燃爆了！2宗突破终止价，溢价率轮番攀高，央、国、民企无一落空丨上海第四批次土拍直击

2026年5月28、29日，上海完成了2026年四批次涉宅用地土拍，本批次共出让5宗宅地，总起始价约82.73亿元，分别位于虹口、闵行、青浦、浦东。

最终，5宗地块合计收金超过了110亿元，不仅是今年以来总价最高的一批，也是竞争最激烈的一场土拍。

土地溢价率轮番攀高，本年溢价率纪录屡被刷新。先是28日上午虹口瑞红地块的35.63%，然后是28日下午闵行浦江镇地块的40.72%，再是29日下午浦东新区南码头商住地块再次突破中止价，达到40.04%。

资料来源：亿翰智库

上海城投：虹口区C080301单元hk306-08地块

上海城投经过63轮竞价，竞得虹口区C080301单元hk306-08地块，成交总价19.30亿元、溢价率35.63%、成交楼面价10.85万元/㎡。

本地块共吸引12组竞买人（15家房企）参拍，分别为上海城投、绿城中国、浙江龙盛、招商蛇口&海鸿集团&瑞城地产、中海地产、华润中国、建发房产、中铁置业、国贸地产、越秀地产、保利发展、中国金茂&清能集团。

地块地处成熟的瑞红国际社区中心，位于瑞虹新城一期南侧，坐拥瑞虹天地太阳宫、月亮湾等优质商业配套；交通便利，距离地铁4号线临平路站和10号线海伦路站直线距离约600米；教育资源丰富，周边有上海市虹口区新宏星小学、上海市华东师大一附初中、继光初级中学、上海继光高级中学等；南侧还有上海市第一人民医院等医疗配套；2公里内还有鲁迅公园、和平公园等公园配套。

周边项目来看，地块北侧300米就是总地价89.64亿元的金茂璞元，当时的成交楼面价是11.75万元/㎡，溢价率38.2%，主力户型销售均价约16.8万元/㎡；东侧1公里是总地价64.72亿元的绿城·潮鸣外滩，成交楼面价12.7万元/㎡，溢价率46.33%，主力户型销售均价约17.5万元/㎡。

本次成交的地块面价相较上述两宗地体量要小得多，占地面积仅0.71公顷，容积率2.5，限高80米，值得注意的是，该地块是住宅新规落地后，虹口首批出让并明确鼓励采用抬板式设计的宅地，预计销售均价将在15万元/㎡上下。

资料来源：网络公开资料

保利发展：虹口区C080403单元hk153-02地块

虹口区的C080403单元hk153-02地块由保利发展竞得，成交总价14.30亿元、溢价率17.21%、成交楼面价93770元/㎡。

该地块被欧阳路、吉祥路、四达路围合，与瑞虹板块仅一路之隔。地块面积更小，仅0.61公顷，容积率同样为2.5，限高60米。地块由商办用地调规而来，是内环内罕见的“压箱底”住宅用地。

地块交通同样便利，距地铁10号线邮电新村站直线距离约540米，西侧紧邻在建的19号线。规划条件鼓励打造“围合式布局”和“抬板社区”。

与瑞红地块相比，本地块的城市界面更为老旧，地块形状也更为不规则，售价或会更低一些但不会相差太多，预计在14.5万元/㎡上下。

资料来源：网络公开资料

大华集团：闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块

闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块出让面积7.98公顷，容积1.05，规划建面约8.4万㎡。吸引到大华集团、建发房产、招商蛇口、保利发展、中国金茂&象屿地产5组房企报名，竞价一度白热化，还触发了中止价，进入双竞阶段。

最终，上海本土民企大华集团经过136轮竞价，以36.55亿元杀出重围，成交楼面价43623元/㎡，溢价率高达40.7%。

本地块是本批次土拍规划建面（8万㎡）最大、起始总价（26亿元）最高的地块，容积率只有1.05、限高18米。这样的指标为未来打造以联排、叠拼和洋房为主的低密社区提供了充分的条件。在上海外环沿线，如此大体量的纯低密宅地是多年未见的。

地块西侧紧邻顶级别墅社区“上海桃花源”，奠定了板块的高端居住基调。

地块距离8号线芦恒路站约900米，2站地铁即达前滩，通过浦星公路可快速连接南北高架，联通前滩、徐汇滨江等热门区域。板块内有浦江欢乐颂等商业配套；上海师范大学附属闵行第三小学、上海师范大学附属闵行第三中学等教育配套。

浦江镇上一次宅地出让还需追溯到2024年的大华·望樾，其当时的热销证明了区域相对旺盛的改善需求。

按照本次土拍结果来看，地块未来出售的墅类产品有可能将达到10万元/㎡。

资料来源：网络公开资料

保利发展：青浦区QPS5-0001单元36a-02地块

青浦区QPS5-0001单元36a-02地块由保利发展底价竞得。成交金额5.41亿元，成交楼面价1.60万元/㎡。

地块北边挨着保利虹桥和颂·IN255，南边则是保利和颂西岸，于保利而言，正好可以将其项目连接成片。因此，保利发展早在4月22日就发布了本地块的招标计划，也是唯一报名参拍的企业，本次拿地在意料之中。

地块占地1.99公顷，容积率1.7，限高40米，预计将打造为小高层产品。

地块的最大利好是规划中的轨道交通。距离在建的示范区线赵重公路站直线距离仅约400米。示范区线通车后，从这里2站可达虹桥前湾，3站直达虹桥枢纽，对于在虹桥商务区工作的通勤族吸引力显著。不过，这是一个“买入未来”的预期。

2026年3月，地块进行了调规：容积率从2.3降至1.7，并取消了保障房和沿街商业配建要求，成为纯粹的住宅用地。

项目未来预计将打造成刚需的小高层产品，均价预计在3.8-4万元/㎡区间，主打300-500万级的总价段。

资料来源：网络公开资料

保利置业：浦东新区Z000302单元14-03e地块、14-04a地块

浦东新区Z000302单元14-03e地块、14-04a地块经过111轮竞价后触发了中止价，最终保利置业在双高双竞的竞价中击败绿城中国，成功胜出。

地块成交总价达到34.88亿元，成交楼面价8.21万元/㎡，溢价率高达40.04%，装标将不低于6000元/㎡。

地块于2025年11月“商改住”，距离地铁6号线临沂新村站仅约300米，距离内环高架直线距离仅约1.2公里，板块断供已久，是近年来浦东出让的土地中距离内环最近的一幅。

除了区位的优势，地块还具有滨水属性，南侧一线临水（白莲泾），这正式“世博水环”规划的重要组成部分。该规划强调“水环+”模式，旨在激活滨水空间的商业、文化、休闲功能。根据规划，一期工程将于2026年底建成，本地块正位于规划沿线。地块的商业部分被规划为“滨水驿站”，意味着未来社区有望自带小型商业配套。

教育资源方面，地块周边有上海市浦东新村临沂二村小学、上海市浦东中学、上海市民办育辛高级中学；医疗配套方面，有上海市浦东新区浦南医院东院、仁济浦南分院；大型商业配套方面，有百联临沂购物中心。

目前，南侧世博水环对应的开放公园已初见雏形，道路铺设及绿植的栽种也在有序进行。不过，地块西侧、北侧的城市界面以老旧的住宅区为主，有待更新。

未来，预计项目在2.5容积率、北侧70米限高的条件下，将打造小高层产品，而南侧拥有完整的景观面和独立组团，预计将打造叠拼或洋房产品。

资料来源：网络公开资料

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