一季度利润回落、核心城逆势补储，保利发展转型突围正当时

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整、市场整体趋于审慎的2026年，保利发展的一笔拿地动作，成为行业聚焦的高光时刻。5月19日，保利发展全资子公司历经151轮激烈角逐，以41.54亿元拿下北京丰台区太平桥核心居住用地，15.40%的溢价率刷新年内北京宅地溢价纪录。一面是重金布局核心城市稀缺资产，一面是一季度归母净利润同比下滑57.06%的短期业绩压力，保利发展的“反差”操作背后，是央企龙头的战略远见、财务底气与转型决心，更是其在行业洗牌期锚定高质量发展的坚定布局。

核心地块精准落子，锚定一线核心价值

北京土地市场2026年整体呈现“供应收紧、优质稀缺”的格局，宅地指标连续两年下调，核心城区地块愈发珍贵。太平桥地块地处西二环与西三环之间，紧邻西城区核心功能区，距海淀区直线距离不足1.5公里，坐拥主城核心区位、成熟配套与高端改善需求红利，是年内北京土拍当之无愧的“王牌地块” 。

该地块总占地3.60万平方米，规划最大建面7.21万平方米，扣除养老及社区配套后，可售住宅楼面价达6.67万元/平方米，精准契合高端改善市场需求。拍卖现场吸引招商蛇口、建发、厦门国贸等四家实力房企同台竞争，151轮竞价的激烈程度，足以印证地块的稀缺价值与行业对核心资产的一致看好。

此次拿地，是保利发展时隔一年重返北京土拍的关键落子，更是其近五年首进丰台的战略布局。近年来，保利在北京市场份额持续承压，2024年销售额236.9亿元位居第四，2025年回落至166.8亿元跌至第七，2026年前四月仅40.38亿元排位第十。拿下核心地块补储，既是稳固北京市场根基、重塑区域话语权的务实之举，更是对“核心城市、核心地段”投资逻辑的坚定践行。

放眼全国，保利2026年拿地策略尽显“精准收缩、聚焦高能级”的稳健思路。1-5月上旬，仅新增7宗住宅用地，计容建面64.71万平方米，权益拿地耗资128.30亿元，全部布局上海、杭州等一二线热门城市。对比2025年同期15宗拿地、145.57万平方米建面的规模，投资体量合理收缩，资源进一步向核心城市集中，有效规避三四线城市去化风险，彰显央企审慎务实的投资定力。

短期业绩承压无碍长期底气，财务稳健筑牢安全垫

与拿地热情形成表面反差的，是保利发展短期业绩的承压。2026年一季度，公司实现营收457.3亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下滑57.06%。追溯过往，自2021年起，公司归母净利润连续五年同比下滑，2025年更是锐减79.31%，盈利压力持续显现。

短期利润下滑，是行业调整期的共性表现，更是主动优化结构的阶段性结果。一方面，行业整体下行，商品房销售与开发投资收缩，项目结转毛利率下降，叠加大额资产与信用减值计提，直接挤压利润空间 ；另一方面，保利主动收缩三四线城市低效项目，集中资源布局核心城市，短期结转体量减少，影响当期盈利，但为长期高质量发展扫清障碍。

穿透业绩表象，保利的财务基本面依旧稳健，央企优势尽显。一季度，公司经营活动现金流净额同比大增422.97%，得益于严控工程与土地支出、销售回款效率提升。截至三月末，公司总资产1.176万亿元，资产负债率降至71.90%，财务杠杆持续优化；手握1275.63亿元货币资金，销售回款率高达91.07%，现金流储备充足，完全覆盖短期偿债与投资需求。在行业普遍资金紧张的背景下，这样的财务状况，为保利重仓核心资产、推进战略转型提供了坚实底气。

横向对比行业头部央企，保利虽短期盈利不及华润、中海，但销售规模连续多年稳居行业前列，核心城市销售占比持续提升，产品力与品牌力稳居第一梯队 。短期利润波动不改长期价值，稳健的财务状况、强大的央企信用背书，让保利具备穿越行业周期的核心能力。

组织革新+模式升级，三大业务开启转型新篇

面对行业从“规模扩张”向“价值提升”的深刻变革，保利发展早已摒弃传统高杠杆、高周转模式，全面启动组织架构革新与业务模式转型，以“开发+经营+服务”的全新格局，培育第二增长曲线。

2026年初，保利完成总部组织架构重大优化，整合原有运营与产品管理中心，成立不动产运营中心，核心发力开发运营协同模式，深度挖掘资产全生命周期价值。按照规划，未来两三年将完成业务重塑，构建“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”三大业务协同发展的新格局，彻底告别单一住宅开发依赖。

在业务落地层面，保利同步推进区域整合与品牌升级。合并部分低效区域平台，深耕华东、华南等核心经济圈，调配骨干高管入驻重点湾区市场，强化核心区域统筹能力。品牌理念迭代升级，发布“好产品、好服务、好生活”的“三好”体系，从单纯建造住宅，转向打造高品质人居生活，设立专项生活研究院，以“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维标准，重塑产品核心竞争力。

存量市场布局加速落地，成为转型重要抓手。旗下保利和润推出“保利高屋行”，聚焦上海总价2000万元以上二手豪宅交易，年内计划开设7-8家门店，正式进军高端存量经纪市场。不动产经营与服务板块稳步增长，2025年上半年经营收入25.4亿元，同比提升13%；保利物业营收84亿元，同比增长7%，为公司贡献稳定现金流，有效对冲开发业务波动风险。

把握行业底部机遇，央企龙头价值凸显

当前，楼市政策持续释放积极信号，核心城市二手房交易率先回暖，市场底部修复迹象明显。行业逻辑已发生根本性转变，住房需求从“有得住”转向“住得好”，高端改善型住宅成为市场主流，核心城市优质土地资源愈发稀缺。

保利发展此番重仓北京核心地块，精准契合行业发展趋势，既是对核心资产价值的坚定看好，更是对自身开发能力、产品力与运营能力的高度自信。短期业绩承压是行业调整期的必经阶段，而战略聚焦、财务稳健、转型提速的保利，正凭借央企龙头的责任与担当，在行业洗牌中抢占先机。

从逆势拿地到组织革新，从聚焦核心到模式升级，保利发展的每一步布局，都彰显着“稳中求进、行稳致远”的发展哲学。短期看，核心地块将为公司带来优质土储与盈利增长点；长期看，三大业务协同发展的新格局，将推动保利彻底摆脱传统开发依赖，成长为具备强大抗风险能力与持续盈利能力的不动产生态平台。

在房地产行业告别高速增长、迈向高质量发展的新时代，保利发展以战略定力穿越周期，以转型创新开辟新局，央企龙头的价值与底气，正逐步兑现为长期发展的强大动能，也为行业转型提供了可借鉴的实践样本。