补贴以旧换新、推现房销售、商办带学位……南沙新政太狠了！

今天，在2026年南沙区房地产高质量发展大会上，《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》正式发布，即“南十条”。

那么，“南十条”到底说了什么？对买房人有什么实际影响？我们接下来详细看。

一、扩容提质“以旧换新”，提振住房消费市场

这一条，是“南十条”里最直接、最砸钱的一条。

过去的“卖一买一”为什么很难走通？因为旧房卖不掉，南沙这次换了个思路，不用你自己卖，而是国企直接收。

区属国企南沙开建拿出30亿额度，按市场价收购你的旧房，旧房房款直接抵扣新房房款，你跟开发商谈好价格、补齐差价就行。不用中介、不用带看、不用被压价。

值得一提的是，南沙针对以旧换新有补贴，而且跟市的补贴不冲突，市里是按贷款总额的1%补，最高3万，南沙按总价1%补，最高两万，两边加起来，最高能到5万。如果再叠加上南沙的人才购房补贴，累计能冲到17万。

还有个很人性化的细节，旧房被国企收了之后，你可以继续免费住，直到新房交付后6个月，不用在卖房和入住之间狼狈租房过渡。

南沙开建集团相关负责人在会议上也透露，自“以旧换新”方案推出以来，市场关注度较高，已有超400组客户报名咨询，部分项目已实现旧房收购与新房成交。

二、加大保障性住房收储，合理盘活存量住房

会议刚开始南沙区委书记刘炜就表示：南沙是一个年轻的城，年轻人的城。

去年净增的15万人口中，超过一半是年轻人，但年轻人来了，住哪儿？

过去是靠新建保障房，周期长、效率低，如今，南沙直接从市场上收存量商品房和商办，改成长租公寓、人才房。

如此一来，既解决了年轻人的住房问题，也能帮开发商去库存，市场盘活了，年轻人也留下来了。

同时，这也不会直接刺激房价，但能为市场托底，尤其对持有商办物业的开发商来说，多了一条退出路径。

三、积极推行现房销售，稳定市场购房预期

现房销售最大的障碍，其实是资金成本，开发商原来靠预售回款滚动开发，如果全部现房销售，资金压力巨大。

如今南沙提出，对于承诺现房销售的开发企业，土地出让金缴纳期限最长延长至2年。

相当于政府让利，给开发商腾出资金空间。

这条表面上是给开发商看的，但最终受益的是购房者，以后买房不用再靠“想象力”，而是可以直接看真实的采光、通风、景观视野等，也不用担心开发商在尺寸上耍心眼，看中哪套，买哪套。

四、持续深化购房入学，落实住房与教育衔接

这条是很多家庭换房的第一驱动力。

南沙从去年开始就已经做到，买新建商品住宅、完成网签，非户籍子女就可以申请公办学位（起始年级），不用等收楼，不用等房产证。

今年更进一步，有条件探索购买商办物业也能入学。

也就是说，以后你买一套南沙的公寓或者写字楼，只要符合条件，孩子上学问题也可能解决。

如果这条落地，南沙的公寓库存会迎来一次结构性机会，不过“有条件”三个字意味着细则还没出，需要继续跟进。

五、优化市场供需结构，多措并举盘活存量资产

这条说了四件事：土地供应刹车、商办改保租房、村集体购买商办、低效商业转型。

规自局南沙分局局长李菊云在解读时还提到一个“1.5级开发”的概念，有些地块暂时不适合长期开发，可以先短期租赁5年，做配套商业。

昨天（6月1日），横沥岛已有2宗这样的用地成交，就在地铁站和中山医院旁边。这意味着你买的新房周边配套，不用等三五年，一年左右就能先用上。

六、全面建设“好房子”，提质升级物业服务

“好房子”不只是一句口号，而是有了更具体的指引。

规划设计阶段鼓励绿色建筑、全龄友好社区；施工阶段落实装配式建造、智慧工地、分户验收；谁建的房子出问题，质量终身追责。

这次还着重提到了物业，要从以往的看大门、扫楼道等职能，变成“生活服务管家”。小区里有什么事能找到人，人能办好，这是基本要求。

这条是长期利好，短期内可能感受不到，但三五年后，南沙新建住宅的品质会明显拉开与老房子的差距，如果现在买房，优先选执行“好房子”标准的项目。

七、落实“15分钟生活圈”，打造宜居幸福社区

“15分钟生活圈”，意思就是从家里出门开始，步行15分钟以内，能到学校、卫生站、菜市场、便利店、公交站，日常生活的需求都能就近解决。

已建成的小区，缺什么补什么，哪个小区买菜不方便，就引入生鲜超市或者便民市场。

今年已经在东湾社区、坦尾社区做试点，联合开发商提升慢行道、商业配套，成熟后全区推广。

对于南沙特别是横沥、万顷沙等新区，这一点其实尤为关键，毕竟这些地方现在连个便利店都难找，现在终于从制度上补齐了短板。

八、市场化解决安置需求，多元筹措安置房

会议上明确提到：未来3年里，对于征收项目，原则上不再新建安置房。

那怎么安置？两条路。

一是房票。政府发房票给你，你拿着房票去市场上买房。房票全广州通用，但如果你选南沙“房源超市”里的24个项目、1997套房，可以额外拿到约11%、单价约1300元/㎡的激励。

二是政府直接收购存量商品房，用作安置房，被安置的人住进商品住宅小区，品质比传统安置房好得多。

目前已经实打实落地了，征收项目采购了7万平、544套；城市更新买了22万平、1904套；房票发了6.38亿，120套已经网签。

这条是“去库存的大杀器”，安置需求和商品房市场第一次被如此直接地绑定。

对政府来说，节省了安置的成本；对开发商来说，多了一个确定性的买家；对被安置的人来说，住进了商品房的品质。三赢。

九、集成一站式政务指引，提升便民利企效能

设立房地产综合咨询平台。关于政策怎么理解、以旧换新怎么操作、补贴怎么申报，一个平台全部了解清楚，不用东奔西跑。

十、健全市场监管机制，坚决守住风险底线

最后一条是“压舱石”。房价、库存、去化周期这些指标实时跟踪，一旦异常，政策及时调整。谁出问题谁负责。

十条政策看下来，很显然，这是一套完整的闭环。

国企收旧房→ 置换链条打通 → 新房去化加速 → 现房销售降风险 → 购房入学解决痛点 → 商办改用途盘活存量 → 房票+收储把安置需求和库存绑定 → 好房子+15分钟生活圈留住人。

每一条单独拿出来都有诚意，合在一起就是一个完整的“稳市场、促消费、优供给、防风险” 的南沙方案。

当然，政策落地效果还要看执行。

国企收旧房的定价能不能让老百姓满意？商办入学的细则什么时候出？房票在房源超市之外的楼盘怎么用？

这些还需要时间检验，但方向对了，剩下的就是速度和诚意。