只转租金不算交房！北京房屋纠纷律师打赢房屋买卖违约案

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

【案例导读】

买房最怕遇到卖家违约、出尔反尔！本案购房者全款支付 230 万购买回迁安置房，卖家却多次违约：逾期多年不交房、故意拖延办理房产证、拒绝配合过户。双方闹上法庭后，法院最终认定卖家全程违约，判决卖家赔付逾期交房违约金、逾期办证违约金、全额律师费，为广大购房者维权提供了完整参考范本。

【案情回顾】

2018 年 8 月，购房者陈先生通过中介公司，与房主孟先生签订《存量房屋买卖合同》，约定陈先生购买孟先生名下一号回迁安置房，房屋总价款 230 万元。

合同明确约定双方核心义务：

1、卖家需在 2018 年 9 月 30 日前完成房屋交付；

2、卖家拿到房产证后，需在购房者通知的 90 日内配合办理过户手续；

3、房屋交付前的物业费、供暖费、卫生费等全部费用，均由卖家承担；

4、任意一方违约，需赔偿守约方律师费、诉讼费等全部维权损失。

合同签订后，陈先生严格履约，先后支付定金、购房款共计 190 万元，仅剩 40 万元尾款，约定过户完成当日结清，完全符合合同约定。

交易初期，涉案房屋处于出租状态，月租金 4000 元，双方协商租金归购房者陈先生所有，卖家也按时转账支付了 2018 年 9 月至 2019 年 12 月的租金。

可从 2020 年初开始，事情彻底反转：

租期到期后，卖家亲属（孟先生叔叔）突然要求陈先生提前支付 40 万尾款。因合同约定尾款需过户后支付，陈先生依法拒绝该无理要求。自此，卖家一方彻底翻脸，停止支付租金、强行占用房屋、阻挠房屋交接。

后续房屋满足办证条件，开发商 2021 年 12 月就已下发房产证，但卖家刻意隐瞒、拒不领证、拖延过户。在中介多次催告后，卖家才在 2022 年 7 月勉强配合，将房屋过户至陈先生指定的亲友名下，但始终拒绝交付房屋钥匙、拒不办理房屋交割。

无奈之下，陈先生只能起诉维权，要求卖家交付房屋、承担逾期交房、逾期办证违约金，赔付律师费及房屋欠费。

【被告辩解理由】

1、卖家辩称：2020 年 1 月租户租期结束后，购房者已自行和租户续租，房屋早已完成交付，不存在逾期交房；

2、逾期办证是回迁房统一发证问题，属于客观原因，并非自己故意拖延；

3、房屋收益已由购房者享有，后续物业费、供暖费应由购房者自行承担，且自己无违约行为，无需赔付律师费、违约金。

【法院查明关键事实】

1、房屋从未实际交付，卖家恶意阻挠交房

并无任何证据证明购房者自行续租房屋，反而聊天记录、报警记录、中介证言均可证实：卖家一方多次阻挠租户居住、不让购房者接手房屋，还扬言通过不正当手段霸占房屋，购房者完全无法掌控房屋，直至 2024 年 7 月法院介入，房屋才正式交付购房者。

2、卖家刻意拖延办证过户，主观恶意明确

2021 年 12 月房产证已下发，2022 年 1 月中介就明确告知卖家办证信息，但卖家刻意推诿、拒不领证，长期拒绝配合过户，属于故意违约。

3、购房者全程合规履约，无任何过错

购房者按合同约定支付大额房款，拒绝提前付尾款是行使合法抗辩权，不存在任何违约行为。

【最终法院判决】

1、购房者陈先生于 7 日内，支付剩余购房尾款 40 万元；

2、卖家孟先生于 7 日内，支付逾期交房违约金 207333.33 元（按每月 4000 元租金标准，自 2020 年 4 月计算至实际交房日）；

3、卖家孟先生于 7 日内，支付逾期办证违约金 25000 元；

4、卖家孟先生于 7 日内，全额赔付购房者律师费 5 万元；

5、驳回双方其他诉讼请求。

【核心判决逻辑】

1、交房是卖家核心义务，未交接钥匙、未腾空交割，不算完成交付

房屋买卖中，仅凭口头约定、租金转交，不能认定房屋交付完成。只有完成钥匙交接、物业交割、购房者实际掌控房屋，才是合法有效交付。卖家长期占用、阻挠收房，必须承担逾期交房违约责任。

2、回迁房办证拖延，不能成为卖家免责理由

即便回迁房为统一发证，卖家在知晓房产证已下发后，有义务主动领证、配合过户。刻意推诿、拖延履约，依旧构成违约，需承担赔偿责任。

3、买家依法行使抗辩权，不构成违约

合同明确约定尾款过户后支付，卖家无理要求提前付款，买家有权拒绝，该行为合法合规，无需承担任何责任。

4、合同约定律师费由违约方承担，法院全额支持

房屋买卖合同明确约定，违约方需赔偿守约方律师费、诉讼费等维权损失，本案卖家全程违约，需全额承担购房者的律师维权成本。

【律师普法干货】

✅ 1、买房谨记：交房以实际交割为准

切勿轻信卖家 “租金给你就是交房” 的说法！没有钥匙交接、没有物业交割、无法实际入住，一律视为未交房，可主张逾期交房违约金。

✅ 2、回迁房交易，也可追责逾期办证违约

回迁房、安置房虽办证流程特殊，但只要房产证已具备办理条件，卖家故意拖延、拒不配合过户，均需承担违约责任。

✅ 3、合同约定律师费赔付，维权成本不用自己出

正规购房合同基本都约定违约方承担律师费、诉讼费，遭遇卖家违约，大胆起诉，维权费用最终由违约方承担。

✅ 4、卖家无理要求提前付款，买家可直接拒绝

严格按照合同约定履约即可，对于卖家超出合同的无理要求，买家有权行使抗辩权，无需妥协，更不会构成违约。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。