广东
北京、上海楼市拐点进一步确认，两地房价企稳后有望年内转涨。
以上内容是中金公司最近研报的观点。
关于北京、上海，再加上深圳的楼市，我之前的观点一直也比较明确的，这几个超级大城市的楼市止跌回涨是迟早的事情，且今年这种反转的迹象更为明显。
为何会如此认为？
首先，从更为宏观层面上来，这几个大城市无论是在城市硬实力（经济、产业等），还是软实力（公共配套、公共服务等），在国内都是处于断崖式领先的水平。
这就会导致这几个大城市对年轻人具有很强的吸引力，这就能保持人口净流入或是高密度的人口状态，像深圳去年人口又增加了25.9万人，2025年末常住人口达到了1824.85万人，人口增量全国第一。2025年末，上海常住人口为2485.41万人，较上年增加了5.15万人。2025年末，北京常住人口2180.0万人，比上年末减少3.2万人；北京人口微减，这与北京城市发展战略有关系，北京本身对年轻人的吸引力毋庸置疑。
总之，这三个城市，去年无论是人口大增，还是微涨、或是微减，都是处于高密度的人口状态。人口多了就意味着住房需求也多了，但城市的发展是有边界的，住房供应却不可能一直在增加。因此对于这类超级大城市，楼市几乎不存在绝对上的供大于求，中长期来看，其房价也是具有比较强的支撑的。
接着从市场的层面来看看，过去几年，这几个城市的楼市也经历较为激烈的下行调整，房价下跌的幅度也不算小。这在一定程度上也算是消化了过去高房价可能引发的风险。市场的潜在风险被下跌消化了，市场自身也会进行调整，再加上政策的支持，市场也就会慢慢探底回升。
进入2026年以来，这几个城市的楼市表现就相当程度上可以说明问题，市场有触底反弹的迹象，且今年这波回升行情与过去还不一样，今年的行情已经从3月份延续到5月份，且房价、库存这几个指标也发生了积极的变化。
北京、上海、深圳的楼市成交量在今年3-5月均较去年同期有所增加，且有些还是大幅增加。而目前公布的3月和4月份的房价变动数据也显示，四大一线城市的二手房房价已经连续2个月实现了环比上涨。
与此同时，楼市库存数据也在好转。从全国层面来看，4月末，商品房待售面积同比下降0.5%；待售3年以下面积57903万平方米，下降2.6%。这也是自3月份以来，楼市整体库存数据二连降。具体到这几个城市来，由于统计口径问题，据可以查询到的数据，4月末，上海二手房挂牌量约18.1万套，自2025年四季度持续下降。3月末，深圳二手房挂牌量同比下降1%，近年来首次同比减少 。
从今年的各项数据表现来看，今年这几个大城市楼市的回暖与过去的“以价换量”还是有一定区别的，多项指标都指向市场正在止跌回稳，拐点正在接近。但是不是今年内就一定能转涨，我们拭目以待吧！
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