2026年房价继续下跌，中国半数家庭或将面临四大难题

眼看2026年已经过半，很多人每天盯着楼市消息、看涨跌曲线，但真正能把自家账本摊开仔细算一算的，其实并不算多。在中国家庭的资产配置当中，房产所占比重高得惊人，平均下来约有59.1%的家庭总资产沉淀在不动产之上，这意味着多数普通家庭的财富根基几乎都绑定在一栋楼、一套房乃至一块地上。一旦这类资产价格出现下行，家庭整体净值便会随之承压，而其中受冲击最深的，正是那些在估值高点接盘的购房群体。

讨论楼市低迷究竟伤害了哪些群体，绕不开一个最直接的对象，即在高位入市的购房人群。这批购房者承受着双重压力，一方面背负着当年签约时的高额贷款利率，另一方面眼看着房屋的市场价值持续缩水，名下资产的实际价值已经远低于当年支付的对价。再加上近几年房地产行业深度调整所传导出来的下岗失业与收入下滑问题，部分家庭已经出现了偿贷困难，乃至沦为银行处置不良资产时的法拍对象。

聚焦到具体的购房窗口期可以发现，2021年至2022年这两年的入市者尤其典型。从价格曲线看，中国房价自2022年一季度开始进入下行周期，跌幅也逐渐加深，2022年平均下跌2.33%，2023年平均下跌3.23%，2024年平均下跌7.42%，2025年上半年平均下跌7.53%。

在重点城市层面，47个核心城市房价较高点回撤幅度的中位数约为32.7%，南京、重庆、武汉、郑州等二线城市跌幅基本都在40%上下，温州、东莞、惠州等三四线城市跌幅更是普遍超过50%。换言之，2021年至2022年这一批高位接盘的家庭，按市场中位回撤幅度计算，相当于将自身近三分之一甚至更多的家庭财富折损在了房产价值的缩水之中。

在比较视角下，购房时点的差异直接决定了家庭资产承压程度的高低。如果购房时间相对较早，比如2015年前后入市的家庭，由于经历过2016年至2020年那一轮上涨周期，房价即便从高点回撤30%至40%，账面市值仍然高于其当年的购房成本，从财富存量口径看并未陷入实质性的资产倒挂。

而对于更早期以两三万元一套购入老旧住宅的老职工家庭，名下房产即便从千万元的峰值回落至六百万元，其名义资产规模仍然远高于初始投入，市场波动对其消费决策形成的扰动较为有限。真正承受了实质性家庭财富压缩的，恰恰是2021年至2022年在估值高位完成签约、且贷款杠杆率较高的那一批购房者。

对于这部分高位入市者而言，房价下跌带来的并非账面数字的简单波动，而是一连串与生活质量、家庭稳定、现金流状况紧密绑定的实质考验。归纳起来，2026年倘若房价继续承压，近半数家庭至少要直面四道坎。

头一道坎是流动性枯竭，账面看着不少，真要用钱时却挤不出多少。2025年全国68城新房成交面积持续同比下滑，部分周次甚至录得接近五成的跌幅，挂牌三个月无人问津的情形并不少见，房子若不能顺利变现便由安全感转化为压力源。次一道坎来自负债端的刚性，房价会跌但月供不会跟着下调，假设一套房当年以300万元购入、贷款200万元，如今市价回落至270万元，账面缩水的三十万元实质上是真金白银的蒸发，二套房贷利率本就更高，月供压力被进一步放大。

再一道坎是资产缩水倒逼生活方式调整，预防性储蓄占据主导后，旅游、换车、教育乃至医疗预算都会被重新审视，"钱没减少却不敢花"的状态比明面降薪更让人警觉。还有一道坎则是家庭关系的隐性消耗，购房决策多由全家共同做出，行情走弱后，当初的共识容易演变为分歧的源头。

基于上述结构性差异，政策层面所需要承担的任务便愈发清晰，即通过多维度组合工具推动楼市重新企稳回升，让2021年至2022年高位入市的家庭资产估值逐步回归到合理区间，从而把这部分家庭因周期波动而承受的损失尽可能压缩到最低水平。

从国际机构的最新研判看，海外投行对中国一线城市楼市拐点的判断已经趋于明确。高盛认为上海和深圳将引领中国房地产市场复苏，于2026年底前后触底，较其他一二线城市提前6至24个月，其模型预测2025年底至2028年底，上海与深圳房价将有约15%的累计上涨空间。

这一判断基于最新的低库存、供给受限、坚实的基本面需求、政策放松，以及2026年3月成交量超预期等数据。据上海市房地产交易中心数据显示，4月11日上海二手房网签成交量达到1632套，创近5年上海二手房单日网签成交量新高。

将高盛对未来三年累计15%涨幅的预测放到中国楼市的历史坐标中加以比对，可以发现其节奏相对偏保守。回顾2015年至2017年那一轮回升周期，全国主要城市在政策端转向之后，重点一二线城市的房价在两年之内便实现了接近翻倍的修复，部分城市甚至在一年之内即出现了大幅上扬。只要政策面、资金面与预期面三者形成共振，中国楼市的弹性恢复速度往往要比海外机构基于线性外推所给出的结论更快。

从近期市场表现看，企稳回升的迹象正在逐步显现。2026年以来，上海、深圳、北京等多地房地产市场成交量出现较大幅度提升。中银证券预计，2026年全年或将出现两个拐点，分别是一季度末的"政策拐点"和四季度的"基本面拐点"，前者以供需两端政策积极性提升为特征，后者的特征则是二手房价格降幅收窄、需求好转明朗化。

综合判断，本轮楼市修复无需经历过长的等待周期，对于那些被四道坎困住的家庭而言，资产价值的逐步修复路径已经具备了基本面、政策面与流动性层面的多重支撑。一旦市场回到平衡点位，按照国际通行的房地产长期增值规律，居民家庭的住房资产仍将随着城镇化深化与货币因素的演进继续实现稳健的价值积累。