北京
中经记者 吴静 卢志坤 北京报道
5月28日，北京土地市场备受关注的一宗“回炉地”完成出让。石景山区黄庄村1622、2501地块最终由北京城建以底价22亿元竞得，住宅部分楼面价约3.3万元/平方米。
《中国经营报》记者了解到，此次成交最引人注目之处，在于出让条件的大幅优化。该地块曾在2024年因总价过高等原因撤牌，在降价近半、调降容积率并取消销售指导价后重返市场。
时隔两年后再次挂牌价格减半
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块2024年首次上市时，起始总价高达42.43亿元，总建筑面积约8.49万平方米，容积率2.55，起始楼面价约5万元/平方米，但最终未能逃过撤牌命运。
此番重新挂牌，起始总价直降至22亿元，总建筑面积调至7.23万平方米，降幅分别达到48%和15%，容积率同步降至2.15。折算下来，住宅部分楼面价仅约3.3万元/平方米，较首次挂牌几近“腰斩”。更值得注意的是，地块不再设置销售指导价，为房企未来定价留出充分弹性。
低门槛直接促成了底价成交。北京城建以22亿元将地块收入囊中，未触发竞价环节。张凯指出，在当前市场环境下，这一结果既反映出企业精准抄底的策略，也表明调规后的地块性价比已得到认可。
该地块坐落于西三环与西四环之间，莲石东路南侧，行政区划上属于石景山区，但地理位置上与海淀区玉泉路板块的直线距离不足2公里，本质上更贴近海淀区。从通勤视角看，经莲石东路等主干道，可快速通达五棵松、万寿路乃至金融街等核心商务区，自驾通达性优良。不过，公共交通稍有不便，距离地铁1号线八宝山站和玉泉路站均需依赖接驳，轨道交通依赖度较高的客群会有所权衡。
另一个不可回避的因素是，地块北侧邻近京九铁路，未来项目可能面临一定噪声影响。对此，张凯特别提及这一特点，意味着后期产品设计需在隔音降噪方面多做考量。但总体而言，紧邻海淀区的地理属性，使得该地块天然具备承接海淀区南部外溢客群的优势。
适应当前市场环境
据了解，地块所在的鲁谷片区生活氛围已经十分成熟。商业配套方面，万达广场、永辉广场等综合体支撑日常消费需求；医疗资源则有清华大学玉泉医院、解放军总医院等提供保障。调色板公园、旺景公园与北京国际雕塑公园等多处休闲空间散落周边，加上远洋山水等大型成熟社区环绕、底商密集，区域烟火气浓郁，居住便利度高。
然而，玉泉路及五棵松板块近年新增供应极为稀缺。市场长期以存量部队大院、机关单位住房为主，仅北侧分布着保利熙瑞、海宸元境等少数在售项目，新房可选空间狭小。这种供应断层，正是黄庄村地块填补市场空白的机会所在。张凯判断，地块有望承接海淀南部外溢客群、五棵松区域改善需求以及石景山本地升级客户，目标客群画像清晰。
周边新房与二手房价格体系为地块入市提供了较完整的参考锚。新房方面，地块西侧首钢园板块存量竞争相对激烈：璟悦长安近半年销售均价约6万元/平方米，长安源境约5.8万元/平方米；四环外的建工熙华台销售均价约7.8万元/平方米，且已接近清盘，反映出更高价位段市场也能承接。
二手房方面，北侧大型社区远洋山水是最直接的参照。该社区建成于21世纪初，是西四环沿线标志性大盘，目前挂牌均价约4.2万—4.8万元/平方米，实际成交价约4万—4.5万元/平方米。
综合新房价格梯度与二手房价差，张凯预计，该地块项目入市后，价格可能接近6.5万元/平方米。若对照3.3万元/平方米的住宅楼面价，房地价差接近1倍，为北京城建留出了合理利润空间，也赋予其在产品品质上做加法的余地。加之销售指导价取消，企业可根据市场变化更灵活地定价和推盘。
据悉，5月下半月以来，北京土地市场节奏明显加快。黄庄村地块的再次出让，是北京土地市场主动适应当前环境的典型案例。第一次挂牌时，高总价、高楼面价与当时市场热度不匹配，企业算不过账；此番通过“降总价、降容积率、去指导价”组合拳，重塑了地块的营利模型。近半的降价幅度意味着政府让利，也反映出在加快供地节奏的当下，推出“能成交的地”比坚守过高价格更为重要。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
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