限高80米，广州核心区住宅向“低密化”迈进

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州土地供应继续向低密度的趋势演进。

5月29日，广州市规划和自然资源局正式挂牌出让琶洲中二区地块以及番禺洛浦两宗地块。其中，琶洲地块总建面2.27万平方米，起始价9.4亿元，折合楼面价4.15万元/平方米；洛浦地块总建面5.47万平方米，起始价6.64亿元，楼面价约1.21万元/平方米。

这两宗地块的容积率仅为2.5，其中琶洲中二区地块还明确限高80米。需要指出的是，这宗地块曾经进行控规调整，容积率由4.1大幅下修至2.5。这宗地块的挂牌，意味着广州核心区域的土地供应也开始向低密度过渡及转变。

事实上，去年以来，广州楼市已经出现了住宅用地低密化的趋势，但主要供应仍然在外围。

据广州市房地产行业协会统计，广州2025年的土地供应中，容积率处于2.0至3.0区间的地块比例较去年显著提升了15个百分点。

而琶洲、洛浦这两宗地块的上架，则说明房地产市场交易较为活跃的区域也开始试水低容积率地块，广州住宅建设或将开启新的时代。

核心区推出低密地块

此次挂牌的琶洲地块，区位条件优越。

这宗地块原规划容积率为4.1，此次挂牌之时已经调整为2.5，总建筑面积也从约4万平方米压缩到2.2万平方米，并强调限高80米。琶洲地块毗邻抖音华南总部、唯品会等企业总部，距离万胜围地铁站不足300米，周边配套包括六中珠江中学、保利广场等。

这是一宗微型地块，4.15万元/平方米的起拍楼面价也为房企留足了利润空间。以区域的标杆楼盘保利天悦为例，目前保利天悦的成交单价在7万元-10万元/平方米之间。

琶洲区域上一次土地出让是在2024年10月底，其时保利发展以59亿元的价格，拿下海珠区琶洲南三宗宅地。这三宗地块总建面约13.8万平方米，容积率均为2.5，成交楼面价在4.3万元/平方米左右（未扣除配建），此次起始楼面价也略微调低。

除了琶洲地块之外，番禺洛浦地块（即东乡A地块一期）也是一宗备受关注的地块。洛浦地块位于南浦地铁站旁，容积率2.5，需配建幼儿园、学校及道路绿地，并执行“交房即发证”政策。

在这宗地块之前，南浦区域近10年来均无新增土地供应，这宗低密度地块也将为区域内的置换需求提供合适的选择。

今年广州核心区域已有低密度住宅用地出让。4月9日，金茂以14.88亿元竞得荔湾区中山八立交东北侧地块（老西关板块），地块总用地面积约2.6万平方米，计容建面5.59万平方米，容积率仅2.2。

广州还有望迎来数宗低密度地块。据天河土地推介会此前发布的消息，天河今年预计将推出的电视台地块以及小新塘地块均为低密度地块，容积率暂定为2.1。

持续探索“好房子”建设

容积率降低、限定高度，这是广州在“好房子”建设上的先行探索。

今年4月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，其中明确指出，科学论证区域承载力，合理确定居住用地面积、容积率等规划指标，充分考虑噪声污染、地质灾害防治等要求，优化用地规划布局，保障区域整体空间品质。加强“小而美”住宅用地规划，鼓励高品质开发，打造多元化住宅类产品，促进住宅类产品“缩量提质”，精准匹配居民生活需求从“住有所居”向“住有优居”转变。对已有详细规划地块，可在出让条件论证阶段合理降低地块开发强度。

事实上，从宏观环境来看，住宅往“低密化”发展也是趋势。

去年5月1日，住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》明确了住宅用地容积率、建筑密度、高度控制最大值等指标的限制。其中指出，依据建筑气候区划的不同，建筑物有不同的空间环境控制指标。不过，在这份文件中，无论建筑物处于何种气候条件，高层住宅最高只列至18-26层，最大容积率仅为3.1，住宅建筑高度控制最大值为80米。

广州作为一线城市，去年外围区域土地供应已经开始明显的低密化趋势，今年核心区域住宅也降低了开发强度，顺应了市场的变化。

一位广州房企的客户研究部人士告诉21世纪经济报道记者，“广州过去一直采取高强度、高容积率的土地开发方式，但近年来随着房地产市场回归理性，购房者对好产品的要求慢慢提高。广州当前还有不少优质地块，适当降低容积率和密度也更匹配当前购房者的需求，因为新房市场基本走的是独立行情，这部分客群能够接受更高的溢价，低密小区更符合需求。”

从全国范围来看，降低容积率、建设“好房子”不仅符合需求端的要求，供给端也更倾向于这种确定性较强的供地模式，因为开发强度降低可以在一定程度上降低对规模的依赖程度，更比拼产品实力。

中指研究院在近期的研报中指出，在“控增量、去库存、优供给”导向下，各地主动采取“缩量提质”策略，通过控制单宗地块规模、降低容积率、优化配建要求，稳定市场预期。

中指研究院认为，当前，开发逻辑正从规模扩张转向品质竞争，企业核心竞争力不再单纯取决于土地储备规模，而是投资研判精度、产品营造能力和运营效率的综合体现。“大型房企可继续发挥资金与品牌优势，在核心区保持领先，同时推动产品力升级，将规模优势转化为品质优势。”