三折“抄底”恒大资产！启东国资终于出手了

苗野丨发自北京

历经16个月5次上架，“恒大系”位于江苏启东的一处酒店资产终于迎来了新主人。

5月23日，京东资产交易平台的一纸成交确认书，为这笔跌宕起伏的资产处置画上了句号，启东灿烂景区管理有限公司以6949万元的底价竞得标的。标的物为江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯1606号不动产，证载建筑面积26351.45平方米，共10层，规划用途为商业服务。

目前，该物业作为“恒大海上城堡酒店”运营，属于恒大海上威尼斯片区，与同片区的“恒大海上威尼斯酒店”相距约1.2公里，后者目前仍在正常营业。

从2025年1月首次挂牌时的2.02亿元市场评估价，到如今不足7000万元的成交价，这座曾被视为恒大文旅板块“拳头产品”的滨海酒店资产，估值缩水接近七成。

接盘方启东灿烂景区管理有限公司，成立于2013年10月，主营业务是启东圆陀角旅游度假区的景区管理及配套项目运营。企查查信息显示，该公司为江苏启泓文旅产业发展集团有限公司的全资子公司，后者由启东市财政局100%控股，公开项目覆盖文旅资产盘活、赛事运营、品牌打造多个领域。

从资本市场角度来看，这笔交易是近年来地方国资接手“问题资产”的一个缩影，从陕西建工以18.43亿元竞得西安恒大文旅城项目，到湖南湘江新区以2.83亿元接手恒大童世界3宗地块，再到启东国资此次介入恒大海上威尼斯片区酒店资产的盘活与运营，地方国资正在越来越多扮演着“最后一道防线”的角色。

但市场更关心的问题是，启东国资此时出手究竟是“抄底”，还是不得不扛的“接盘”？要真正“复活”这张区域文旅名片，远不只6949万元的收购成本，后续的有效运营和可持续盈利才是启东国资的大考。

记者针对相关问题分别致电江苏启泓文旅产业发展集团有限公司和启东灿烂景区管理有限公司，截至发稿，未能接通。

五度挂牌，三折成交

自去年初被摆上货架以来，该酒店资产经历了堪称“折上折”的拍卖历程。

最早在2025年1月12日，标的物以1.42亿元的起拍价首登阿里拍卖平台，彼时市场评估价超过2亿元，吸引了超7500次围观，68人设置提醒的“排面”，最终因无人报名流拍。此后，起拍价两度下调，第三次以“变卖”形式登场，围观人数达40890次，113人设置提醒，报名人数却依然为零。

时隔一年之久的2026年5月3日，标的转至京东资产交易平台，起拍价降至8686万元，虽有1人报名，却始终未出价，再度流拍。不到20天后的5月22日，起拍价进一步下调至6949万元，较最新评估价1.24亿元打了5.6折。次日，启东灿烂景区管理有限公司以底价成交，出价记录仅有一条。

若以最早2.02亿元的评估价为基准，最终成交价仅为原始估值的三成左右；若以首次1.42亿元起拍价计算，价格近乎折半。

促成这笔“折上折”交易的直接原因是“恒大系”关联企业的债务纠纷。标的资产登记在启东鑫华置业有限公司名下，因该公司与启东某商业银行存在借款合同纠纷，银行于2024年7月申请强制执行，执行标的超过6700万元，导致酒店资产被启东市人民法院查封并纳入不良资产处置清单，走上拍卖之路。

至此，这场因恒大债务危机而衍生的资产处置链条，最终以启东国资入局画上了句号。

“底价成交符合市场预期。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，基于恒大当下的处境及恒大威尼斯项目住宅市场表现一般，客观上对区域内酒店类资产的处置造成负面影响，对拍卖价格会形成抑制。在市场资金普遍望而却步，仅有国资具备实力和意愿“托底”的现实背景下，启东国资的介入既是对区域经济的责任担当，也是一种理性的资本选择。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，启东国资介入是地方政府“保盘”逻辑下的博弈，是用财政信用为区域发展“托底”。恒大海上威尼斯是占地8967亩的超级文旅大盘，酒店是核心配套，一旦烂尾，已交付住宅价值将遭重创，政府前期基建投入沦为沉没成本。这个“低价”是市场反复验证后的真实价值，而非被低估的价值，启东国资不是在“捡便宜”，是在“买稳定”。

国资接盘的挑战

交易的标的物是恒大海上威尼斯庞大版图中的重要组成部分，此轮拍卖折射出一处文旅巨擘的兴衰剪影。

公开信息显示，恒大海上威尼斯是启东乃至整个南通地区的一张文旅名片，项目位于江苏省启东市圆陀角风景区内，是一个集居住、旅游、商务、娱乐于一体的超大型综合旅游度假居住区。项目建设用地规划总用地面积为8967.9亩，以意大利威尼斯水城的理念打造了58座私属岛屿、40座世界经典名桥以及五星级海景酒店，总建筑面积约1195万平方米。

项目开发始于2005年，恒大采用了大规模的填海造陆模式，围建了7.23平方公里海域，打造了3.5公里私家海岸线，并专门从海南移植优质海沙，营造“碧海银沙”的滨海景观。2012年7月项目首次开盘，恒大曾豪言“还启东、还上海、还华东一片蓝海”，吸引了大量长三角地区投资客与度假客户，彼时销售额突破20亿元。2016年7月，恒大海上威尼斯酒店开业，一度被宣传为仅次于上海外滩和迪士尼的“上海第三大景点”。

然而，随着恒大集团整体债务危机全面爆发，这座曾经风光无限的文旅社区也未能幸免。项目整体运营陷入停滞，客流锐减、经营亏损、物业维护缺位等问题集中显现，酒店长期处于低效运营状态。

严跃进认为，此类大体量商业资产若长期闲置，不仅会造成资产价值流失，也对当地文旅经济和营商环境产生负面影响。由启东国资出手盘活是一次积极的“心理救市”，对维护城市形象及区域再开发、再利用起到积极作用，是全国范围内地方国资加速介入酒店文旅资产处置的一个典型切片。

换句话说，其象征意义已然超越单一交易本身，但对启东国资而言，这笔交易的挑战和风险同样不容回避。

柏文喜认为，标的物酒店资产只是8967亩大盘的冰山一角。住宅价格崩盘、现房滞销、配套举步维艰，单独盘活难度极大，建立可持续盈利模式难度更大，整体拯救所需资金更是天文数字。启东市财政局100%控股的文旅平台出手，用的是地方财政信用，在土地出让金下滑、地方债务严控背景下，每一笔“保盘”支出都在消耗财政空间，若酒店持续亏损，将成为财政“出血点”。

在他看来，这桩交易的真正考验在三年后，若启东国资能让酒店盈亏平衡，就是成功的“抄底”；若沦为需要持续补贴的“僵尸资产”，就是代价高昂的“接盘”。

“运营能力是最大短板。”市场人士提出，国资平台虽有资金和政策优势，但在市场化运营基因上并不占优。酒店是典型的“重运营”业态，专业管理团队的缺失可能导致资产盘活效率低下。地方财政通过文旅国资平台直接收购区域内恒大问题资产，也意味着这座滨海酒店的未来运营风险与改造投入，需要地方财政一并承接，“被动兜底”的风险不容小觑。

当下，钥匙已交到启东国资手中，这座曾经引以为傲的“海上城堡”能否真正焕发新生，考验的不仅是启东国资的资金实力，更是运营智慧和耐心。