湖北
朋友们，先说两个比较扎心的数字。日本楼市从1991年开始下跌，一跌就是18年，房价累计跌幅是47%。而美国楼市是从2007年开始下跌，只跌了4年，跌幅21%，就企稳反弹了。那同样是楼市的大调整，为什么差距这么大？这个问题就直接决定了我们楼市接下来的走向。
核心原因只有一个，政策的反应速度。日本的政策是慢到离谱，泡沫破灭后整整10年才重启量化宽松。那更致命的是，泡沫破了之后，信贷不降反升，从1991年到1998年，48万亿涨到了65万亿，涨幅是35%。那房子照样建，库存越堆越高。库存指数从45跌到稳定的18，花了整整16年。最终房价腰斩，跌了接近20年。
而美国截然相反，危机发生后动作极快，直接把利率降到了零，当年就推出了量化宽松和资金救助计划，向金融机构注资，同时严控开发信贷。库存从456万套砍到了232万套，4年直接腰斩，最终4年筑底，顺利开始反弹。
那关键来了，咱们的楼市走的是第三条路。2026年，我们楼市进入调整的第四年。2021年的高峰时期，商品房销售额17万亿，销售面积16亿平米。到了2025年，销售额就只有8.4万亿，跌幅超过50%，销售面积跌到了8.8亿平米，回缩了45%。咱们既没有走日本放任泡沫、反应迟缓的老路，也没有走美国强刺激、大甩卖的捷径，而是主动挤泡沫，渐进式托底。
泡沫没有破的时候，三条红线严控了融资，出清风险房企。市场好转之后再逐步托底，不搞大水漫灌，避免投机回潮。节奏是比日本快，比美国慢。那房价到底跌够了没有？需求端自己已经慢慢好了。2022年商品房的降幅是24%，2024年已经收窄到了5.2%。投资者的杠杆率从2021年的62%，降到了2024年末的60%。购房者的意愿是在回升，它已经在缓慢筑底了。
供应端仍然是难题，但是拐点应该就在明年了。2022年到2024年的待售面积从5.6亿平米涨到了7.5亿平米。因为城投托底，现在开发商累计降幅是5.1%，融资收缩，库存的增长趋势已经结束了。
那楼市企稳是需要货币宽松的。目前M2的增速是6%到13%，那利息是偏高，货币宽松是不足的。但是咱们有个优势，经济是在持续增长，每年大概4%到5%的增速，为楼市的预期修复是提供了一些支撑的。
所以我们不会重蹈日本失去30年的覆辙，也不会像美国那样4年就反弹，而是介于两者之间。最坏的时候已经过去了，核心城市的核心资产已经触底了，全面的修复是需要时间的。那现在说结论，最坏的时候已经过去了，核心城市的核心资产已经触底了，但是全面的修复仍然需要时间。暴涨暴跌已经完全没有基础，没有可能了。
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