天津
4月份的天津二手房，简直卖爆。
新房成交量刷新近13个月来新高，再看二手房——直接创近三年成交新高！且是史上同期的第二高！仅次于2016年4月。
月签约面积高达149万平米，环比大涨23%，同比上涨15%。
不止绝对值碾压，涨幅也让新房望尘莫及。
月签约套数17056套！
什么概念？是新房4月成交套数的2.9倍，更近乎是新房今年1-4月成交套数之和。
换言之，二手房一个月就卖出了新房4个月的量！
火爆程度，不言而喻。
连带价格也“二连涨”，4月较3月又环涨1%，已经回到了9000元价格线以上。
但不得不承认，这波市场行情，大部分都是学区房拉起来的。
天津是座“学区城市”，二手房更是鲜明。
已经多次因学区政策调整，而激出“针刺”行情或“昙花”行情。
南开出政策，河西卖爆；河西出政策，河东卖爆……一区轮一区，全是学区逻辑在驱动。
现在河东转学也已“锁上”，需求又被挤压到河北。
看数据，4月河北区共网签1292套二手房，不仅创下该区罕见高量，甚至一举冲上市区成交量第一。
这也是近些年的首次。
并且，同比量涨61%，环比量涨73%，涨幅全市领涨。
成了当月“最大的黑马”。
无疑，学区需求撑起了大半的天。
买河北区二手房的，近七成都是新天津人和外地人，且都是以低总价的老破小为主。
但这，终究是“强弩之末”。
今年的这波学区房行情也就这样了，到此为止。
1）市场热度“退烧”。
现在，贝壳二手房工作日也就100多套，周末也已掉到200多套。
跟前一段时间的热况差距很大。
即便加上五一期间的，整体成交量也较4月同期少了近两成。
包括新房，带学区标签的楼盘热度有所下降。
反倒是改善属性为主的盘在上量。
2）入学高峰期已过。
2016、2017年那波人口出生高峰出生的孩子，现在已经在读三、四年级。
而之后的新生儿数量一直在逐年下降。
去年，全国新生儿总数已降792万人，连2016年的零头都不到。
为数十年来的最低水平。
要知道，对于学区房来讲，新生儿就是需求基石。
很多学校的新一年级已经有减班现象，幼儿园更是出现关停潮。
原来的“入学难”，已变成“招生荒”。
这背后原因就是出生率下降所导致的生源收缩。
北京海淀“六年一学位”松动，即使登记入学学位被占用，也可以以多校划片方式入学，甚至租房也可以上学。
南京取消学区房学位年限限制，鼓楼、玄武、建邺等多区，也不再要求提前一年落户。
也都是因为生源数量下降。
“鼎盛”时期已过，供需关系逆转。
而当入学名额不再稀缺，家长也不再抢学位，学区房的底层逻辑也就不成立了。
这是大趋势。
但跟很多城市不同的是，天津还有转学红利。
天津的学区房包括入学和转学两大需求，且现在占“大头”是转学，能占到三分之二，入学需求只占到三分之一。
入学高峰过了，下面接力的就是转学。
现在，二手房在“限”转学，新房则在拼命“抢”转学。
什么不限户口全国可转、转学不用统筹等，各种“开绿灯”。
按照2016、2017年那波人口出生高峰来推算，天津的转学高峰是明年开始，到2030年。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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