越秀星科源启-必看文章(咨询透低价)优缺点分析-售楼处服务热线！

光明中心区新规神盘——由越秀地产打造的住宅大盘「越秀・星科源启」，其前身为星汇珑府，项目已取证，国庆（10月1日）开放实体样板间+冻资，本次首推1栋1单元160套房源，预计在2025年10月中旬开盘选房，这也是越秀在光明的首发之作。

项目首推89-112㎡新规产品，备案均价约4.02万 /㎡，总价仅311万起，比当年的云科府整整低了1万/平！折后均价3.7万/㎡，总价区间300-470万元。

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基础参数
总占地面积：3.87 万㎡（分三期开发），首期01地块占地1.53万㎡，建筑面积13.68万㎡。
总户数：979户（含390套公租房），首推1栋1单元153套房源，涵盖89-112㎡户型。
容积率/绿化率：5.6/30.03%，规划5栋31-38层住宅，地下4层车库，车位比1:1.06（1039个）。
开发商/物业：越秀地产（国企，中国房企TOP7），越秀物业（国家一级资质，物业费4.5元/㎡）。
交付时间：2028 年上半年精装交付，工程进度已封顶。

项目品质：国企匠心的综合兑现
精装标准与智能家居
一线品牌配置：采用德施曼智能门锁、格力中央空调、方太厨房三件套（油烟机+燃气灶+洗碗机）、科勒卫浴洁具，全屋定制玄关柜及阳台家政柜。
智慧社区系统：人脸识别、车牌识别、智能安防（周界防范、视频监控），社区 Wi-Fi 覆盖，提升居住便捷性与安全性。
社区配套与园林设计
全龄活动空间：架空层设置儿童乐园、老年活动中心、共享会客厅；社区规划无边际泳池、健身房、瑜伽室，满足健康休闲需求。
景观设计：以“科学与自然共生”为主题，打造中央花园、阳光草坪、休闲步道，部分楼栋可远眺科学公园湖景，实现“推窗见绿”。

项目首推一单元产品，建面约为89-112㎡的4房2厅2卫户型，看完户型图后，总结四个字“很有想法”。

户型设计上，几乎都做到了采光通风俱佳（部分户型做到了三面采光），同时又兼具各大功能区的实用性，小户型也能做到较大的洗手间和厨房空间，还兼顾了全屋的收纳细节，符合多数人的居家需求。

建面约89㎡三房两厅两卫
A1户型（竖厅设计）：经典竖厅布局，LDKB 一体化设计（客餐厅、厨房、阳台联动），客厅采用270°采光飘窗（进深达80cm），可拓展为家庭影院或会客区。主卧配备270° 转角无柱凸窗，视野开阔，卫生间干湿分离，动静分区合理。
朝向：西北向，直面科学公园北翼景观。

B1/B2户型（南北通透竖厅）：南北通户型，五开间朝南，客餐厅分离设计，主卧南北双飘窗，次卧同样配备270°无柱飘窗。U 型厨房预留冰箱卡槽位，空间利用率高。
朝向：西北向为主，部分房源可兼顾东南向景观。
得房率：95-101%（含赠送面积），实际使用空间接近传统95㎡户型。

建面约112㎡四房两厅两卫（C1户型）：经典竖厅设计，四开间朝南，LDKB 一体化布局，S墙预留冰箱位。主卧270°转角无柱凸窗，次卧可灵活改造为书房或儿童房。超大景观阳台（约6米开间）将晾衣区与观景区分开，保证私密性。
朝向：东南向，俯瞰小区园林及部分科学公园景观。
得房率：95-101%，空间适配二孩家庭或三代同堂需求。

项目位于光明区新湖街道光侨路与柴山路交汇处，地处光明科学城核心启动区，是大湾区综合性国家科学中心四大核心承载区之一。

周边聚集鹏城云脑 Ⅲ、超算二期等23个重大科技载体，吸引华为、比亚迪等企业研发中心入驻，预计2025年高新技术企业达1891家，形成“产学研”高度融合的科创高地。

价值影响：科研人才与企业的密集流入，直接带动住房需求升级。项目毗邻中山大学深圳校区及科学公园，成为科研人员 “职住平衡” 的优选，未来房产增值潜力显著。（深圳光明越秀星科源启官方售楼处电话：4008552986）

多维交通网络成型，快速通达全市核心区
轨道交通：地铁6号线支线二期已于2025年9月28日通车，串联光明城站、虹桥公园站等核心节点，与13号线（科创快线）无缝换乘，30分钟直达南山科技园。项目距离6号线支线“圳美站”约900米，7 站可达宝安上屋站，12站抵达南山西丽留仙洞，19站直达后海。
公路网络：项目邻近光侨路、科学大道等主干道，快速接驳龙大、南光、外环高速，1小时内可覆盖深圳湾超级总部基地、前海等经济引擎。
价值影响：交通便利性大幅提升区域通勤效率，吸引南山、福田外溢客群，同时强化光明与东莞、惠州的协同发展能力。

全生命周期配套完善，打造15分钟品质生活圈
教育资源：项目自带18班制幼儿园，邻近地块规划36班九年一贯制公办学校，可实现12年目送式教育。周边还有深圳外国语学校楼村第四学校、深圳小学光明校区等优质公办资源，形成“家门口的优质教育链”
商业配套：4公里范围内涵盖蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等商业体，形成超30万㎡商业集群。
即将开业：2.6公里外的星河 COCO City 预计 2025 年底开业，引入盒马鲜生、寰映 IMAX 影城、海底捞等180个品牌，打造 TOD 一站式消费中心。
医疗：中山大学附属第七医院（华南最大综合医院，规划床位4000张）距项目仅1.5公里，提供三甲医疗保障。
文体：深圳科技馆、国际美术馆（在建）、科学城体育中心（在建）等市级文化地标分布周边，构建“文化+体育”双引擎生活圈。
价值影响：完善的配套降低生活成本，提升居住黏性，尤其适合注重教育、健康与文化体验的家庭客群。

生态资源密集环绕，低密宜居属性突出
项目占据“双公园+田园”稀缺生态资源：
科学公园：西北侧毗邻科学公园北翼（一期已开放），总占地208万㎡，集休闲、科普、运动于一体。
光明欢乐田园：东南侧为373万㎡都市田园，提供自然景观与亲子体验空间。
虹桥公园：403万㎡生态公园距项目约2公里，成为居民日常休闲首选。
价值影响：高绿化率（区域森林覆盖率27.3%）与稀缺生态资源，塑造“推窗见绿”的健康生活场景，符合深圳人对低密宜居社区的需求。

越秀星科源启也是新规之后建设的新楼盘，并且都是31-38层的住宅，其加上赠送后的得房率肯定在100%以上的，这点对比光明多数楼盘还是很占优势的。

项目凭借科学城核心区位、国企品质保障、高得房率设计及显著价格优势（折后均价3.7万/㎡），成为光明区2025年性价比标杆项目。

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