西安机场T5航站楼早已启用，但提供土地的港股上市公司还未止血

撰文| 刘虎 张梦云

春夏之交，陕西省西咸新区秦汉新城的原野上，残存的果树在风中摇曳。对于香港老牌上市公司香港南华集团控股有限公司（下称南华集团）而言，这里曾是其打造的现代农业“梦工厂”，如今却成了项目投资的“滑铁卢”。

十余年前，南华集团响应当地政府招商引资号召，成立陕西泰添农林发展有限公司（下称泰添公司），流转了超过1.6万亩农地。然而，随着国家级新区——西咸新区的规划落地，上述土地被纳入了城市化的版图。在西咸新区大规模扩张的浪潮中，该公司8000余亩果园在未获任何补偿的情况下被清退和收储，至今仍有4400余亩土地征而未赔。

占用南华集团流转农地建设的咸阳机场T5航站楼。张梦云摄

南华集团认为，该公司作为上市公司，在该项目中投入和损失巨大，当地政府按照农民青苗费标准对企业进行补偿，既不合理也不合法。围绕补偿标准、征占程序、赔偿数额等问题，南华集团累计派员与地方政府协调逾百次，但始终未取得实质性进展。

在西咸新区高楼迭起、开发商拿地开工之时，南华集团曾经规模逾万亩的果园，如今只剩1500余亩碎片散落各处。那些挂果期的苹果树与葡萄藤，连同超过2亿元的投资，已深埋于关中的黄土之下。

01

流转农地1.6万余亩，累计投资超2亿元

故事的起点要追溯到2008年。彼时，为了发展高效农业，咸阳市渭城区政府（现属西咸新区管辖范围）向南华集团抛出了橄榄枝，后者通过招商引资落地关中。同年9月，泰添公司成立，注册资本1600万港元，成为咸阳市第一家大型农业投资公司。

南华集团历史悠久，1987年在香港联交所主板上市，集团及其附属公司的业务网络覆盖中国内地、香港、澳门及海外地区，业务横跨贸易及制造、物业投资及发展、农林业务三大板块。

2009年3月24日，南华集团属下腾发投资有限公司作为乙方，与甲方咸阳市渭城区政府签订《合作框架协议》，约定由该公司作为投资经营主体，在咸阳市渭城区机场周边的周陵镇、底张镇、窑店镇、正阳镇等乡镇建设“现代农业综合开发示范基地”项目。

双方约定，渭城区政府将其所属地区大约3万亩耕地经营权，流转承包给乙方进行项目经营。乙方计划5年内投资总额约1.5亿元，主要用于基地内土地流转、苹果、葡萄等水果的种植和生产条件的改善，以及发展生态农业、旅游观光等产业。

合作框架协议。受访者提供

按照协议约定，乙方土地流转承包期限为30年，到期后同等情况下再续约20年。甲方将该项目确定为重大项目，给予重点支持，除提供必要基础设施和政府职能服务外，还承诺积极为乙方协调、争取各级优惠政策和支持。双方还约定，不履行该协议应承担违约责任。

同年12月3日，双方又签订《补充协议》，将原《合作框架协议》约定的流转耕地总面积约3万亩调整为约5万亩，将投资总额约1.5亿元调整为约5亿元。

随后，泰添公司累计流转农地1.6万余亩，并进行了大规模生产投入，将大片耕地改造为高标准果园。至项目稳步推进阶段，投入的资金已形成规模化优质果园，且绝大部分果树已进入挂果期。

“当时政府很支持，我们也是按最高标准投入的。”南华集团中国区一位高管称，从2009年至2025年6月，企业累计净投入加上融资成本和预期收益，账面总价值超过2亿元。

然而，一纸红头文件彻底改变了这一切的走向。

02

决策翻云覆雨，8000余亩果园没了

2010年5月，咸阳市泾渭新区管委会向咸阳市政府提交由时任管委会主任杨占文签发的《关于制止渭城区在泾渭新区规划范围内实施土地流转项目的紧急报告》（下称《紧急报告》），请求市政府责令渭城区立即停止土地流转项目，并对既成事实的土地流转行为进行整改。

《紧急报告》。受访者提供

彼时，泾渭新区管委会彼时隶属于咸阳市管理。此后，随着西咸新区的设立和体制调整，该区域的管理权限经历了多次变更。

公开信息显示，2010年2月至2011年6月‌，杨占文任咸阳市‌泾渭新区党工委副书记、管委会主任‌，同时兼任‌陕西省推进西咸新区建设工作委员会办公室副主任‌，参与了西咸新区早期推进工作。2011年6月起，随着西咸新区的正式开发，他转任西咸新区党工委委员、管委会副主任，并出任秦汉新城党工委书记、管委会主任，全面主持秦汉新城的工作。

《紧急报告》叫停土地流转的理由是，泰添公司等企业的项目“会对泾渭新区总体规划和产业布局规划的实施造成严重影响。特别是在泾渭新区秦汉历史文化聚集区内实施大面积的土地流转项目，将给咸阳宫国家遗址公园项目造成巨大的障碍，同时也将极大地增加该项目的建设成本”。

“这份《紧急报告》明确要求终止我公司正在推进的土地流转工作，并对已流转农地进行清退。”泰添公司向有关部门反映称，在未签订任何解除协议、未获得任何违约赔偿、正常经营的果园未得到分文补偿的情况下，该公司被剥夺了对8000余亩果园地的经营控制权。“上述土地随后被收储至西咸新区包括秦汉新城在内的四个新城名下，导致企业投入的巨额成本付诸东流。”

西咸新区管委会。张梦云摄

在泰添公司看来，这次清退和收储行为既没有履行合法的土地征收程序，也没有经过协商和补偿。企业以“配合国家建设”为由交出了自己最核心的农业资产，换来的却是多年的拉锯与等待。

03

4400余亩土地征而未赔，企业血亏

2010年的清退并非终点。此后数年间，随着西咸新区建设的推进，泰添公司剩余的土地持续面临被征占的压力。

泰添公司称，在被清退和收储8000余亩土地之后，西咸新区相关部门对该公司名下土地展开了大规模、不间断的征用，而且所有征地均未事先与企业达成一致或签订补偿协议。“部分土地征收既不给予企业补偿，也不是为了公益事业，而是卖给开发商牟取暴利。”

据统计，泰添公司此后又被征占土地6800余亩，其中已赔付结算2400余亩，未获赔付4400余亩。加上此前被清退的8000余亩果园，企业累计净投入超过2亿元的农地资产，实际处于“征而不赔”或“占而未补”的状态。

已赔付结算的2400余亩土地，补偿款仅约972万元，均价仅为4001元/亩。这一标准远低于正常市场水平，也明显低于企业实际投入成本。”泰添公司相关负责人以集团在广州市增城区的荔枝种植项目为参照，当地政府征地前主动协商，给出的果树补偿标准为5.4万元/亩，是陕西补偿价格的十余倍。

更大的问题是尚未赔付的部分。泰添公司已被征用但未获任何补偿的土地面积为4400余亩，分布于秦汉新城和空港新城的五个街道。“我们招商引资进来投入了真金白银，果树刚进入挂果期就被收走了，连个正式的补偿协议都没签。

秦汉新城管委会（上图）和空港新城管委会（下图）。张梦云摄

该负责人称，目前泰添公司在西咸新区尚留存剩余农地1500余亩，但这些土地碎片化明显，相关基础设施被损毁，无法开展连片规模化生产经营。而且这些仅存的土地亦位于空港新城、秦汉新城的规划范围之内，未来走向仍不明朗。

“为维护社会稳定，我公司仍按合同约定持续缴纳土地流转租金。”泰添公司认为，政府征地没有任何补偿，企业还要一直支付土地租金，于法于理不容。

04

征地过程中的各种违规操作

泰添公司提供的资料显示，当地政府在征地过程中还存在多种违规操作，涵盖“以租代征”“补偿漏项”“少征多用”“程序违规”等类型，呈现出系统性问题而非个案。

一是以租代征。2013年4月，北杜镇以修渠名义占地，以租赁名义回避正式征地程序，属于典型的以租代征行为。2010年11月，正阳镇白庙村村委会占用土地，同样采用租赁代替征收方式，规避法定补偿标准。

二是补偿漏项。秦汉周陵赵家村的油气管道改迁工程，企业虽收到了果树赔偿，但对照政策，缺失了临时用地补偿、复垦费以及最关键的限制开发补偿（管道安全距离内土地长期无法利用的损失）。类似情况也出现在许赵村的高压线塔项目中，施工通道、作业区域等“隐形占地”往往被忽略不计。

秦汉新城土地储备中心。张梦云摄

三是少征多用。比如机场高速扩建征地项目，实际使用面积远超口头通知面积。

四是程序违规。在秦汉新城东大寨区域，泰添公司于2016年至2019年间投资将苹果园升级改造为有机葡萄园，然而随着2018年宝能汽车产业园建设征地启动，葡萄园建设被迫终止，至今该项目既无任何土地征收手续，也未获得任何补偿。

泰添公司称，西咸新区各新城自行制定征迁补偿标准，存在“既当裁判员，又当运动员”的不合理情形，所制定的果园地补偿标准远不足以覆盖企业实际损失。此外，部分未办理合法征迁手续的果园地，被直接出让给开发商以获取收益。

05

十余年协调百余次，征地补偿至今未付

“我们每年都在亏——租金照交，树被挖了没人赔，剩下的地也没法种，企业损失还在不断扩大。”泰添公司相关负责人称，多年来，南华集团累计派员协调逾百次，多次通过书面报告、专题会议、当面沟通等方式，向空港新城管委会、秦汉新城管委会及上级部门反映诉求，要求依法解决遗留问题，仅差旅费用便已数额惊人，但始终未取得实质性进展。

政企双方争议的焦点，是土地价值评估和补偿标准界定。

首先，补偿标准不一样。

“政府征收我公司土地，不协商、不通知、不补偿，硬套农民青苗费补偿，造成企业投资巨额亏损。”泰添公司认为，该公司是规模化农业企业，不是普通农户，前期投入大，回报周期长，按农户青苗标准补偿，无法覆盖企业在长周期投入、融资成本、管理投入、品牌建设等方面的实际损失，希望按企业实际投入与损失来定，已征土地补偿标准不低于4.5万元/亩。而当地政府坚持按统一政策只补地面附着物，认为企业诉求超出标准。

占用企业流转农地建设的宝能汽车产业园。张梦云摄

其次，补偿范围不一样。

泰添公司主张，除了地上果树设施，还应包含前期投入、停产损失、员工安置、剩余租期预期收益，以及现在已经没法经营的碎片化剩余土地一并回收补偿。而当地政府只同意补偿地面附着物，不承担经营损失和预期收益。

再次，程序与责任认定不一样。

泰添公司认为当地政府存在未先补偿就征收、协商多年拖延未解决的问题，应承担相应责任。当地政府认为征收流程合规，补偿款已拨付到位，是企业未领取，不存在违规违约。

2019年，泰添公司致函时任西咸新区秦汉新城管委会主任杨占文称，其巨大投入因政府征地造成巨额损失，政府不按实际情况给予补偿，作为上市公司无法向股民交代。“西咸新区建设发展需要企业牺牲长远预期收益，也希望政府合情合理解决企业的损失。”

杨占文在该函件上批示要求，南华集团“征地后的遗留问题一定要处理好，防止在外界对管委会造成不良影响”。

此后，南华集团方面多次派员与当地政府有关部门协商，但问题仍然没有得到解决。

2025年8月25日，西咸新区自然资源和规划局在《信访事项处理意见书》中回应称，泰添公司在秦汉新城和空港新城确实流转了大量土地，并因宝鸡峡渠道迁改、恒大童世界、机场城际铁路等项目被征收。秦汉新城与空港新城在泰添公司流转土地的征地补偿工作中，均依照相关政策规定执行，泰添公司补偿诉求过高，不符合地面附着物据实补偿的原则。南华集团提出的有关诉求，秦汉新城和空港新城将指派专人负责对接，与泰添公司就具体补偿事宜展开沟通。

随后，此事又没了下文。2025年11月至12月，泰添公司又连续向秦汉新城管委会发函。

2026年1月，陕西省商务厅就此事致函西安市投资合作局，建议由该局牵头，商请有关部门组织多方座谈会协商，推动问题解决。这意味着，这起土地补偿纠纷已引起更高层面的关注。

占用企业流转农地建设的恒大童世界项目（上图）和其它房地产项目（下图）。张梦云摄

“我公司多次致函西咸新区相关领导，要求协商解决，都石沉大海。”泰添公司称，陕西省商务厅、港澳办多次与之沟通协调，相关领导亦拒不出面协商。

这场旷日持久的纠纷，也对南华集团的经营造成了负面影响。笔者查阅南华集团公开财报发现，2025年上半年，集团农林业务板块录得经营亏损约1090万港元，较上年同期显著扩大。在集团的业务版图中，农林业务被明确定位为非核心且持续亏损的板块，正处于收缩或剥离进程中。