广深楼市松绑，港人会出手吗？

「五一」小长假前，粤港澳大湾区两个一线城市先后推出楼市重磅利好，并对港澳居民在广深购房进一步「松绑」。

在深圳楼市新政满月之际，一二手房成交同比增长33%。据深圳贝壳研究院监测，截至5月27日，今年5月深圳新房住宅成交量为3970套，较去年同期增长51%；二手房住宅成交量达到5006套，同比增长21%；一二手住宅合计成交8976套，同比增长33%。

广州5月以来房地产市场活跃度亦在不断提升。5月26日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会。据介绍，5月以来，广州重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%。住房公积金新政落地见效，共受理贷款4484笔、金额47.46亿元，同比分别增长47.05%和56.43%。

广深楼市新政会对港澳居民来大湾区置业产生什么影响？港人来内地置业需要注意什么？本刊专访了广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。

本刊：「五一」假期前，深圳、广州发布新政进一步松绑楼市，特别是广州明确提到「支持港澳居民来穗置业，简化购房申请材料，提供按揭便利及资金结算绿色通道，支持住房公积金跨境人民币结算。」您认为，广深作为大湾区一线城市进一步放开限购后，会对香港购买力产生什么影响？

李宇嘉：在此之前，港澳居民在大湾区就可以购置一套自住自用的住房或非住宅。对于长期在湾区工作、看多核心城市资产的港澳人士来说，考虑到现在广深房价调整比较到位，内地利率比较低的优势，可能会增加多套房产购置。简化购房申请材料，提供按揭便利及资金结算绿色通道，支持住房公积金跨境人民币结算等营商环境的改革，对于跨境资金结汇并办理首付和按揭等，都更加便利了，更加速了有效需求释放。

本刊：广深楼市新政对中山、惠州、珠海等此前依赖香港买家的城市，会产生什么影响？未来港人在大湾区的置业会形成什么特点？

李宇嘉：广深新政会分流部分原来打算到中山、惠州、珠海买房的人群，特别是广深外围区域房价调整比较充分，价格与中山、惠州、珠海等城市差距不大。不过，到中山、惠州、珠海等地购房的港澳人群与广深区域的还有差距，有交集，但交集不大，更有差异化。未来，到湾区置业的港澳人群，主要还是湾区互联互通，特别是服务规则互通以后，在湾区就业、养老的人群。吸引他们的主要是房价低、密度低、配套完善，看病比港澳方便很多，并能实现与港澳一小时交通圈、生活圈。

本刊：香港人在广深购房的趋势，会偏好核心区「老破小」收租，还是新区（如广州南沙、深圳光明）的新房？这两种选择各自的风险和回报如何？

李宇嘉：更多还是新区或房价洼地的新房或次新房房产。因为，香港居民在湾区购房，更多是年轻人和中老年人，前者重在自住，后者重在养老。两者都很重视居住体验。广深老破小的供给效率比香港的老破小要差很多，在居住体验、配套设施上存在的短板很明显，很难得到香港人的认可。同时，核心区优质老破小的价格又比较高。

本刊：随着两地交通、支付的便利化，香港人在大湾区置业用途是否发生变化？例如从纯投资出租转向周末/假期自住或者退休养老，这对楼市需求结构有何影响？

李宇嘉：如果广深房价趋于稳定，基于两地互联互通效率提升，内地低利率，预计置业用途转向投资的比例会增加，但目前仍以自住和养老、度假为主，以广深为核心，能实现在大湾区和内地的旅行畅通。

本刊：相比于香港现在的「撤辣」政策，广深楼市新政对香港普通中产和退休人士的投资吸引力主要体现在哪些方面？

李宇嘉：主要还是存量非住宅盘活，用作发展文旅、长租公寓、酒店等新消费业态的扶持，会带动商办盘活，在政策的扶持下未来会有资金进入该领域增加新型居住业态物业的投资。

本刊：对于来大湾区置业的香港买家，需要注意哪些在香港不常见、但在内地特有的风险（比如公摊面积、产权年限等），对此您有何具体建议？

李宇嘉：一是，内地房产销售通常以「建筑面积」计价，这与香港的「实用面积」概念不同。建筑面积 = 套内面积 + 公摊面积。公摊面积包括电梯井、楼梯间、大堂、外墙等公共部分的分摊。这意味着您购买的100平方米单位，实际可用的套内面积可能只有70-80平方米（即实用率约70%—80%）。因此，建议询问并明确记录单位的「套内建筑面积」或「套内使用面积」，以此作为衡量空间大小和计算单价的实际依据，避免被较大的建筑面积数字误导。

二是，内地土地为国家所有，购房者拥有的是土地使用权。住宅用地一般为70年，但商业/公寓用地通常为40年，综合用地为50年。产权到期后如何续费、费用多少，目前尚无非常明确的统一规定，可能存在不确定性。建议务必查清物业的土地性质和使用年限。优先选择2010年后出让的住宅地块（剩余年限较长）。对于40年产权的公寓，需特别谨慎，因其水电费通常按商业标准收取，成本更高，且转手税费也较高。

三是，警惕售后返租骗局，多见于商铺或酒店式公寓。开发商或其关联公司承诺在购买后若干年内给予高额租金回报。但这些承诺往往由资本实力很弱的空壳公司作出，一旦公司经营不善或跑路，承诺便成一纸空文，投资者将面临租金无着、物业难以自营或转手的困境。建议对任何「售后返租」「包租」的承诺保持高度警惕，切勿轻信高回报的宣传。这通常是高风险投资的信号。

来源：香港经济导报