【官网】中建玖上琅宸售楼处官方发布|人居典范启新篇|户型|住宅|大宁|舒缓雅居新篇章

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大宁公园首排，总价1436万起

中建·玖上琅宸三批次 · 在售实录

文｜阿本 | 专注上海高端房产 · 从业近10年

☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

—— 恭迎品鉴 ——

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项目卖点

以下是这个盘的核心信息，先看完再决定要不要往下读。

卖点

正对68万㎡大宁公园

浦西中环内最大公园，南向无遮挡

大宁板块最后一个新住宅

公园首排不可复制，未来无新地供应

央企背书，中建二局开发

中建玖合全国最高单价项目，楼板价6.83万/㎡

纯粹大户型社区

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128-280㎡起，无百平米以下小户型

景德镇稀有陶板立面

1300℃高温烧制，"金镶玉制"效果，上海首发

连续12米无柱化设计

270°转角全景舱，单块玻璃2.5吨

约3000㎡三进式海派会所

户均会所面积6.7㎡，25米无柱全景泳池

全域6.3-10米超高架空层

甲级写字楼标准，每户均是景观C位

三批次三开三红

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首开即罄，三批次开盘热销13.68亿

核心逻辑一句话：大宁公园首排的最后一个新住宅，产品是大宁历史上没出现过的规格，钱已经不在讨论要不要买的阶段了，关键是这批128㎡和210㎡加推还值不值拿。

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项目速览

位置

上海市静安区大宁路街道，大宁公园正对面

开发商

中建玖合（央企中建二局全资子公司）

产品类型

精装高层，70年纯住宅产权

面积段

建面约128-280㎡（三批次在售），历史最大户型410㎡

总价段

1436万起，均价约13.6万/㎡（三批次）

销售状态

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三批次在售，3月18日开盘，推出约118套

核心标签

公园首排 · 大宁最后新盘 · 央企精工

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区位板块

行政区位

项目位于上海市静安区大宁路街道，属于大宁功能区核心地段，行政上隶属于静安区。距人民广场约6公里，距南京西路商圈约5.5公里，距外滩约7公里，处于上海中环以内。

板块定位

大宁功能区是静安区规划的"下一代中心"，官方定位为全域中央公园式CBD，规划包括：大宁中央公园片区、战略1平方公里片区、市北国际科创社区片区、数通链谷片区，四大组团合计商务与产业空间规划超过250万平方米，全部建成后相当于1个小陆家嘴的规模。

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目前大宁板块已落地产业包括：亚马逊云、微软云、科勒、飞利浦、小鹏汽车上海总部、辉瑞、强生、复星医药、喜马拉雅（2025年签约入驻2万㎡总部）等。市北高新作为上海首个大数据产业基地，累计总营收已突破2400亿，年纳税超90亿元，单位税收全市排名第二。

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地铁交通

1号线上海马戏城站，步行约600米。20号线大宁公园站（规划中，在建）、19号线（主体施工中，江杨南路站已封顶）。上海马戏城站未来有望成为三线换乘枢纽。

道路骨架

项目临近南北高架路，可快速接驳内中环，自驾至浦西核心区约15-20分钟。

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供地情况

2025年3月，大宁板块N070302单元111-21地块以溢价率32.3%（总价24.86亿）成交，由大华集团摘牌，未来作为改善住宅开发。该地块容积率2.5，整体户型段偏中小面积。中建·玖上琅宸正对公园的核心区域，此后无新住宅用地供应，公园首排区位不可复制。

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周边配套

商业消费

大宁国际商业广场（城市级，步行约500米），久光百货（区域级，步行约700米），大宁音乐广场（步行约400米），大宁融创城大融城（步行约1公里）。商业体量在上海指标豪宅区中，仅次于西岸商圈及南京西路商圈，拥有二线奢侈品及轻奢品牌矩阵。

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教育资源

参考周边小区，小学对口大宁路小学，初中参考为市北初级中学北校（期房不承诺学区对口，具体以政府教育主管部门政策为准）。大宁区域教育资源整体处于静安区中等水平，非传统教育高地。

生态休闲

项目正对68万㎡大宁公园（大宁灵石公园），浦西中环内面积最大的城市公园，步行可达。开发商代建西侧约1万㎡市政公园，东侧及南侧代建约3000㎡城市绿地，社区实际被三重公园包裹。未来规划建造人行天桥直连大宁公园。

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文化地标

上海马戏城（新中剧场即将落成，规划5万人大场馆）、大宁音乐广场演出场地。区域内电竞、文创产业集聚，喜马拉雅总部今年签约入驻。

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小区规划

指标

数值

占地面积

约3.16万㎡

总建筑面积

约15.34万㎡（住宅占79%，办公占21%）

容积率

2.95

绿化率

35%

楼栋

9栋，12-24层精装高层

总户数

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446户（全人车分流，无小户型，无保障房混居）

车位比

1:2.1，双层精装车库

架空层高度

最高约10米，主体7.9-9米，最低6.3米，全域覆盖

会所规模

约3000㎡，户均会所面积约6.7㎡

入口界面

约99米宽迎宾轴，独立车马院，人车分流双入口

物业

中建自持一级资质物业，物业费6.8元/㎡/月

交付时间

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预计2027年下半年

容积率2.95，在内中环新盘中属于中高密度水平。446户总量对应3000㎡会所，户均会所面积高于同板块大宁金茂府（1158户对应会所配置）。车位比1:2.1，同类在售内环盘普遍在1:1.1-1:1.5区间，属于明显高配。

会所配置包括：健身房、25米恒温泳池（无柱全景落地玻璃）、壁球馆、行政酒廊、私宴厅、茶室、艺术沙龙、儿童乐园，下沉式双庭院引入自然采光。

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立面与户型设计

外立面

主材为景德镇稀有陶板（约1150℃-1300℃高温烧制）+干挂石材+铝板+超白高透钢化夹层玻璃，形成"金镶玉制"立面效果。设计语言取自豫园"金声玉振"意境，属于海派先锋风格，公建化立面处理。

超白夹层玻璃采用SGP夹胶工艺，单块重达2.5吨，取消传统钢龙骨，需专用熔炉安装。楼层数9栋，12-24层不等，建筑总高未披露具体数据。

设计团队：line+孟凡浩（建筑主创）、GTS蓝颂宋淑华（景观）、CCD郑忠（会所及公区室内，4.5米层高大堂）。

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主力户型 · 128㎡三房

建面约128㎡，3房2厅2卫。客厅面宽约5.4米，南向全景落地窗，LDKB一体化布局（客厅-餐厅-厨房-阳台贯通）。主卧带飘窗，全屋飘窗设计，玄关S型收纳墙，餐厨洄游动线，X空间（可做书房/茶室/儿童区）。三批次在售楼栋为6#，南向正对社区户外戏水池，无遮挡视野。

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主力户型 · 210㎡四房

建面约210㎡，3+1房2厅3卫。南向总面宽约15.1米，客厅面宽约8米，四开间朝南，全景落地窗LDKB巨型方厅布局。双套房设计，主卧套房含步入式衣橱，全明通透飞机户型，X空间，玄关采用石库门元素+条石做框叠级细节，电梯直厅按键弧度取自旗袍领口设计细节。三批次在售楼栋为3#，南向俯瞰下沉式庭院，北侧为浮光池院，楼栋位置相对独立。

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精装配置

精装标准4000元/㎡起，配置包括：全屋净水系统、四合一空气质量监测、中央空调、HDPE超静音排水管、智能家居面板、独立家政间（210㎡户型）。零碳社区认证。

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数据与市场判断

市场数据

玖上琅宸三批次备案均价约13.6万/㎡，成交区间约14.2-15.2万/㎡。同板块的大宁金茂府（2017年建成）当前二手房参考均价约14.37万/㎡，125-152㎡主力户型，2025年上半年成交28套，套均成交价约15万/㎡。

玖上琅宸前两批次累计认购超53.5亿，三批次3月18日开盘热销13.68亿。二批次单笔最高成交1.1亿，大平层成交单价突破18.5万/㎡，是大宁历史最高单价记录。2026年1-2月，玖上琅宸连续蝉联静安区新房销售金额、套数、面积三冠王。

我的判断

综合区位、产品力和价格三个维度，我对这个盘的判断是：三批次加推的128㎡和210㎡，是整个项目性价比最高的两个入场窗口。

原因有两个。第一，这两个户型是项目的销冠产品，去化最快，证明了市场对它的认可——不是小众审美，是真实成交支撑的结论。第二，128㎡单价和210㎡单价与上批次基本持平（128㎡微调上浮），但本次加推的楼栋位置更好，3#和6#都有景观优势。

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短板也要说清楚：大宁的教育资源在静安区不属于顶配，这对于部分以孩子读书为首要考量的家庭来说是短板。另外，容积率2.95在内中环属于中高密度，446户对应9栋楼，社区人口密度不算低。

如果你的置业逻辑是自住为主+长期持有+对公园景观和产品品质有要求，这个盘值得认真看一轮。如果首要考量是学区，或者需要确定性的短期流动性，这个盘不是最优选。

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如果你正在认真考虑大宁这个盘，我可以帮你把玖上琅宸和当前同价位在售的几个项目做一轮完整对比——区位、产品参数、二手流动性，逐项比。

想看户型、价格表、楼栋点位图，或者想约实景示范区，直接找我。

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▲3（开通）+ 2（规划）五座地铁站

地块用地性质为住宅与商务办公混合用地(Rr3C8) ，与静安天悦一样，都不是纯住宅地块。

占地面积约3.16万方，整体容积率2.95，其中住宅占比79%，总体量在7.37万方，装修标准4000元/m²

根据项目规划设计方案：项目拟建8栋12-24层高层住宅，以及1幢总高22F的办公楼，总规划446户。

汲取豫园“金声玉振”灵感,转译“金镶玉制”建筑形制。选取景德镇稀有陶板，融入石材与铝板，造极窗墙比，打造海派先锋格调的公建化立面，重新定义当代美学。☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

颠覆传统户型格局，打造最大连续约12米无柱化设计与约 270°转角无柱视野，全方位观赏自然与繁华的城市全景。结合一体化方厅,系统收纳,超大面宽,创造舒适居住体验。☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

山水长卷的隐奢门庭

取意豫园中式园韵，打造约99米隐奢入口空间结合独立的车马院，风雨廊道与人车分流独立双入口，带来尊贵的归家体验。

致敬东方的立休庭园

打造多重立体景观，构建悬瀑石涧的城市山林，结合多维的城市立体化空间,纳尽东方风雅逸趣。☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

公园嵌入式浮岛社区

全域约6.3米 -10米架空设计，让公园绿意与山水诗韵自然邀约入室，打造公园嵌入式浮岛社区，呈现无界的社区风景。规划缤纷童趣、社区会客厅等多元架空层空间,于此开启生活的温暖缤纷。

约3000m海派奢谧会所

传承东意西境，重现百年院落。遵循传统世家宅邸三进式布局，融入海派石库门元素与白玉兰肌理将上海精神与风貌凝萃其中。来自景德镇的大师陶瓷艺术品展陈，以东方艺术的优雅雍容，高定精致奢谧的圈层私享场域。

规划打造艺术花厅、行政酒廊、私宴厅、茶室、壁球馆、瑜伽室、健身房、恒温泳池等多元化空间,每一处巧思皆量身定制。☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

璨如星海的归家旅程

地下中央车站酒店式归家设计，超阔尺度，彰显奢宅气场，盛迎历遍世界归来的心。

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生活配套

一流的教育资源：

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍双一梯队学校：闸北实验小学是全市一梯队的公办小学。

大宁国际小学于2007年成立，对口的都是大宁地区很好的小区，优质的生源供应使其发展迅猛，大有赶超闸北实验小区的趋势。

闸北实验小学和大宁国际小学对口的风华初级中学也是静安区一梯队初中。

▲闸北实验小学（上）| 大宁国际小学（下）

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双一梯队学校加持，做实大宁地区优质学区地段，吸引大量重视教育的中产家庭前来置业。

一流的医疗资源：

综合+专科医疗：三级综合甲等医院是普通百姓看病的首选，选择意愿要远大于近处二级医院。

大宁地区坐落两家三甲医院，一个是全市综合排名十名左右的上海市第十人民医院。☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

三甲专科同济口腔医院就在十院隔壁，平时就诊人流量也很大。

一流的商业配套：

多级大体量商业区：大宁目前营业的有大宁久光百货、大宁国际商业广场、大宁音乐广场等商业中心，总体量接近52万方。

▲大宁久光百货☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️

商业中心主要分布在大宁中央区，可辐射周边居民区，北部居住区和老城区均可步行抵达，逛街吃饭游玩体验舒适。

一流的交通网络：

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高能级交通网络：2004年末，轨道交通地铁1号线北延伸段——上海火车站（不含）至共富新村站开通，大宁区域不仅有了自己的地铁线路，而且独占延长路、上海马戏城（距离项目仅约600米）、汶水路3座车站。

强能级1号线可与多条线路换乘，快速抵达主要中央商务区。

正在建设中的19号线（广灵西路）和20号线（彭越浦路）通车后，东西两侧的地铁站将补充现有出行的部分短板。
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南北高架+中环线+内环线，3条高能级路线贯穿大宁，到达市内高能级区域距离很短，交通方便程度绝对优秀。

丰富的生态、文化、休闲配套：

良好的文化休闲设施：娱乐休闲丰富程度也是衡量幸福指数的重要指标。

新静安体育中心和上海马戏城两大文化地标，中环内唯二的超大型公园——大宁灵石公园，稀缺不可复制，绝对是大宁地区的增彩部分。

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