高端酒店涌入昆明，是新高地还是又一个泡沫？

“高端酒店，终于进入‘昆明时间’了”——这句来自行业媒体的感叹，折射出一个正在发生的转变：越来越多的高端酒店品牌，正在将目光投向这座曾经只是旅游中转站的西南省会。

最近的昆明高端酒店市场，动静不小。昆明香格里拉酒店正式开业，凭借对中式美学与极繁主义的融合在社交媒体上收获大量好评。昆明中信英迪格酒店和昆明滇池金普顿酒店已进入开业筹备阶段。雅高集团旗下的瑞享品牌，其云南首店也在3月签约落地昆明晋宁区牛恋小渔村。高端酒店品牌，正从多个方向朝昆明汇聚。

一切顺利的话，昆明这3年预计将迎来近10家高端酒店，覆盖国际集团品牌与本土高端品牌。从已公开的信息看，每一家都试图给出一个让人专程去一趟昆明的理由。

上个月正式开业的昆明香格里拉酒店，与昆明JEN酒店构成同一综合体内的双品牌项目。地块由同属郭鹤年家族的嘉里建设与香格里拉一同拿下，昆明JEN酒店2024年开业，昆明香格里拉则打磨了13年后亮相。酒店位于昆明市中心，设计理念定位“茶商府邸”，公区陈列彝族刺绣、建水紫陶等非遗物品，还复刻了云南民居传统火塘的红铜壁炉，还原昔日云南茶商接待宾客的场景。该酒店采用全套房加全行政礼遇模式，被不少人视为目前国内该品牌分号的天花板。

2025年开业的昆明君悦酒店同样收获不少好评。酒店属于昆明恒隆广场高端商业综合体的一部分，室内设计由曾操刀北京璞瑄酒店的MQ Studio主笔。抵达大厅的拱形吊顶灵感源自云南红河州元阳梯田，客房中潜藏了12个常出现在云南省境内的动物形象。

脚步临近的还有昆明滇池金普顿酒店，已开启前期招聘。酒店前身是昆明老牌度假酒店怡景园酒店，在保留原有建筑风貌的基础上，融入金普顿的时髦设计与标志性美学元素，计划打造189间客房，预计今年或明年初揭幕。同属洲际旗下的昆明中心英迪格酒店也已启动筹备，预计2026年开业。此前英迪格在昆明的一个项目计划2017年开业后搁置，因此这将成为英迪格品牌在昆明的首店。酒店有两大亮点：位于昆明恒隆广场斜对面的区位优势，以及它是首个由天主教堂改造而来的英迪格酒店。

本土品牌同样在昆明落子。松赞今年2月开始了昆明林卡的试营业，这是松赞品牌迄今规模最大的酒店综合体及首家城市型度假酒店。未来酒店还计划启动艺术家工作室，推出深度旅行路线，让住客实现“像本地人一样生活”。成立于2017年的本土奢华度假品牌HYLLA物与岚，也推出了新品牌HYLLA Casa物岚卡萨，定位为品牌旗下“自然人文”方向的城市窗口酒店，首开项目落在昆明翠湖，以“高原花园酒店”的方式呈现昆明气质，目前处于改造开发阶段。

高端酒店在昆明并非是线性增长的故事。据昆明市文旅局公告，2025年昆明全市仅有5家五星级酒店，分别是佳华广场酒店、昆明君乐酒店、翠湖宾馆、昆明世纪金源大饭店以及昆明南亚风情园豪生大酒店。四星级酒店14家，三星级9家。与同处西南的成都、重庆相比——两城五星级酒店数量基本在20家左右——昆明的差距显著。

但昆明并非一直如此。金龙饭店是云南酒店现代化的起点，1988年开业，是当时云南省首家引入外资和国际管理的现代化酒店，聘请了香港半岛酒店管理团队操盘。它曾是昆明最耀眼的城市地标，也是继北京建国饭店后第二家最快收回投资成本的合资酒店。这家酒店构成了许多老昆明人的“第一次”：第一次见到带喷泉的酒店大堂、第一次看到活养大龙虾。普通人在这里吃一顿饭住一晚能吹半年，当地青年以进入金龙工作为荣，1992年高峰时其月度利润峰值就高达300万元。

1999年，世界园艺博览会在昆明举办。为迎接这场国际盛会，昆明展开了三年基础设施建设，新增5家五星级酒店、数十家四星级酒店，全市星级宾馆总数激增至150多家。世博会举办半年间，进园参观人次达943万，基本相当于2009年北京故宫全年、2019年北京故宫半年的接待量。酒店业被这波巨大流量带动，有媒体报道称有导游因无法解决团队住宿问题，跪在酒店大堂痛哭。但世博会结束后客流锐减，昆明酒店市场整体供大于求，陷入困顿。一些酒店管理方选择撤出昆明，其中包括此前经营管理昆明中维翠湖宾馆的国际酒店集团。

转机随着机场投入运营、高铁铁路全线贯通而出现。2018年前后，高端品牌纷纷开始在昆明布局扩张，昆明洲际酒店、昆明索菲特、昆明滇池皇冠假日酒店、温德姆至尊豪廷大酒店等国际品牌先后入场。当然，昆明同样躲不开项目搁置潮——那些因商业地产捆绑而生的项目，本是开发商为楼盘增值压上的重要砝码，市场下行时便陷入沉默。瑞吉、华尔道夫、JW万豪等品牌签约后就再无音讯。

长期以来，丽江被视为云南高端酒店的高地。凭借玉龙雪山、束河古镇等顶级旅游资源，这里聚集了安缦、悦榕庄、金茂璞修、物与岚等一批顶奢酒店，成为国内奢华度假酒店的标杆目的地。而省会昆明更多被贴上中转站标签：游客下飞机住一晚，第二天便匆匆奔赴大理、丽江。

这个格局正在被打破。从市场数据看，高端酒店在昆明的表现越来越强。据仲量联行2025年第三季度数据显示，昆明高端酒店市场平均房价已恢复并超过2019年同期水平12%，其中具备鲜明“目的地特性”的酒店，溢价能力较市场平均水平高出25-30%。例如昆明洲际酒店在2026年春节假期出租率达93.2%，省外游客占比高达96%。从城市格局看，昆明的高端酒店正形成多点开花的态势。过去高端酒店大多围绕在滇池度假区和主城中心商圈，现在呈贡新区、经开区以及阳宗海等区域也陆续有高端酒店落地并承接客流。从物业机会看，越来越多老酒店主动拥抱新机遇进行翻新改造，向高端品牌释放更多品质物业。停业11年的金龙饭店选择了洲际旗下的voco，昆明滇池金普顿由怡景园度假酒店改造而来，新纪元大酒店则拆分成福朋喜来登酒店和亚朵酒店。

昆明的“新高地”之路并非没有挑战。与丽江的度假目的地属性不同，昆明的客群结构更为复杂，商务、会展、度假、过境交织在一起，对酒店的定位和运营能力提出了更高要求。之前搁置的多个高端酒店品牌项目迟迟没有下文，说明市场并非一帆风顺。不过，政策层面正在加码。昆明市拟对新建五星级酒店给予最高3000万元的一次性奖励，地方政府的决心可见一斑。从金龙饭店开启现代化篇章，到世博会后的泡沫破裂，再到如今香格里拉、君悦、松赞等品牌的集中入场，昆明高端酒店市场的起落本身就构成了一部完整的商业周期样本。这一次涌入昆明的玩家们，需要回答的问题不是能否开业，而是开业之后能否持续留下那些不再只是过境的旅客。