9大T.I.T园区矩阵辐射广州全城！红棉股份聚焦文创园区运营，子公司新仕诚连续三年超额兑现业绩承诺

本文来源：时代财经 作者：文书瑾

5月9日，广州市残疾人就业创业孵化暨木棉花智汇助残示范基地在黄埔区T.I.T创新园正式揭牌运营。该基地由广州市残联与红棉股份（000523.SZ）的重要子公司——广州新仕诚企业发展股份有限公司（以下简称“新仕诚公司”）联合打造，总面积超5000平方米，创新采用“以园养园”可持续运营模式，聚焦残疾人就业创业核心需求，为入驻项目提供“场地+服务+资源”三位一体的扶持体系，构建从项目孵化到市场落地的全周期支持体系。目前，基地已吸纳11个项目入驻，涵盖生物医药、人工智能、文创手工等领域。

自完成重大资产重组以来，广州轻工集团旗下红棉股份确立了“食品饮料+文化创意产业园区开发和运营”的双主业格局。作为这一战略中“园区运营”板块的核心载体，新仕诚公司正凭借其独特的“修旧如旧”微改造理念与精细化的产业运营能力，在广州核心城区构建起一个日益壮大的文创园区矩阵。

9大项目绘就T.I.T园区矩阵

在广州市海珠区的新港中路，一片红砖绿瓦的旧厂房建筑群与周边的现代高楼形成鲜明对比。这里是T.I.T创意园，微信总部、爱帛集团（MO&Co.）的所在地，也是红棉股份旗下园区运营板块的旗舰项目，由广州纺织机械厂旧址改造而来。

如今，这里已成为广州城市更新与文化创意产业融合的标杆案例，聚集了来自互联网及创意设计领域的一批高端人才，也是文艺青年钟情的“打卡地”，亦吸引了药师帮、爱范儿等一批知名科技与文创企业。截至目前，T.I.T创意园入驻企业近100家，已通过高新企业认定的有4家，专精特新企业有3家，就业人数从改造前的1400多人增加至4000多人。

从这一原点出发，新仕诚公司的T.I.T品牌园区矩阵正逐步覆盖广州城市核心轴线。

其中，位于天河区的T.I.T智慧园，由原广州市第二棉纺厂旧址改造，打造以“科创+文创”为核心，数字经济、科技创新、文化创意为主题的智慧园区。园区保留了极具特色的“包豪斯”风格历史建筑，同时融合了广州图书馆T.I.T艺术分馆、共享办公、体育健身、休闲简餐等现代服务为一体的新型社交场景，已吸引一批数字科技、文化创意、配套服务企业入驻。

T.I.T创新园则落地黄埔区，创新“产业+助残”融合模式，打造融合残疾人创业孵化、生物医药研发、化学实验的综合型产业园区。此次与广州市残联共建的助残示范基地落子该园区，也体现出园区在产业集聚之外的社会公共服务承载能力。

此外，新仕诚公司还在越秀区、荔湾区等核心城区布局了T.I.T时尚荟、T.I.T原创荟等多个项目，截至目前运营的园区项目已达9个，总运营面积超30万平方米，形成了覆盖数字经济、文化创意、科技创新、时尚设计、体育健康、生物医药等多元产业主题的园区产品线，构建T.I.T品牌“热带雨林式”产业生态。

“修旧如旧”打造稀缺产业花园

在土地增量开发趋于饱和的一线城市核心区，存量物业的价值再造能力正成为衡量园区运营商核心竞争力的关键指标。而新仕诚公司的核心竞争力，恰恰隐藏在其对每一处老旧物业的改造理念中。

不同于“大拆大建”的传统地产开发模式，新仕诚公司采取的是“修旧如旧、建新如故”的微改造模式，走出了差异化的城市更新路径。即通过保留老旧厂房的工业遗产风貌与历史肌理，同时植入现代办公、商业配套与产业服务功能，实现资产价值重塑。

这一模式不仅改造周期短、资金占用少，投资回报周期相对可控，且改造后的园区具有独特的空间辨识度与文化调性，对需要空间长期培育创新思维的创意设计、科技互联网等业态的企业形成了天然吸引力。以T.I.T创意园为例，园区在保留原纺织机械厂老厂房、红砖墙等历史元素的基础上，打造低密度花园式办公空间。凭借稀缺的历史底蕴与优质的创新创业适配场景，项目市场认可度极高，租金水平位居广州同类园区前列。

这种“历史风貌+现代功能+生态环境+产业集聚”的特色融合，构成了新仕诚公司核心竞争力的护城河。据园区相关负责人介绍，在打造首个项目前，新仕诚公司团队曾走访北上多地并远赴海外取经，看了很多案例后，敲定了微改造思路，把旧厂区打造成“园林式办公创意园”。如今此模式也沿用至T.I.T品牌系列园区之中。

立足于每个工业遗产自身独特的历史背景和文化特色，新仕诚公司也致力于打造具有鲜明个性的文化品牌，精准定位产业方向，避免盲目跟风和产业雷同。

超额完成业绩承诺的“第二增长曲线”

作为红棉股份旗下专业园区运营平台，新仕诚公司也已成为驱动上市公司业绩增长的核心引擎之一。

根据红棉股份3月末发布的公告，经广东中职信会计师事务所审计，2025年度新仕诚实现扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润8042.21万元，完成了2025年度的业绩承诺。

值得关注的是，公司已在2023～2025年度连续三年超额完成业绩承诺，这一持续兑现能力，在当前商业地产与园区运营行业普遍承压的背景下，显得尤为突出。

从上市公司层面来看，优质区位的物业租赁为红棉股份提供了穿越经济周期的稳定收入来源，能够有效对冲食品饮料板块的季节性与市场波动风险。展望未来，随着新仕诚持续优化园区运营质效、深化T.I.T品牌价值，园区运营业务有望为红棉股份贡献更为稳健的业绩支撑。通过“资本赋能—模式塑形—向外织网”三步走外拓体系，T.I.T园区的运营模式更有望在广州乃至大湾区进一步复制。