最高超40%！上海房价格局有变！

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

上海2026年第四批次住宅用地集中出让正式落下帷幕。

本次土拍共推出5宗涉宅地块，总起始价82.73亿元，在28日、29日两天内分批次完成。

01.

四批次土拍结果出炉！

1）首日战报：三宗地揽金61.26亿，核心区热度爆表

5月28日，土拍首日共出让三宗地块，全部成交，总成交金额达61.26亿元。

闵行区浦江镇地块：溢价率40.72%领跑全场

作为本批次体量最大、容积率最低（1.05）的优质低密宅地，闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块（浦江镇地块）成为最大黑马。

该地块吸引了包括大华、建发、招商、保利发展、金茂&象屿在内的5组竞买人（涉及6家房企）激烈角逐。

经过136轮竞价及高品质建设指标竞争，最终由大华集团（上海华杨房地产开发有限公司）以36.55亿元竞得，溢价率高达40.72%，成交楼面价约4.36万元/㎡，刷新了浦江镇板块的宅地单价纪录。

该地块触发了高品质建设标准竞拍，未来商品住宅装修标准不低于4000元/㎡，公共服务设施面积不低于1670平方米，并需配建2%的高端人才公寓。

虹口区嘉兴路街道（瑞虹）地块：内环稀缺资源受热捧

位于内环内瑞虹板块的虹口区hk306-08纯住地块，凭借其核心区位和极度稀缺的供应，成为本轮土拍的“单价之王”。

地块吸引了12家房企（或联合体）报名参拍，经过63轮激烈竞价，最终由上海城投置地（集团）有限公司以19.3亿元摘得，溢价率35.63%，成交楼面价约10.85万元/㎡。

青浦区重固地块：平稳底价成交

与核心区的火热形成鲜明对比，位于近郊的青浦区重固板块QPS5-0001单元36a-02地块，由保利发展作为唯一参拍方以底价5.41亿元竞得，成交楼面价约1.6万元/㎡。

再次印证了当前市场资金高度聚焦于确定性强的核心资产，对远郊或配套尚不成熟的区域持谨慎态度。

2）最高溢价率超40%，土拍市场再传捷报

今天，剩余2幅地块也全部成交，总成交金额达49.18亿元。

虹口区欧阳路街道地块（hk153-02地块）：

共吸引保利、中建八局、越秀、招商、绿城和金茂共6家实力房企参与竞拍，经过27轮竞价，最终由保利成功竞得该地块，成交楼面地价9.38万元/㎡、总价14.3亿元、溢价17.21%。

这是本批次虹口区推出的另一宗“小而美”内环宅地。地块占地约6100平方米，容积率2.5。地块地处成熟社区，步行可达甜爱路、山阴路等文艺地标，生活氛围浓厚。

浦东新区南码头地块（Z000302单元14-03e、14-04a地块）：

经过111轮竞价后触顶，保利置业和绿城2家进入高品质建设竞报环节。最终，保利置业以总价348837万元将该地块收入囊中，溢价率40.04%，成交楼板价约82062元/㎡，装标不低于6000元/㎡。

该地块为商住混合用地，是南码头板块近十年来的稀有住宅供应。

地块位于世博板块，生活配套成熟，距离轨交6号线临沂新村站约500米，周边有百联购物中心、浦南医院等，预计将打造为滨水品质社区。

02.

四批次土拍背后…

在小编看来，本次土拍结果并非偶然，而是多重因素共同作用下的必然呈现。

1、供地“提质缩量”，稀缺性推高核心价值

2026年上海商品住房用地计划供应量大幅收缩，按中值计算同比降幅约23.3%。

在“严控增量、盘活存量”的总体思路下，主动减少土地供应总量，同时将有限的指标用于推出区位绝佳、素质优异的“压箱底”地块。

这种“少而精”的供地策略，直接导致核心区土地稀缺性加剧，从而推高了房企的竞拍热情和溢价水平。

反观远郊区域，由于库存去化压力较大，地块即便条件尚可，也难逃底价成交的命运。

2、国企主导格局固化，民企持续边缘化

从参拍和拿地主体来看，国企、央企及地方城投平台已成为绝对主力。

本次土拍共吸引15家企业（或联合体）参与，其中国央企背景企业占据绝大多数。上海城投、保利发展、大华等企业成为拿地主角。

在行业资金面整体承压的背景下，拥有融资成本优势和稳健现金流的国企，更有能力和意愿在核心区出手，争夺优质资产。

3、对后市房价与产品的影响

土拍是楼市的风向标。核心地块地价的高企，势必会传导至未来的新房价格。

虹口嘉兴路地块楼面价已突破10.8万元/㎡，未来入市价格预计将向17-18万元/㎡看齐，进一步夯实内环房价天花板；南码头未来售价可能突破14万/㎡。

同时，像闵行浦江镇地块这样触发“高品质建设”竞拍的项目，意味着未来上海新房市场将涌现更多装修标准高、配套齐全的“好房子”，产品力竞争将更加激烈。

对于购房者而言，核心区新房因其稀缺性，保值增值属性更强；而远郊项目则可能面临更大的去化压力和价格波动。

上海第四批次土拍不仅决定了未来一两年上海楼市的供应格局，更预示着整个行业将加速进入一个以质取胜、分化发展的新阶段。