北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
【案情回顾】
周氏三姐弟（大姐周琴、二姐周梅、弟弟周强）父母遗留一套一号房屋，房屋原为单位公房，后续参与房改购房。1998年，姐弟三人协商借大姐周琴的名义购买该房屋，同时签订书面协议，明确：房屋由姐弟三人共同出资、共同继承、平均享有产权，任何房屋处置，必须经至少两人同意，不得单方擅自出售。
购房过程中，二姐周梅出资3万元，剩余房款由大姐周琴补足，房屋最终登记在周琴名下。母亲去世后，房屋对外出租，租金交由无固定收入的周琴补贴生活，姐弟三人多年相安无事。
2014年，大姐周琴在未告知、未征得两个妹妹同意的情况下，私自将共有一号房屋以290万元价格出售给第三人，并完成过户登记。
得知房屋被私自变卖后，周梅、周静多次与周琴协商赔偿无果，无奈诉至法院，要求周琴及其家人赔偿房屋损失、利息及间接损失。
庭审中，周琴辩称：两份共有协议是被欺骗签署，并非真实意愿，房屋是自己的夫妻共同财产，与妹妹无关；同时主张儿子周浩只是代收房款，未占用款项，无需承担任何责任。
【法院判决】
1、大姐周琴及其配偶，分别赔偿二姐周梅、三妹周静各90万元及对应利息；
2、儿子周浩无需承担赔偿责任；
3、驳回双方其他全部诉讼请求。
【核心裁判理由】
1、共有协议合法有效，三方共有关系成立
姐弟三人签署的出资协议、遗产处置协议，均为本人签字确认，真实有效。周琴主张协议系被骗签署、倒签伪造，但无任何证据佐证，司法鉴定也无法推翻协议真实性，因此法院认定房屋为三姐弟共同共有。
2、单方私自卖房构成侵权，必须赔偿
协议明确约定房屋处置需多人同意，周琴擅自出售共有房屋，严重侵害另外两名共有人的合法权益，依法应当承担赔偿责任。
3、赔偿标准以实际卖房所得为准
原告主张按照房屋市场高价索赔，法院不予全部支持。结合房屋实际成交价290万元，同时考量购房时使用了周琴夫妻工龄优惠，法院酌情判定三姐妹均分权益，各自赔付90万元及利息。
4、子女代收房款不担责
周琴儿子仅临时代收房款，后续已将全部款项转回母亲账户，未私自占有、使用售房款，无需承担侵权赔偿责任。
【律师普法提醒】
1、亲属共有房产，口头约定不靠谱，书面协议是关键
家庭共有房屋、借名购房，一定要签订书面协议，明确出资比例、产权归属、处置规则，避免亲属反目、无据维权。
2、共有房产，单方无权擅自出售
多人共有房屋，无论登记在谁名下，单方私自售卖、抵押、出租，均属于侵权行为，其他共有人有权起诉索赔。
3、索赔以实际损失为核心，漫天高价索赔不被支持
房屋被私自出售，法院一般以实际成交价为赔偿基准，而非后续市场溢价，切勿盲目主张高额赔偿，增加诉讼成本。
4、仅代收款项、未获利的亲属，无需承担连带责任
子女、亲属临时经手房款，全额转出、未截留获利的，不承担赔偿责任。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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