广州打通“卖旧买新”链条：国企收购300万元以下二手住宅，楼龄不限

有信心进一步巩固房地产市场企稳向好态势。

吕颖雅/发自广州

5月26日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗八条”）系列配套文件新闻发布会。

广州市政府副秘书长黄光烈表示，广州将持续健全住房市场和住房保障体系，优化房地产调控举措。“穗八条”围绕用地供应、“卖旧买新”补贴、“商转公”等关键环节已出台配套细则，花都区同步推出“花八条”，广州安居集团启动二手房收购试点。随着政策逐步落地、多部门协同推进，广州有信心进一步巩固房地产市场企稳向好态势。

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国企入场收购二手房

本轮政策的核心看点之一，是广州安居集团启动的“卖旧买新”试点机制。

广州安居集团党委副书记、总经理钱喆表示，该机制以“政府引导、市场运作、自愿参与”为原则，采用市场化方式收购符合条件的二手住宅，试行期至2026年12月31日。

收购范围明确为：总价300万元以内、建筑面积70平方米以下、位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，但要求产权清晰、无抵押查封及安全隐患。

在交易机制上，政策采用“两次评估+协商确认”模式，由第三方专业机构进行初次评估与复核评估，再与业主协商确定最终收购价格，强调市场化定价与交易公平性。资金则由银行专用账户托管，定向用于购买新建商品住宅，实现资金闭环管理。与此同时，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。

从用途来看，收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。

一名TOP20房企营销负责人表示，目前改善型楼盘中，“卖旧买新”客户占比较高，不少购房者因旧房挂牌后迟迟未能售出，加之议价空间较大、交易周期较长等问题，换房计划一度受阻。此次国企入场收购二手房，将有效缓解部分购房者的资金压力，降低时间成本，为项目销售和购房者置换带来实实在在的利好。

不过，在业内看来，“卖旧买新”真正落地，关键仍在于价格机制能否顺利运转。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中心区老房子虽然区位较好，但楼龄、居住体验等因素都会影响其实际价值，同时国企还需兼顾运营收益与资金平衡。在实际操作中，买卖双方对价格认知存在差异，价格达成一致并不容易。

李宇嘉建议，若机制常态化推进，可按季度建立并公布不同片区的二手住房评估价格体系，并结合楼龄、装修、朝向、配套等因素形成动态参考价格，为市场提供更清晰的价格预期，减少交易阻滞。

此外，他认为，链条各方也需积极参与。例如，开发商可给予额外优惠，银行在现有平均水平基础上适度下调贷款利率，房地产中介机构提供佣金优惠，政府提供家装补贴，装饰装修单位提供装修、搬家等配套服务。

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“卖旧买新”补贴同步落地

“穗八条”还提出发放总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴，支持居民改善性住房需求。广州市住房和城乡建设局党组成员、副局长、二级巡视员黄成军介绍，该政策既支持“先卖后买”，也支持“先买后卖”。

在申领条件方面，申领人须同时满足三项条件：一是自2026年4月30日至2026年12月31日期间，在广州市行政区域内购买新建商品住宅并完成合同网签；二是在新建商品住宅网签当日前后1年内，完成个人名下广州市二手住宅转移登记；三是个人购买新建商品住宅申请了按揭贷款并完成抵押登记。

补贴标准方面，居民购买新建商品住宅贷款总额不超过300万元的，按贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元的，每套按最高3万元标准执行。补贴资金需依法代扣个人所得税，每套新建商品住宅仅可申领一次。

此外，花都区还在市级补贴基础上进一步加码，区级层面再给予最高2万元补贴。也就是说，在花都区“卖旧买新”，最高可获得5万元补贴。

在金融支持方面，“商转公”政策同步优化升级。符合条件的商业贷款可转为纯公积金贷款或组合贷款，部分非受托银行贷款亦可纳入转换范围。同时，还款年限调整为“已还款时间+转贷后年限不超过30年”，贷款比例提高至最高80%，有效降低居民融资成本，进一步释放改善性住房需求。

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库存下降、量价回稳延续

在政策预期与需求释放共同作用下，广州房地产市场延续温和修复态势，整体呈现“量价回稳、结构优化、库存下降”的运行特征。

数据显示，今年1~4月，全市一手商品房网签面积315.4万平方米，同比增长9.2%，市场成交规模保持增长。价格方面，国家统计局70个大中城市房价指数显示，3月、4月广州一手住宅销售价格环比指数分别为100.3和100.1，二手住宅销售价格环比指数连续保持在100.2水平，一二手价格均呈现小幅上行态势，整体价格走势趋于稳定。

市场结构也在持续优化。其中，120~144平方米和144平方米以上一手住宅网签面积同比分别增长19.9%和30.1%。与此同时，总价300万元以下的一手住宅仍是市场成交主力，占比达到64.5%。

库存方面，去化节奏持续改善。一手住宅去化周期处于合理区间16.4个月，整体库存压力有所缓解。二手住宅挂牌量连续7个月回落，存量市场供需关系逐步改善，市场进入更为均衡的运行状态。

与此同时，公积金新政带动明显，5月以来共受理贷款4484笔、金额47.46亿元，同比分别增长47.05%和56.43%，显示金融支持政策正在加速转化为实际需求。

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓表示，5月（截至24日）广州一手住宅累计网签5508套，同比增长14.6%。与此同时，最近三周全市二手住宅网签套数均保持在2200~2400套的活跃水平，市场人气依然不减。

他认为，本次各项落地细则对于市场起到了“定心丸”作用，不仅有助于接下来楼市半年度收官冲刺，还能通过发放置换补贴、适时开展二手住宅收购等方式，持续为市场回稳注入动能，从而形成更好的政策“保温”效果，进一步培育市场主体信心。