空置率全线崩盘，产业园区到底得了什么绝症？

来源：投资界

原标题：空置率全线崩盘，产业园区到底得了什么绝症？

最近方升在走访调研的时候发现，大家都是一肚子的苦水。

一个在长三角的产业园区项目，他的操盘人当时掐着烟跟我说：“现在产业园区就像是开在郊区的商场，你装修搞得再好，就是没人来。好不容易带个客户看项目，张口就是要3年免租外加装修补贴，我感觉我不是在做园区，分明是在做慈善。”

而另一个在北京的朋友却画风突变，他做了一个当下市场最难去化的办公类园区，反而租金比周边贵出一倍多，出租率却能常年保持在九成左右。他跟我说：“现在不是园区行业完全没有需求，而是缺少真正的好产品。那些只会盖楼收租的，活该被淘汰。”

这可能就是当下产业园区行业最真实的写照了，行业出现了明显的两极分化，冷暖泾渭分明。

全国产业园区的空置率持续攀升，根据多家机构对外公布的数据，2026年一季度，全国重点城市产业园区平均空置率已经突破25%，部分二三线城市已经超过40%。但很多行业里的朋友都跟我说，这些数字已经相当保守了，真实情况只会更加惨不忍睹。大家其实也可以看下公募REITs中产业园区的出租率，他们起码都算是行业内中等偏上水平，甚至属于相对较好的园区项目了，他们的平均空置率也要高于这些数字。

但与此同时，方升也在全国各地发现了一些优质的园区项目，他们不仅租金高于周边园区，甚至在招商方面也出现了一房难求的局面。

残酷的28定律或许正在产业园区行业上演，20%的优秀园区，拿走了市场上*质的企业，剩下的普通园区，在红海里厮杀，挣扎在生死线上。

当下的产业园区行业究竟得了什么病？

痛点一：空置率暴涨背后，是无效供给泛滥

很多人提到眼下产业园区行业的空置率问题，*反应就是供大于求。但事实真的是这样吗？

我们简单来看一组数据，2025年全国新增高新技术企业超过8万家，专精特新“小巨人”企业超过2万家。这些企业都需要办公或是生产空间，市场需求其实一直都存在。问题其实是出在了产业园区的供给端。

过去很长一段时间，产业园区走的都是地产化模式。开发商拿地、盖楼、分割销售或是出租，赚的就是土地增值的钱、载体租金的钱。这种模式下，各方追求的是周转效率，关心的是楼盖得快不快、容积率高不高、招商去化快不快，而非产业方向对不对、企业质量好不好、配套服务行不行。

于是，当市场环境发生转变后，就出现了当下这种荒诞的现象，企业需要的空间，园区没有，园区有的空间，企业不需要。

举个例子，方升之前在长三角的某个城市，看到有一批国资建的传统厂房，都是所谓的标准厂房，层高大概在4.5米，荷载500kg/m²，然后说要做集成电路产业园，殊不知这些集成电路企业需要的是洁净厂房，就算现在的智能制造企业对厂房的要求也在提升，层高甚至要在10米左右，需要带行车的重型厂房等。

再比如，之前很多地方都在卖当下市场里最难卖，也是数量最多的高层办公楼，造一个高标准的总部办公楼，卖给一家龙头企业，一把回本。但现在市面上多的是这种产品，反而很多轻资产、中小团队，需要灵活办公空间，需要共享实验室、展厅等配套设施的这类针对性的空间，反而没有。

更搞笑的是，很多地方甚至为了所谓的面子工程，盲目上马产业园区，一年要干二三十个项目，每个都号称千亿级产业集群，结果所有的园区在定位、产品上都大相径庭，大家都在抢同类型的企业，最后变成了一场内卷竞赛。

方升见过一个最离谱的案例，就是在一个资源型城市，领导要搞AI产业园，甚至园区都已经造好了，建了几栋高层写字楼，招商手册上写着打造中国人工智能中部*城，配套什么都没有，只有他们的招商中心亮着灯。

所以说，空置率高并不是市场完全没有需求了，而是现在无效供给太多了，当下最需要反思的就是企业究竟需要什么样的产品，而不是自己拍脑瓜，一股脑建所谓的标准园区。

痛点二：招商内卷，从拼政策到拼底线

如果说空置率是结果，那么招商难就是过程。现在的产业园招商，可以说是已经卷到没有底线的程度了。

过去很多地方的招商引资，拼的是政策，针对大企业可以在税收返还上是卷出天际。因为大家发现，政策是可以复制的，你能给的，我也能给，各地之间为了抢一个大项目，不惜血本，甚至可以倒贴钱。

当时我听过一个真实的案例，一个新能源企业提出要建一个生产基金，全国有十几个城市一起争取。最后是一个中西部的二线城市胜出了，不是因为当地有多完善的配套产业和市场空间。而是当地给出了一个其他城市都无法跟进的条件，免费提供上千亩土地，帮建厂房，补贴资金，提供低息贷款，甚至为企业高管解决教育、就业、住房等问题。算下来，这个城市不仅赚不到钱，甚至还得倒贴上亿甚至几十亿进去。反观这家企业呢，他其实在全国各地建了不止一个生产基地，哪个地方给的政策好，产能就放在哪里。

所以才有了《公平竞争审查条例》，希望改变这一局面，但是招商的内卷的局面其实是从政府层面转嫁给了国有平台公司，你给三免两减半，我就给五免三减半，你给装修补贴，我就给设备补贴，甚至还有很多园区提出了零租金，也把市场化的园区逼到了墙角。

针对这些恶劣的局面，很多园区也放弃了原有的产业定位，什么企业都招，在生物医药产业园里除了生物医药企业看不到，其他服装厂、机械厂，甚至还有驾校你都能看到。最后变成了大杂烩，没了产业生态，没几年也就成了鬼城了。

招商如此严重的内卷背后，其实是产业园区核心竞争力的缺失。当一个产业园区没有任何不可替代的价值时，也就只能依靠降价来吸引客户了，最后就陷入了越招越亏，越亏越得招的恶性循环。

痛点三：商业模式崩塌，租金难以生存

商业模式，可能是目前园区领导层面心中最深的痛。过去产业园区的商业模式相对简单，拿地-建园-出租/出售。这种模式在过去20年都行之有效，乘着中国经济高速增长的浪潮，土地价值和园区价值不断增值，租金价格也是水涨船高。

但现在，这个模式彻底走不通了。首先土地红利消失了，其次租金更是不断下跌。在空置率高企的当下，很多园区不仅不能涨租金，还要不断降租。

方升之前调研过一个园区，当时园区领导跟我们说，整个项目根据利息来测算租金价格*也要租2.8元/平方米/天。但是现在周边的园区租金价格已经卷到了2.2元/平方米/天，管委会甚至希望他们降到2元/平方米/天以下，保证招商效率。甚至，有的园区为了尽快完成出租率的指标，可以给出租金减半、零租金等优惠条件，实际的租金回报率已经降到2%以下，甚至不如存银行定期。

再加上园区折旧不断提升、运营成本不断上升，园区租金已经无法覆盖运营成本，或者说园区已经逐渐成了基础设施属性了。但对于很多国有平台公司而言，产业园区又不得不干，关乎地方产业命脉，如何既能干好园区，又能赚取利润就是当下必须破解的难题。

相比于国有园区，民营园区更加艰难，他们本身就是靠着租售生存，方升最近也遇到了一些园区的小业主，自己持有1-2个园区，不断内卷的租金价格让租金收入已经无法覆盖运营成本和银行利息了，他们感慨，感觉辛苦一辈子的项目，最后是在为银行打工了。

很多园区都在苦苦支撑，盼着市场回暖，但方升认为，市场其实并不是普遍降温，只是企业的需求改变了。那个只要建了园区就能靠租金活得很好的时代已经一去不复返了。当下想要活下去、活得好，要么找到新的收入来源，比如运营服务、产业投资等等，要么在园区产品上做出特色，成为头部的园区，他们依旧能做出企业满意的产品，靠租金一样活得滋润。

痛点四：运营服务表面化，挂羊头卖狗肉

当产业园区行业招商普遍遭遇困难的时候，大家都希望通过产业服务来提高招商的吸引力、提高园区企业的留存率，但产业服务恰恰是行业*的痛点。

几乎方升见过的所有园区的招商手册上、宣传内容上都会写着“全方位的产业服务体系”。但实际上超过九成的产业园区，所谓的产业服务都是流于表面。

最近方升调研过一个项目，光看项目介绍，感觉就是行业里最有能力的园区了，相当完善的产业服务体系。但聊到具体的服务内容的时候，才发现，整个运营服务团队加上物业人员一共5个人，园区内却有着超过100家企业，这就不禁让人质疑了，这怎么服务得过来？

仔细聊过才发现，所谓的政策申报、投融资服务、人才服务、高校合作等服务，都是要等企业自己找上门，提出需求，然后园区帮忙对接第三方，牵个线搭个桥，具体成不成，你跟服务公司去沟通。

这就是行业产业服务的普遍现状，园区只是房东，做不了产业服务员。他们只负责包装手册之后把房子租出去，之后就什么都不管了，物业能干得精致些已经是一个优质园区了。企业要是遇到什么问题，园区帮你找个第三方服务商，已经是很落地的服务能力。

为什么会这样？首先还是因为过去租售模式已经足够赚钱了，或者说其他的地产业无已经足够赚钱了，没必要做产业服务这个吃力不讨好的事情。他不仅需要投入大量的人力物力和财力，甚至在短期内看不到回报，这是领导接受不了的。相比之下，纯租售的模式就简单直白得多，见效也更快。

但问题是，当下的市场环境，园区确实足够多，企业选择园区，已经不再是单纯地看租金和区位因素了，他们更看重，园区能不能为他们的业务创造价值。现在园区行业头部的园区，你要么能在产品端做到*，从建筑本身到物业，都成为五星级酒店般的*产品，成为稀缺产品，否则都是在产业服务端做到*，围绕某一个特定的产业领域，做深做细，能够在企业发展过程中解决实质性的问题。

反观只想着做房东的园区，不具备任何核心竞争力，那最后只会沉没于当下的红海之中。