北京
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案例导读
很多人买房贪图便宜，会入手未到上市交易年限的三定三限回迁安置房。
这类房子价格远低于市场价，看似捡漏，实则风险极大。
本案买家全款 46 万买下回迁房，签完合同付完全款，卖家却迟迟不交房，事后直接反悔、另售他人，还狡辩双方不是买房是高利贷借贷。
法院最终给出明确判决：房屋买卖合同真实有效，卖家构成根本违约，必须全额退款并支付违约金！
案情回顾
2023 年 2 月，程先生看中一套低价回迁安置房（一号房屋），经过沟通，与房主高先生签订《二手房屋买卖合同》。
合同明确约定：高先生将一号回迁房出售给程先生，房屋总价 46 万元，签约当日全款付清，卖家需在30 天内交房，待房屋可以办理产权证后，立刻配合买家过户。
合同签订当天，程先生严格履约，一次性付清46 万元全额购房款。
本以为低价捡漏成功，可到了约定交房时间，高先生一直找借口拖延，以 “租户未搬走” 为由拒不交房。
程先生多次上门核实，意外得知高先生早已将这套房屋另行卖给他人，根本无法交付房屋。
得知真相后程先生彻底维权，准备起诉，要求解除合同、退全款、赔付违约金。
而面对起诉，卖家高先生提出离谱抗辩：
1、双方根本不是房屋买卖，是高利贷借贷关系；
2、自己收款后立刻取现 26 万交给中间人，属于砍头息；
3、案涉房屋是受限回迁安置房，不允许交易，合同无效；
4、拒绝退款、拒绝承担违约责任。
法院查明关键事实
1、双方属于真实房屋买卖关系，并非借贷
双方签署正规《二手房屋买卖合同》，条款清晰、交易指向明确。卖家主张是高利贷借贷、签署多份合同，无任何有效证据支撑，仅凭口头说辞、转账取现记录无法推翻书面买卖合同效力。
2、卖家存在根本违约，一房二卖属实
买家已全款付清房款，完全履行合同义务。卖家无正当理由拒不交房，还私自另行处置房屋，直接导致买家购房目的彻底落空，构成根本性违约。
3、受限安置房买卖，合同依然有效
案涉房屋为三定三限回迁安置房，仅规定办证 5 年内禁止上市过户，并非禁止私下签订买卖协议。双方自愿签署的买卖合同，合法有效，对双方具备约束力。
4、卖家过错全责，需承担违约赔偿
卖家无故违约、恶意拖延交房、擅自处置房屋，是本次纠纷的全部过错方，应当退还全部房款，并承担违约责任。
最终法院判决
1、双方二手房买卖合同，于 2023 年 7 月正式解除；
2、卖家十日内返还买家全额购房款 46 万元；
3、卖家十日内支付买家违约金（以 46 万为基数，按 LPR 四倍计算）。
核心判决逻辑
1、回迁安置房受限过户 ≠ 合同无效
很多人误以为回迁房、三定三限房不能交易，实则误区：限制的是 “过户上市”，不是 “私下买卖签约”。只要双方自愿，合同真实有效，违约必须担责。
2、口头抗辩无效，书面合同效力最高
房产纠纷中，事后口头狡辩是借贷、被骗、不知情等，没有证据一律不被法院采信，正规签署的买卖合同，是维权最强依据。
3、一房二卖属于根本性违约，买家可解约索赔
卖家收取全款后，拒不交房、另行卖房，属于严重违约，买家有权解除合同、要求全额退款 + 赔偿违约金。
普法干货
✅ 1、低价回迁安置房慎买
未满足上市年限的回迁房，无法及时过户，极易出现卖家涨价反悔、一房二卖、抵押查封等风险。
✅ 2、口头说辞抵不过书面合同
只要签了正规买卖合同、完成真实付款，事后卖家任何 “借贷、被骗、不知情” 的借口，都无法免责。
✅ 3、卖家一房二卖，买家稳赢维权
全款购房后卖家转卖他人，属于典型根本违约，法院支持解约、退全款、赔违约金。
✅ 4、警惕安置房交易误区
安置房不是不能卖，只是未满年限不能过户，买卖合同依然受法律保护，违约方必须承担赔偿责任。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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