细看江苏省常州楼市现状：多处小区集体大跌，房源跌幅可达71%

你敢信吗？ 在常州，一套曾经单价接近7万的顶级学区房，如果把“学区”这个光环拿掉，房子本身只值2万。 短短几年，房价泡沫被挤掉了71%。 这不是故事，这是正在发生的现实。

局前街小学，常州人心中的百年名校。 几年前，它的学区房是这座城市房价的天花板，单价一度飙到69000元/㎡。 如今，带学区的房子均价还在4万左右徘徊，但如果只看房子本身的居住价值，裸房单价已经跌到了2万上下。 71%的跌幅，像一把锋利的刀，切开了常州楼市最真实的一面。

这不仅仅是顶级学区的个案。 2026年的常州楼市，正在经历一场无声但剧烈的价值重估。 表面上看，市场似乎稳住了。 2026年4月，常州新房成交均价15627元/㎡，环比只微跌了0.18%。 二手房挂牌均价在10520元/㎡到12803元/㎡之间浮动。

但“稳”的表象之下，是触目惊心的分化。 天宁、新北的核心区，价格还算坚挺。 可一旦跳出这个圈子，情况就完全不同了。 钟楼区的老城区、天宁区的兰陵、经开区的横山桥和潞城，这些地方成了房价下跌的重灾区。 金坛、溧阳的偏远乡镇，房价相比高点跌了超过15%，房子挂上半年都难卖出去。 市场呈现出一种“核心区勉强撑住，外围区自由落体”的撕裂感。

为什么一个GDP破万亿、人均GDP超过20万元的城市，它的楼市会冷热不均到这种地步？ 答案藏在三个最基础的坐标里：人、钱和性格。

先说人。 到2025年底，常州常住人口是541.54万，一年只增长了0.55%。 这个增速，在长三角城市群里几乎可以忽略不计。 没有大量新鲜血液涌入，楼市的底层需求引擎就转不起来。 更关键的是，人口结构在变老，本地出生的孩子越来越少。 以前大家抢破头的学区房，因为适龄儿童减少，需求自然就萎缩了。

再说钱。 常州很有钱，但它的钱和楼市关系不大。 2025年，常州GDP达到了11158.7亿元，新能源产业的规模更是突破了万亿。 这座城市是实打实的“制造名城”，财富的源头在工厂、在车间、在技术研发里。 常州人赚了钱，更愿意投到实业里，或者改善生活，而不是去楼市里击鼓传花。 这种“产业强，楼市稳”的基因，决定了这里的房价缺乏疯涨的土壤。

最后是性格。 常州人出了名的务实、低调。 他们买房，看的是小区环境好不好、户型舒不舒服、周边菜市场超市方不方便。 什么“核心地段”、“名校光环”、“投资概念”，如果房子本身住着不舒服，常州人根本不会买单。 这种极度理性的置业观念，让所有虚头巴脑的炒作都失去了市场。

当人口、产业和城市性格这三股力量拧在一起，就催生了我们开头看到的那一幕幕“价值回归”。 下面这四个小区的故事，就是最好的注解。

第一个故事，发生在武进湖塘的“新城帝景”。 ​ 这里曾是湖塘板块早期的豪宅标杆，洋房和大平层是改善家庭的梦想。 最高点时，均价冲到过3万/㎡。 如今，最新的成交均价只有15000元/㎡左右，直接腰斩。

它的衰落，是因为被时代抛下了。 常州的年轻人和高薪岗位，这些年持续流向新北、经开这些有新兴产业的地方。 湖塘作为老牌居住区，产业升级慢，留不住创造高财富的人群。 同时，小区房龄老了，当年的精装和设计已经过时，和现在的新楼盘比，竞争力所剩无几。 当务实的常州改善客户有了更多选择，谁还会为一座“过气豪宅”支付高额溢价呢？

第二个故事，关于钟楼区的“桂花园”。 ​ 它是教科院附中的对口学区房，曾经是无数家长追逐的目标。 最热的时候，不管什么楼层什么户型，单价都能卖到27000元/㎡。 现在，均价稳定在15000元/㎡，跌幅超过44%。

学区房的泡沫，是被两根针扎破的。 第一根针是人口，孩子少了，争抢学位的家庭自然就少了。 第二根针是政策，常州一直在推进教育均衡化，新建学校、教师轮岗，顶级学区的稀缺性被不断稀释。 当“学区”这个最大的价值点不再坚不可摧，房价的回落就成了必然。

第三个故事，就是我们开头提到的“局前街小学学区房”。 ​ 它把学区房的逻辑演绎到了极致，也把泡沫破裂的过程展现得最彻底。 巅峰时单价近7万，现在带学区的房源均价约4万。 但如果剥离学区属性，单看那套可能房龄超过20年、没有电梯、户型老旧的老房子，它只值2万/㎡。 71%的跌幅，跌掉的全是这些年堆砌起来的、脱离居住本身的金融溢价。

这背后，是常州缺乏足够多的高薪外来人口来接盘。 天价学区房，光靠本地家长的内卷是撑不住的。 当大家越来越清醒，开始把“学区价值”和“房子价值”分开算账时，神话也就落幕了。

第四个故事，则给外地投资客上了一课，地点在钟楼市中心的“桃园新村”。 ​ 这里地段无敌，生活便利，曾经被很多来自苏州、无锡的投资者看好，单价一度炒到6万以上。 如今，主流成交价回落到了35000元/㎡左右。

投资者们用苏南核心城市的经验来套常州，以为核心区老房子永远涨。 但他们错了。 常州楼市供需宽松，本地人又极度务实。 桃园新村的房子又老又旧，居住体验很差，除了地段和可能的学区，一无是处。 当炒作的热情退去，没有本地刚需愿意接盘这些“老破小”，价格就只能一路向下。 这是外来投资逻辑在常州水土不服的典型样本。

所以，在今天的常州买房，逻辑已经彻底变了。 闭眼买房就能赚钱的时代，在这里从未真正出现过。 现在更是如此。

市场的共识越来越清晰：只有那些占据着真实人口流入、有高端产业支撑、房子本身品质过硬的“核心资产”，才能扛住波动。 而所有单纯依靠一个概念——无论是过气的“豪宅”、褪色的“学区”，还是被资本炒高的“地段”——的房子，都在经历残酷的价值回归。

常州楼市这场静悄悄的大变局，其实是在完成一次纠偏。 它把房价从虚妄的概念拉回到坚实的土地——你为房子支付的每一分钱，都应该对应着真实的居住体验、社区品质和资源便利，而不是一个想象中的泡沫。 这对于真正想安家的人来说，或许并不是一件坏事。