北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
东五环外有两个小区在关注，褡裢坡是美然动力，黄渠是柏林爱乐，这两个小区感觉档次略有不同，但价格差了7000多，是不是有什么问题？美然动力会不会被低估了？我们是普通的工薪家庭，买房只是自住，希望能保值就行了。
A：
1、这让我怎么回答啊？这不光是房子有价格差，所有市场化的商品都一样啊。汽车都是差不多性能，配置也差不多的，但就因为牌子不同能相差N多万。
2、既然您认为两个小区的档次只是略有不同，那最大的不同就是地段儿了呗。毕竟房产的价值由地段儿决定，至少是决定大部分，占比在70%以上。
但地段这种事儿很难说清楚，大多数时候只是一种感觉，同等感觉的人互相影响，也就成了圈子的共识，导致了地段儿价值的差距。
3、所以这事儿我没什么可说的，也解释不太清楚，只能说二手房是完全的市场经济，所有小区的房价都是被买房人用真金白银试探出来的，所以至少在长期来看是没什么被低估的可能的，就是市场价而已。
要不就用租售比来计算+比较一下，如果两个小区的数值差不多，那就说明没有被低估。这让当地中介算吧，他们应该有现成的数据。
4、保值的话那就看价格呗。早期同等地块儿内的商品房价格都是差不多的，那既然是现在产生了价差，就说明这些年的走势强弱了。以后未必还这么明显，但大概率还会延续个十年八年的。
仅供参考。
二
Q:
本人北京户口，父母有房在昌平，我工作在丰台，想在南三环买套自住房，预算300-400万之内。本人注重居住品质，不接受老破小和回迁房，请问木樨园自然美这种公寓是否能考虑，保值水平如何？
A：
1、注重居住品质，那当然可以考虑公寓啊，尤其是70年产权的公寓，法律上的性质和普通住宅一样，但品质明显高于老破小。换句话说就是居住的性价比相对高，而且所有这种公寓的地段儿都挺不错的，不是繁华地段也没人用住宅用地开发公寓。所以如果确定是注重居住就考虑吧，挺合适的。
2、保值水平，自然美好像没有小户型吧？我印象中最小的都100左右，那400万之内就能买到，这价格您觉得像保值好的吗？周边的老破小都动辄4万左右一平，这种房龄新品质高的竟然价格差不多，说明什么啊？
要知道早期公寓的价格至少是周边老房的1.5倍，但现在却基本一致了，是说明老破小保值好呢，还是公寓的保值不太好？
3、我直说吧，这种70年公寓的优势就是居住的性价比高，但对应的就是保值水平一般。就因为价格涨的慢，所以才显的性价比高的。以后最好成绩就是不再落后大盘，但几乎没有逆袭的可能。
而且自然美是典型的单体楼，规模小，能收到的物业费就少，对品质的维护也是一种考验。所以考虑好再买吧，甘蔗没有两头儿甜，看自己更重视哪方面吧。
仅供参考。
三
Q:
我看了您分析塔楼的文章了，感觉塔楼也不都是劣势，反倒是只要选好了户型是挺适合我们这种钱不多的改善需求的。朝阳园这套房我们其实去年就看过，当时挺喜欢的，因为虽然是南北狭长和有斜角，但人家装修的挺不错，不注意的话其实感觉不到什么。当然主要还是价格，您看合适吗？
Ps：我有亲戚在海淀就住大塔楼，而且是两梯十多户的那种，就是您说的一下楼梯找不到方向，都不知道朝哪边走。但亲戚住了十多年了，说就是刚开始有点不习惯，很快就习惯了。
A：
1、房子是用来住的，自己觉得合适就买呗。尤其是您这种改善型的自住，那更得看自己的喜好了，自己喜欢的才是真的好。
2、朝阳园这套房的户型还可以，就一个斜边而已，可以忽略不计。不过这套房肯定是自己改过的，东边的两间卧室是由一间隔出来的。您再看房的时候注意一下客厅是否动过，或者是承重墙是否有改动？
另外这套房既然是中间楼层，但价格低，那大概率是有些遮挡的，或者是其他瑕疵吧，否则不至于这么低的价格还没卖出去。买东西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理。
3、总之既然自己喜欢就买吧，朝阳园也挺好的小区，北京当年第一个自建会所的港式公寓，也是当年平均成本最高的小区，到现在仍然能算地标建筑。
仅供参考。
四
Q:
我是海淀户口，和房子都在山后最弱学区，所以我们想换一下，请问如果在上地租房能够上学吗？我们可以签订长期租约。如果不行的话除了换房还有什么办法？花点钱也可以。实在不行再考虑换房，但不知道是否合适。
A：
1、本身在海淀有房有户，那按照现在的政策只能是在户籍地学区入学了。租房入学的都是非京籍和京籍外区户籍的无房户，审核的也挺严格呢，以后是否会放宽不知道，但现状如此。
另外上地是顶级学区，学位一直很紧张，除了第一顺位，之后的都不敢保证能对口入学，租房的更不保险了。
2、海淀租房入学本来就要求备案三年以上。但还是这话，本区有房有户的只能在户籍地入学。
3、其他办法，那就是让监护人做到在海淀无房呗，这样就能租房入学了。但必须是三年内无住宅类房产交易记录，而且还得是在海淀工作三年以上。
4、我不懂花钱的事儿，问别人吧。
5、换房是否合适？只是为了上学就不太合适呗，都不算学区溢价什么的，光换房的税费成本就不少呢，至少大几万起步。但这还是自己考虑吧，外人不好建议。
仅供参考。
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