上海
撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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没有最快，只有更快。
5月29，中国金茂北京东坝项目，拿到了一张规划许可证：2026规自（朝）建字0014号。
上面写得很清楚：1105-1地块3#住宅楼，建设规模6939平方米。
这距离它公示总平面设计图，仅有一天时间。
按照相关规定，一个新住宅项目设计方案公示期，最少七个工作日，之后才能谈及规证环节。
还原到东坝项目身上，它规划方案的公示期为：5月28至6月5日。
金茂走了一条捷径。
有关这一点， 花姐和大家一样，脑海中很快就闪现出两个问题：1、提前拿证合规吗？2、为什么选择3#先拿证？
且听花姐逐一道来。
一条拿证绿色通道
先来看一下北京楼盘拿规划证的常规逻辑。
主要分以下几步：1、公示方案，至少7个工作日；2、通告反馈意见；3、取得规划证；4、取得施工证；5、取得预售证。
按此常规逻辑算，东坝项目最快取得规划证的时间，也得到6月5日。
但公示一天即取证，在北京楼市，有这种速度的，凤毛麟角。
存在即合理。
作为央企地产商，中国金茂的做法，一定是合法合规。
花姐发现，金茂东坝项目提前拿证，走了一条绿色通道。
《北京市城乡规划条例》第三十八条显示："符合规划综合实施方案要求的，规划自然资源主管部门应当在七日内核发建设工程规划许可证。"
这里面有一个关键词：“规划综合实施方案”。
反观金茂东坝地块，本身就符合规划综合实施方案。
它在2025年公示、2026年供地，属于典型的城中村改造项目，且项目的核心参数，与方案批复完全一致。
由此，中国金茂走了一条综实方案简化审批通道。这次东坝01项目3#单栋先拿规划证，没有违规。
花姐判断，东坝项目大概率是：“每栋楼单独申请、单独拿规划证”。
金茂的这种做法，为开发商节约开发时间，提供了一种新的解题思路。
3#是规划关键
为什么金茂东坝项目3#要率先拿规划证呢？
这一定是有缘故的。
3#位于整个小区的西面腰部，起到承前启后的作用。它的位置，是全盘设计方案的关键。
这也等于回应了，为什么金茂要让3#先拿证。这栋楼的证拿到了，设计方案就铁板钉钉。
花姐测算过，在东坝项目8栋住宅楼里，楼间距日照比达到最低极限值的，就是3#。
来详细看一下：
3#与2#的间距为46.32米，而3#的建筑高度为42.8米。初略看，这简直是不可思议，肯定不满足日照条件的。
但，设计师在这里采用两种设计技巧：
1、将2#首层设为架空层，且层高达到4.35米。2、将3#的室内地坪标高设为32.25米，比2#高出0.15米。
千万别小看这两个动作，让它们的楼间距日照比，刚好达标。也可为南面的5#、6#、7#和8#，在日照上赢得微小的宽松条件。
若你想了解金茂东坝项目的楼间距及日照详细情况，请直接找花姐。
有了3#抬高0.15米的做法，4#也在小区中央，也就干脆将高度拉平了。
不过，为何将4#和5#做成顶层退台设计，花姐一直没搞懂。因为，它们即便不退台，也不会遮挡后面的楼栋的。
几个设计小亮点
金茂东坝项目将打造成北京第二个“满”系产品，复刻往南五公里金茂满矅的成功。（详见《中国金茂，依葫芦画瓢》）
在设计上，它还有一些小亮点：
1、正南正北朝向
它的形状不规则，有人形象地将它比喻成：火炬。
东偏南16度左右，南北狭长，东北角凸出一个尖角。东面，是老社区金隅汇景苑二期。
但它没有和汇景苑平行设计，而是选择了正南正北，虽提高了设计难度，但成就了更高的品质。
2、景墙
金茂满矅的大门超级界面很拉风，东坝项目依葫芦画瓢。
在整个项目的北侧，是一条充满艺术氛围的景墙，弧形，蜿蜒。相信会蛮震撼的。
3、首层架空层
图纸上的1#和2#，标出了首层架空4.35米，但是局部架空。
花姐数一下房源，如果这两栋楼首层局部架空，就只有380套房子。
因此，架空的只有1#西单元和2#东单元，与下沉广场形成会所体系。
这样，1#和2#就多出了4套首层房源，让项目总房源数为384套。
4、层高
金茂东坝项目的层高，大家都关心。
从鸟瞰图上看，每栋楼的楼顶南面，除了女儿墙，还做了一些装饰构架。
花姐可以确定是，1#和2#的层高，为3.1米。
根据图上的信息，花姐推测，4#楼王层高3.15米，3#、6#、7#和8#层高3米，5#层高3.1米。
花姐点评
中国金茂，敢为人先。
在领取规划证环节上，参照规划条例，为北京楼市蹚出了一条新路，加速了项目的开发速度。
这种解法，是值得点赞的。
市场如战场，瞬息万变。开发商正在用最快的速度，去赢取客户。
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