北京
“我们分析了所有受评阿联酋银行的贷款组合，企业房地产贷款在经济领域中最易受到冲突溢出效应的冲击。”Fitch评级驻迪拜高级总监Anton Lopatin这样对《财富》说。这句话几乎与他背后的市场现实同步——2026年3月，迪拜刚创下一项新纪录，又立刻面对陡降的交易量。
那笔纪录是3月初达成的住宅用地交易，价值4亿迪拉姆（约1亿美元）。它就在伊朗冲突爆发后不久落定，彼时每天都有多枚导弹和无人机射向迪拜。市场欢呼声高，但高盛的追踪数据戳破了一部分亢奋：阿联酋3月前12天的房地产交易量同比下滑37%，环比暴跌49%。
事实上，即使没有战争，调整也已在日程上。2022年到2025年初，迪拜住宅价格累计飙涨约60%，免税政策、宽松签证制度与大量涌入的高净值人群让行情火爆。Fitch在冲突前就预测，2025年7月至2026年底房价将回调15%。如今，经济活动转弱、旅游业受挫、人口增长放缓三重压力，正把预想中的修正幅度推得更大。
Lopatin点出的风险集中在企业房地产贷款上。这类贷款期限长，通常5至10年，且多采用“气球贷”或“子弹贷”结构——借款人在到期时须一次性偿还大额本金，抵押物正是房地产本身。若资产价格持续承压，届时通过再融资或出售物业来消化尾款的通道可能变窄，负债人和银行的压力也会直接放大。而这，恰好是整个链条中眼下最敏感的环节。
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