月18日，顺义河东站3101-0037地块以5.71亿元底价成交，折合楼面价约1.4万元/㎡。

拿地主体即项目公司，北京住总京顺房地产开发有限公司，成立于2017年7月3日，注册资本4亿元。

法定代表人、董事长、总经理由巴德胜一人担任。

该公司由北京祥业房地产有限公司100%持股，隶属于北京城建旗下的住总集团。

5月21日，住总京顺房地产发出施工资格预审公告，进行公开招标。

按照计划，项目总建面约6.07万㎡，工程合同估算价约3.34亿元，计划工期677天。

项目距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。

周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。

西侧就是住总青年ONE，一梯两户的纯洋房社区，主推建面约72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底开盘，共11栋洋房444套房源，目前均已售罄，成交均价3.26万元/㎡。

住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡，此次新拍的0037地块便宜了2000 ，成本优势明显。

北京城建发出的大红色拿地喜报中，提到了“不止于ONE”，不排除是住总青年ONE二期。