楼市王炸大招原来是收购二手房？终于明白最近各地开始加速收购了

当下国内房地产市场正在发生一场静悄悄的深刻变革，各地国企密集下场批量收购二手房，彻底打破楼市过往的运行惯性。

不同于以往刺激购房需求的传统救市手段，本轮由国资主导的二手房收储、以旧换新行动，是一次典型的供给侧改革，通过疏通存量房源堵点、重构住房供给体系，破解楼市长期存在的闭环困境。其中上海的试点落地最为成熟，形成了可复制、可推广的双轨运作模式，成为全国楼市转型的标杆。

近期上海二手房国企收购试点全面扩容，成效显著。

早在今年2月，上海率先在浦东、徐汇、静安三区启动二手房收购试点，截至5月21日，三区已累计收购房源523套，其中徐汇区表现最为突出，单区收购458套，浦东完成64套，静安区实现首单落地。徐汇区专门开设专项服务窗口与咨询专线，累计接待近300户居民咨询办理置换业务。

随着试点推进，上海二季度进一步扩大覆盖范围，将黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五大核心城区纳入试点体系，全面激活中心城区存量房源流通活力。

在长期楼市交易中，大量普通业主陷入卖房难的困境。不少家庭持有核心城区小户型老房子，地段优越、配套成熟，但房龄老旧、流通性极差，挂牌半年甚至数年无人问津，直接卡住了刚需改善的置换链条。

很多业主想卖掉旧房置换品质新房，却因旧房滞销、资金无法回笼，只能被迫搁置置换计划。上海此次国企收购，精准破解这一民生痛点，还形成了两种成熟的落地模式，适配不同业主需求。

第一种是房票置换模式，也是当下最主流的置换方式。国企收购居民二手房后，不直接发放现金，而是出具全市通用房票，房票可在全市范围内选购新房、二手房，彻底打通一二手房流通壁垒。

上海徐汇区65平老房业主吴女士就是典型受益者，她的房源挂牌半年毫无动静，最终被区属国企收购，零中介费拿到通用房票，顺利锁定滨江板块心仪新房，完美破解置换僵局。

第二种为现金收购模式，主要针对无改造、无拆迁潜力的老旧“老破小”房源，政府直接现金收购，资金用途完全放开，业主可自由选择购房、理财或暂缓置换，给予居民极大自主权。

为保障交易公平公正，上海试点建立了严谨的定价机制，采用“国企+房管双重评估”模式，既避免业主低价贱卖资产，也严防国有资产流失，兼顾民生权益与公共利益。

中指研究院数据显示，上海新扩容的五大中心城区，2025年二手房成交量占全市总量的18.8%，核心城区存量房源基数庞大，随着收购范围聚焦400万以下刚需小户型、全面放开跨区置换，楼市流通活力将进一步释放。

上海试点成功落地后，全国多个城市迅速跟进，因地制宜推出本土化二手房收储与以旧换新政策，形成全国加速铺开的态势。

5月13日，广州南沙率先发力，推出30亿元规模的旧房收购额度，国企兜底收购全市合规存量房，搭配8大优质新房项目，同时提供带押过户、免评估费、新房交付后半年免租续住等便民政策，大幅降低居民置换的时间与资金成本。

5月26日，广州安居集团升级政策，启动全市性“卖旧买新”试点，试行至年底，明确收购标准：环城高速以内、总价300万以下、70平以下二手房，不限楼龄、只要产权清晰即可参与。

定价采用双重评估+双向协商模式，交易资金由银行专户托管，要求180天内完成置换，同时配套新房贷款补贴，最高可补贴3万元，惠民力度十足。

除一线大城外，二三线城市也纷纷落地配套政策。5月20日，苏州吴江明确国企二手房收购范围，划定核心片区，实现旧房收购、新房置换的全链条贯通。

烟台则从金融端赋能，推出长效扶持政策，2026年起对收购二手房改做长租的企业，提供最长5年、每年1%的贷款贴息，全市年度贴息总额3000万元，同时推动25年期、年化利率低至3%左右的银团贷款，大幅降低国企收储成本，为政策长效落地保驾护航。

各地集中发力二手房收储，核心目的是破解楼市长期存在的闭环死结。当前全国楼市存量积压问题突出，截至2026年4月末，全国商品房待售面积达7.78亿平方米，海量次新房、老破小滞销积压。

二手房卖不动，居民置换需求被锁死，新房去化承压，房企回款困难、拿地意愿低迷，直接导致地方土地财政承压。保障房建设进度滞后，核心城区新市民、年轻人急需的小户型、低租金住房供给不足，远郊保障房还存在通勤不便、配套缺失的“睡城”问题。

在此背景下，国企下场收储存量房，是最高效的破局方式。相较于远郊新建保障房，收购中心城区存量二手房改造为保租房、人才房，成本更低、效率更高、配套更完善，能精准匹配新市民居住需求。

从顶层设计来看，2026年政府工作报告明确提出盘活存量商品房、收购改造为保障性住房的发展方向，标志着房地产行业正式告别增量开发时代，迈入“增存并重、存量提质”的全新发展阶段。

不少民众担忧大规模国企收储会加重地方财政负担，实则这是一套可持续的市场化资产运作模式。央行配套推出3000亿元保障性住房再贷款，低利率至1.75%，期限1年可展期4次，最长使用5年，可带动5000亿元银行配套贷款。

叠加专项债支持、保租房REITs市场化退出通道，国企收购的房源可通过长期租金收益覆盖成本，形成“收得进、管得好、稳得住”的良性循环，不存在单纯财政消耗的问题。

业内机构普遍认可本轮政策的长期价值。58安居客研究院院长张波表示，国企二手房收购核心是盘活存量、疏通流通堵点，打通“卖旧买新”完整链条，同步激活二手房流通与新房去化，稳定房企现金流与楼市基本盘。

中指研究院也指出，各地差异化的收储模式，既能填补中心城区保障房缺口，又能适配不同城市楼市现状，实现精准调控、良性循环。

归根结底，本轮全国二手房收储潮，绝非短期救市手段，而是楼市底层逻辑的系统性重构。过往楼市依赖刺激需求端拉动增长，如今转向供给侧优化，以政府信用疏通市场堵点，在稳房价、防风险、惠民生之间实现动态平衡。

对于普通购房者而言，楼市规则已然改写，手握核心城区滞销小户型的家庭，可重点关注本地国企收购政策，借助以旧换新红利完成资产优化与居住升级。这场存量提质的变革，终将推动中国房地产市场走向更健康、更平稳、更惠民的全新发展阶段。