入库案例：与被执行人之间存在多份不动产买卖合同的买受人提出执行异议之诉，其价款支付情况应如何认定？

可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间早于人民法院的查封。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。干货集结，欢迎点赞推荐！

裁判要旨

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

案件简介

1. 2019年7月25日，某建筑安装公司因与某房地产开发公司合同纠纷一案申请财产保全，一审法院（黑龙江省海林市法院）裁定，查封包括某公元小区1102室在内的部分房屋。

2. 2019年7月29日，一审法院向海林市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。

3. 2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并向该公司法定代表人左某支付28万元。同日，某房地产开发公司向信某出具了购房收据，并开具了商品房销售备案登记表。自2019年8月1日起，信某开始持续交纳案涉房屋的电费、水费、取暖费等相关费用。

4. 2019年8月2日，一审法院向某房地产开发公司送达案涉房屋查封裁定书。

5. 2020年12月24日，信某在接到办理不动产权证照的通知后，前往某不动产登记中心办理变更登记并缴纳税费，但因案涉房屋被查封未能办成。

6. 信某对案涉房屋提出执行异议被驳回后，依法提起案外人执行异议之诉，请求解除查封、停止执行。

7. 2022年6月9日，黑龙江省海林市法院一审判决驳回信某的诉讼请求。信某不服，提起上诉。

8. 2022年11月25日，牡丹江中院二审判决驳回上诉，维持原判。信某向黑龙江高院申请再审。

9. 2023年8月31日，黑龙江高院提审后判令撤销原一、二审判决，改判不得执行案涉房屋，原执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

争议焦点

查封裁定已作出但效力未及于房地产交易所，案外人所签购房合同能否认定为查封前签订？

裁判要点

法院查封裁定虽已作出并送达不动产登记中心，但效力未及于房地产交易所。案外人在此情形下签订商品房买卖合同并办理备案登记、付清全款，且名下无其他居住用房，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，其消费者物权期待权应予保护，可排除强制执行。

经查，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226,818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280,000元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了226,818元的三联单购房收据,并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。黑龙江省海林市法院于2019年7月25日裁定查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，黑龙江省海林市法院向某房地产开发公司送达该查封裁定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。黑龙江省海林市法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。信某再审请求有理，法院予以支持。综上所述，原审判决适用法律有误，再审予以纠正。

案例来源

《信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案》（人民法院案例库入库编号：2024-16-2-471-003）

实战指南

一、合同签订时间与查封效力的认定，关键在于查封裁定的送达对象及其效力范围。

查封裁定作出后，须送达特定协助执行义务人（如不动产登记机构）方能产生对抗第三人的公示效力。若查封裁定仅送达至不动产登记中心，而房屋交易备案在职能分离的房地产交易所进行，且两机构间信息未实时共享，则查封效力未必能及时覆盖交易环节。在此情形下，案外人在交易所签订合同并办理备案的时间，可能被认定为早于查封效力到达交易节点的时间。当事人需密切关注当地不动产登记与交易管理的机构设置与信息联动机制，在涉及查封房产交易时，应审慎核实查封信息是否已全面覆盖相关交易平台，必要时通过专业法律途径确认权利状态。

二、消费者购房人生存权的优先保护，是排除强制执行的核心法理依据。

根据《执行异议和复议规定》第二十九条，对于房地产开发企业名下的商品房，若购房人在查封前签订合法书面合同、所购房屋系用于居住且其名下无其他居住房屋、并已支付超半数价款，则其消费者物权期待权可排除强制执行。该规则体现了生存权优于普通债权的价值取向。购房人欲主张此项权利，必须严格满足上述三项法定要件，缺一不可。尤其需注意保留完整的购房合同、付款凭证、实际居住证明（如水电费缴纳记录）等证据链，以证明自身符合“消费者”身份和实际居住需求。

三、权利主张的成败最终取决于证据的有效组织与裁判尺度的精准把握。

司法实践中，法院会综合审查合同签订时间、价款支付方式、房屋占有状况等事实，并权衡登记外观与真实权利之间的冲突。即便合同签订与官方查封记录存在时间差，如能证明交易发生在查封效力实际触及交易环节之前，仍有获得支持的可能。案外人应系统梳理并固化所有关键证据，确保其能清晰、连贯地证明权利取得的先后顺序和真实性。鉴于此类案件法律适用与事实认定极为复杂，强烈建议在诉讼前进行全面的证据评估与策略规划。

1.买受人从第三人处购得案涉房屋，虽其与开发商补签买卖合同发生于法院查封之后，但因第三人在查封前已与开发商订立合法有效合同、支付购房款并实际占有房屋，故应认定买受人符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定情形。

案例1：某信托公司、于某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于某与某驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于某并非直接向某驿公司购房，而是向案外人苏某购买，再与某驿公司补签买卖合同，而苏某在案涉房屋查封前已与某驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于某与某驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，法院予以维持。于某与苏某的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于某对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。某信托公司以苏某、于某的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与某信托公司所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由，法院不予采信。

2.案外人在案涉不动产被查封前，已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。即便后续合同对付款方式作出变更，也不影响查封前合同已有效成立的事实。

案例2：某银行安宁支行、胡某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

最高法院认为，胡某与某都公司于2015年11月3日即签订《车位认购协议》，胡某当时就通过银行转账方式支付了定金，在某银行安宁支行没有提交其他证据推翻相关事实的情况下，足以认定车位订购及定金支付的相关事实。同理，双方于2016年6月7日的《商品房购销合同》的当日，胡某通过银行转账支付了剩余车位价款，也足以认定车位买卖及价款支付的事实。即便此后2016年10月25日签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，将付款方式由分期付款变更为一次性付款，不能仅仅以付款方式出现变化就认定合同是事后补签。而无论依据2015年11月3日签订的《车位认购协议》，还是2016年6月7日的《商品房购销合同》，或是2016年10月25日签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，时间均远在查封之前。虽然胡某提交的两份《商品房购销合同》签订时间和付款方式约定不同，但某银行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》存在事后补签的理由并不成立。

本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。

刘梦阳律师，毕业于中国人民大学法学院民事诉讼法专业，团队常驻北京执业，法律服务辐射全国，深耕京津冀及全域民商事法律市场。专业主攻保全与执行、民商事诉讼与仲裁，擅长处理建设工程纠纷、执行异议复议监督、各类商事合同纠纷等疑难法律事务。依托扎实法学功底与多地办案实务经验，常年对接最高人民法院、全国各省级高级人民法院及各地仲裁委办案，专注处置大额标的、案情复杂疑难案件，累计经办案件标的总额超十亿元。

法院应当对买受人的总体付款情况进行审查判断。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。干货集结，欢迎点赞推荐！

裁判要旨

买受人与被执行人签订多份合法有效的书面房地产买卖合同时，人民法院可以结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况，对买受人的付款情况是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，进行审查判断。

案件简介

1. 2006年6月8日，李某水等三人与某某公司签订多份《商品房买卖合同》购买案涉房产及车位并支付了相应购房款。

2. 2007年9月21日，案涉8套房产及4个车位交付李某水等三人占有使用。

3. 2008年5月7日，厦门中院根据申请执行人厦门某公司的申请，查封了登记在某某公司名下的案涉房产及车位。

4. 2009年9月16日，因某某公司未依约办理权属登记，李某水等三人向厦门仲裁委申请仲裁。

5. 2010年5月15日，厦门仲裁委作出裁决，确认李某水等三人与某某公司的商品房买卖合同关系真实有效，明确案涉房产及车位于2007年9月21日由李某水等三人占有使用，并裁决某某公司协助办理权属登记手续。

6. 2014年5月26日，厦门中院对案涉房产及车位进行续封。李某水等三人提出执行异议，主张其对案涉房产及车位的权利足以排除强制执行。

7. 2016年8月26日，厦门中院裁定驳回李某水等三人的案外人异议请求。李某水等三人不服，提起执行异议之诉。

8. 2018年10月30日，厦门中院一审判决驳回李某水等三人的诉讼请求。李某水等三人提起上诉。

9. 2020年3月30日，福建高院二审判决撤销一审判决，判令不得执行案涉房产及车位。厦门某公司不服，向最高法院申请再审。

10. 2021年3月29日，最高法院裁定驳回厦门某公司的再审申请。

争议焦点

与被执行人之间存在多份不动产买卖合同的买受人提出执行异议之诉，其价款支付情况应如何认定？

裁判要点

一、多个买受人共同签署多份不动产买卖合同的，应视为同一整体交易。法院按交易总额认定已支付首期款具有事实依据，买受人同意将剩余价款交法院执行，符合司法解释规定精神。

李某水等三人共同在案涉8份针对房屋的《商品房买卖合同》以及4份针对车位的《商品房买卖合同》的买受人签字处签字，就案涉房屋以及车位买卖而言，李某水等三人可以被共同视为一方当事人，并且12份合同也可以被共同视为一个交易。因此，二审判决根据案涉交易的总金额认定李某水等三人已经按照合同约定支付了首期购房款，具有事实依据，且李某水等三人同意将剩余购房款按人民法院要求交付执行，符合执行异议和复议规定第二十八条的精神。

二、买受人已提交转账凭证证明付款事实，申请执行人仅以发票所盖印章号码与税务机关网站查询结果不一致为由主张发票系伪造，但未能提供充分证据，不足以否定发票真实性，对其相关诉请不予支持。

厦门某公司主张李某水等三人提交的《厦门市不动产转让（销售）专用发票》不具有真实性，无相应银行转账凭证，二审判决仅以该发票确认购房款支付时间及金额存在错误。其一，根据双方举证情况，李某水等三人已经提交了支付相关购房款的转账凭证；其二，厦门某公司没有提交充分证据证明前述发票系伪造，厦门某公司主张发票所盖厦门某某公司专用章号码与税务机关网站查询号码不一致问题，不足以否定前述发票的真实性。对于厦门某公司的前述主张，不予支持。

案例来源

《厦门某公司诉李某水等案外人执行异议之诉案》（人民法院案例库入库编号：2024-10-2-471-001）

实战指南

一、同一交易主体间的多份不动产买卖合同，人民法院会将其作为同一整体交易审查总体付款情况。

多个买受人共同购买多宗不动产，多份合同属于同一整体交易的，法院会以全部交易总金额为基础，核算已付价款是否符合排除执行的法定要件。交易参与方应当梳理留存证明交易整体性的全部证据，剩余价款未付清的，需提前明确愿意将剩余价款交付法院执行，相关操作细节可与专业律师沟通确认。

二、买受人对已付购房款的事实承担举证责任，对发票真实性的异议需提供充分证据才能成立。

买受人已提交转账凭证证明付款事实的，仅以发票印章编号与查询信息不一致等形式瑕疵，主张发票伪造、付款不实的，不足以推翻已付款的既定事实。意图否定买受人付款事实的一方，应当收集足以否定付款真实性、关联性的实质证据，对举证方向把握不准的，可寻求专业律师协助。

三、不动产查封后的不当付款以及剩余价款交付后的反言主张，均无法得到人民法院支持。

不动产被查封后，买受人仍向被执行人支付尾款且未尽合理注意义务的，该笔款项不计入已付价款；买受人自愿将剩余价款交付法院后，又主张不应支付该款项的，人民法院不予支持。买受人支付购房款前应当查询不动产权属及查封状态，交付剩余价款前需谨慎考量法律后果，争议问题可提前咨询专业律师。

1.案外人主张已支付全部购房款的，应举证证明已依约付款。若其在执行异议审查阶段自愿将剩余价款交付法院以符合前述规定条件并获得支持，嗣后又以不应支付该款项为由申诉的，人民法院不予支持。

案例1：尤某伟、李某龙其他案由执行监督执行裁定书

最高法院认为，依据生效刑事判决，白山中院在执行过程中对李某龙名下案涉房屋采取查封措施。尤某伟以其已购买案涉房屋为由主张排除执行，对此，异议、复议程序适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对尤某伟是否享有足以阻止执行的实体权利予以审查，并基于尤某伟向白山中院交付剩余23万元购房价款的有关事实，裁定对案涉房屋中止执行，符合法律规定。

在吉林高院已裁定支持尤某伟排除执行的主张后，尤某伟又向本院申诉，主张其不应补交购房价款。但是，根据异议、复议查明的款项转账及支付有关事实，并无证据显示尤某伟已依合同约定将全部购房价款直接支付李某龙，李某龙亦只认可尤某伟代为偿还50万元借款。尤某伟主张剩余购房价款已支付给他人及抵偿相应欠款，但未提供充分证据证明款项支付与案涉房屋买卖合同履行相关。尤某伟在已自愿将剩余23万元购房价款交至白山中院的情况下，现又主张吉林高院复议裁定认定错误，法院不予支持。

2.买受人在房屋已被查封、开发商未依约交房及办理权属登记的情况下，仍支付购房尾款，未尽到善意的合理注意义务，该款项不应再计入买受人已支付的价款。

案例2：何某、陆某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

最高法院认为，按照本案业已查明的事实，2014年3月31日，何某与某源公司订立《补充协议》，约定在原总房款143091元的基础上优惠45000元，并于同日重新签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋的总价调整为98091元，付款方式调整为首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋的交付日期为2014年9月30日前，并应在商品房交付后365日内办理权属登记。2014年3月26日，何某向某源公司现金缴纳了购房首付款43091元，2017年11月16日，何某向某源公司现金缴纳了购房款尾款55000元。根据何某提交的年度物业管理费收款收据显示：何某已于2017年11月办理了案涉房屋的入住手续。何某自述，其于2021年3月14日将案涉房屋以123000元的价格出售给案外人安某，安某在向其支付购房款118000元后已在案涉房屋内居住。何某现居住于另一处房产。另因陆某诉某源公司等当事人民间借贷合同纠纷一案，一审法院裁定冻结包括被告某源公司在内的相应财产，并于同日作出协助执行通知书，责令某住房和城乡建设局协助查封了包括案涉房产在内的某源公司名下的财产。查封期限为三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。因此，2017年11月何某向某源公司缴纳购房款尾款55000元时，案涉房产实际已经处于查封期限内。何某明知房屋买卖合同约定了房屋的交付日期为2014年9月30日前、且应在商品房交付后365日内办理权属登记，在某源公司实际并未依约交付房屋和办理权属登记，案涉房产已被查封的情况下，依然于2017年11月向某源公司缴纳购房款尾款，此付款行为难谓已尽到善意的合理注意，该款项即不应再计入买受人已支付的价款。……故何某对登记在被执行人名下的不动产提出的异议既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项之情形，也不符合第二十九条第（三）项的情形，一审认定其对案涉房产所享有的权利并不足以排除强制执行，并无不当。

本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。

刘梦阳律师，毕业于中国人民大学法学院民事诉讼法专业，团队常驻北京执业，法律服务辐射全国，深耕京津冀及全域民商事法律市场。专业主攻保全与执行、民商事诉讼与仲裁，擅长处理建设工程纠纷、执行异议复议监督、各类商事合同纠纷等疑难法律事务。依托扎实法学功底与多地办案实务经验，常年对接最高人民法院、全国各省级高级人民法院及各地仲裁委办案，专注处置大额标的、案情复杂疑难案件，累计经办案件标的总额超十亿元。