广西
808万起拍，1402万成交！ 柳州五星商圈一间290㎡的商铺，在阿里拍卖上经历了8人348轮疯狂加价，延时超过7小时，最终以每平方米4.83万元的天价落槌。 这个单价，足以在柳州商业地产史上留下浓重一笔。 更引人深思的是，这场拍卖的现租客——柳州银行，在出价至920万元后便放弃了优先购买权，将机会让给了另一位志在必得的买家。
此次拍卖的标的物是柳州市中山东路63号金长城大厦1-2、1-3号两间已打通的不动产，建筑面积合计290.38平方米。 规划用途虽为“其他”，但实际一直作为商业店铺使用，且目前正由柳州银行租赁作为营业网点。 拍卖公告明确，这是一次“带租拍卖”，现有租约将持续至2028年6月30日。
该商铺位于柳州传统商业核心——五星商圈，具体坐落于中山东路与立新路交汇处。 步行百米之内，环绕着五星商业大厦、工贸大厦、柳州宾馆以及柳州市风情港购物中心。 这一区域是柳州公认的“寸土寸金”之地，常年人流如织，商业氛围极为浓厚。
柳州银行五星支行正是该商铺的现租户，其网点地址明确登记为“柳州市中山东路63号金长城大厦一层门面”。 一家地方性商业银行选择将网点设立于此，本身就证明了该地段对于展示品牌形象、吸引客流的核心价值。 稳定的银行租约，为资产提供了确定性的现金流。
从投资回报角度进行测算，以1402.68万元的成交总价计算，若投资者期望获得年化5%的收益率，则每年需要约70.13万元的租金收入，平均每月租金需达到5.84万元。 折算下来，日租金约为每平方米6.6元。 这个租金要求在当前市场环境下是否现实，成为衡量此次交易价值的关键。
网络平台信息显示，五星商圈内的租金水平呈现显著的分层。 例如，五星美食街一处78平方米的一楼临街门面，挂牌日租金高达14.96元/平方米。 然而，同一商圈内非一楼或位置稍偏的铺面，租金则大幅下降，兴隆大厦三楼500平方米的店铺，日租金约为1.01元/平方米。
柳州商铺租金的整体挂牌均价，在2026年4月约为每日每平方米2.57元，且环比呈现上涨趋势。 金长城大厦的这处商铺作为一楼临街物业，并带有稳定的大型机构租约，其租金承受能力理论上应远高于市场平均水平，接近甚至超过核心临街铺面的租金区间。
与此次拍卖的火热形成鲜明对比的是，柳州商业地产市场整体正经历着深刻的分化。 2026年2月，河东商圈一处超过1600平方米的商场首层铺面，在经过九次流拍后，最终以716万元成交，单价不足五千元。 这反映出资金正高度聚焦于最优质、最核心的少数资产。
同样在五星商圈，方东大厦这座建筑面积过万的商业综合体，也在寻求整体出售，参考价约4000万元。 大型商业体的处置难度与小型优质铺面的受追捧，构成了当前市场的两极。 柳州主城区人均商业面积已处于较高水平，整体供应充裕。
近年来，柳州因独特的城市风情与美食文化，旅游热度持续攀升，甚至入选春节休闲消费小城全国前五。 旅游业的兴旺带动了酒店民宿投资，一些市中心存量资产被改造为品牌酒店，实现了价值重塑。 这为核心商圈的商业地产带来了新的想象空间。
此次拍卖的房产存在四个抵押登记，涉及复杂的债权债务关系。 尽管司法拍卖程序可以涤除这些抵押权，但背后关联的企业经营状况，仍是潜在买家需要全面评估的背景信息。 资产本身的洁净程度，是投资安全性的基础。
柳州银行现有的租约将于2028年6月到期。 两年后，租约能否续签、续签租金能否达到或超过投资者的预期，构成了这笔投资最大的不确定性之一。 届时商业环境、银行网点策略的任何变化，都可能直接影响资产的收益表现。
以超过每平方米4.8万元的价格购入，意味着未来转让时，接盘者需要具备更强的资金实力和更坚定的价值认同。 与单价约七千元的周边住宅相比，此类高端商业资产的流动性天然较低，退出通道相对狭窄。
这场拍卖如同一面镜子，映照出当下商业地产投资的逻辑变迁：单纯追求增值的时代已经过去，对确定性现金流的追逐成为主流。 核心商圈、黄金位置、优质租客，三者叠加构成了资产价值的“护城河”。 当大多数资产面临考验时，真正的“硬通货”反而在凸显其光芒。
那么，一个值得探讨的问题是：在电商深度渗透、消费场景不断创新的今天，我们究竟在为实体商铺的什么价值付费？ 是那平方米产出的租金，还是其不可复制的地理坐标所承载的聚合效应与品牌昭示力？ 这场发生在柳州五星商圈的争夺，或许正在给出这个时代的答案。
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