世茂集团两城第一高楼地标梦碎

世茂集团在深圳和福州的两个"第一高楼"地标项目接连梦碎，不仅标志着这家曾位列行业前十的房企激进扩张时代的终结，更折射出中国房地产行业从追求"高度"到回归"理性"的深刻转型。

一、深圳世茂深港国际中心：从"中国第一高楼"到住宅社区的跌宕历程

1. 原规划与雄心壮志

2017年12月，世茂集团以239.43亿元的天价竞得深圳龙岗大运片区G01046-0106地块，计划总投资逾500亿元打造深港国际中心。该项目原规划建设约700米的超高层建筑，定位为粤港合作标志项目、深圳东部新地标，有望夺得"中国第一高楼"称号。

2. 资金链断裂与全面停工

2022年，世茂集团出现债务违约，深港国际中心项目也于同年全面停摆。项目停工近四年，现场数栋未完工的建筑矗立，多宗空地杂草丛生，原项目展示中心甚至变成了无人机学习基地。

3. 司法拍卖两次流拍

第一次拍卖：起拍价130.44亿元，流拍

第二次拍卖：起拍价降至104.35亿元，再次流拍

4. 政府收储与激烈博弈

2025年9月，停工三年的项目迎来转机，深圳市龙岗区国资委以68亿元收储该项目，共含12宗土地。然而世茂集团对此方案提出强烈异议，指出68亿元补偿款不足原土地价值（239亿元）的三分之一，且偿付周期长。世茂披露，项目停滞的根本原因在于政府无法履行关于建筑高度的规划审批义务，导致项目无法取得有效的建设用地规划许可证。为此，世茂已于2024年9月提起行政诉讼，主张确认土地出让合同无效并索赔损失。

5. 规划重塑与根本性调整

在收储推进的同时，项目的规划性质发生了根本性改变：

用地性质：由纯商业用地调整为"二类居住用地+商业用地+城市道路用地"

建筑面积分配：总建筑面积约47.68万平方米，其中住宅面积达30.56万平方米，占总面积的64%；商业部分缩减至14.35万平方米

容积率：从原规划的约4.17大幅下调至3.26

6. 华润置地接盘与新起点

2026年5月6日，华润置地以70.45亿元底价正式接盘该地块。根据出让条件，项目将采用"分宗开发、分期建设"模式：

住宅须1年内开工，4年内竣工

集中商业及酒店须2.5年内开工，6年内竣工

约11.6万平方米的集中商业必须由竞得人自持运营，不得转让

二、福州世茂108大厦：518米福建第一高楼的八年搁浅

1. 原规划与设计理念

2017年10月26日，世茂集团以15.3亿元竞得福州闽江北岸中央商务区B1地块（宗地2017-32号）。按照规划，项目总投资100.5亿元，总高518米，将建设集白金五星级酒店、办公、SOHO及公共配套等为一体的海峡西岸标志性建筑。大楼整体造型设计像两根交错缠绕的榕枝盘旋向上，一方面代表两岸同心，另一方面榕树也是榕城的代表。

2. 限高问题与长期停滞

项目的核心障碍在于机场限高问题。根据出让协议规定，地块要求360日内取得空军部队及气象部门同意突破机场限高（518米），否则解除合同。虽然世茂负责人曾表示各项工作基本将在拿地后立即启动，同时协商限高问题，预计会在一年内动工，5年内建成，但限高问题始终未能解决。

2021年3月，福州市规划局透露，根据最新研究意见，世茂108大厦建筑高度下调按360米控制。可惜该方案仍未能获批，导致项目最终停滞。2021年3月，世茂108大厦桩基部分已获得建设工程规划许可证，但项目仍未办理建筑工程施工许可证，且世茂108大厦本就在讨论深化方案，所以尚未报福州规划局审核。

3. 世茂退出与土地款退还

2023年，福州市自然资源和规划局表示，由于限高问题，世茂已退出该项目的开发。2024年4月，世茂方面称，福建创世纪（项目公司）已与福州市资规局签署补充合同，将在交还地块后获得土地价款的退还。彼时，福建创世纪前期已缴纳土地款15.3亿元，具体退还金额及退还时间待进一步协商确定。

4. 地块重启招商与规划调整

2026年1月，福州市招商办对外发布《2026投资福州机遇清单（第一批）》，闽江北中央商务区B1地块（原世茂108大厦地块）位列产业用地清单首位。规划指标出现重要调整：

面积：仍为42.78亩

容积率：从原11.0下调至8.2

建筑面积23万平方米

用地用途：调整为商业、商务用地，主要招引现代商贸、服务业等产业

5. 最新进展与未来展望

2026年4月15日，福州市自然资源和规划局在回复市民咨询时明确表示：该地块的规划建筑限高仍为518米。目前还处于招商阶段，如有土地出让将第一时间发布出让公告。2026年5月8日，相关自媒体爆料称，闽江北CBD518地块现场多台挖掘机正在锄草养护，但目前尚不清楚此次养护之后的具体动作。

三、世茂集团的财务状况与债务重组

1. 债务危机概况

世茂集团自2022年出现债务违约后，一直处于流动性危机中。2026年5月8日披露的数据显示，4月合约销售额约为12.08亿元，较3月的17.12亿元出现环比下滑。前四个月累计合约销售总额约为57.31亿元。然而，就在数据发布前一天，其境内核心平台世茂建设公告新增近15亿元逾期债务，销售端的疲软与债务压力的加剧形成鲜明对比。

2. 境外债务重组进展

2025年7月21日，世茂集团的境外债务重组计划正式生效。重组计划下：

115亿美元本金金额的境外债务连同约10亿美元相关应计利息被解除

转换为约80亿美元6年至8.5年期限的新债务工具

以及约45亿美元1年期强制可换股债券

截至2026年3月，合计本金金额约41亿美元的强制可换股债券已转换为公司的新股份，占重组生效日期所发行的强制可换股债券总额约82%

3. 境内债务处置

2026年5月15日，世茂集团宣布通过债务资本化方式，以每股6.00港元的价格向三位债权人合计发行7154万股新股份，以清偿上海世茂发行的"21沪世茂MTN002"中期票据项下约4.2亿元人民币的本金及利息。发行定价每股6.00港元，较协议签订日公司股份收市价0.1550港元存在大幅溢价。

4. 境内贷款展期

自2026年初以来，世茂集团已有本金金额约18亿元人民币的境内贷款成功获得展期，其中最长已展期至2029年。

四、深层原因分析

1. 高杠杆扩张模式的终结

世茂集团曾凭借激进扩张成为行业前十，但2022年债务危机爆发后，资金链全面紧绷。这两个地标项目的失败，正是其高杠杆扩张模式难以为继的集中体现。

2. 政策与市场环境变化

融资政策收紧：房地产"三道红线"等监管政策导致房企融资渠道收窄

商业地产过剩：多个城市商业地产供应过剩，超高层建筑运营压力巨大

市场预期转变：房地产市场从高速增长转向平稳发展，投资回报预期下降

3. 超高层建筑审批趋严

两个项目都面临规划审批难题。深圳项目涉及建筑高度审批，福州项目则受制于机场限高。近年来，国家对超高层建筑审批日趋严格，500米以上建筑原则上不再新建，250米以上建筑也要严格限制。

4. 行业转型与央企接盘

深港国际中心最终由华润置地接盘，标志着央企进场托底成为化解房地产风险的主要方式。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深港国际中心的盘活，是深圳落地"清调供"政策、成功化解存量烂尾资产的标杆性案例。

五、影响与启示

1. 对世茂集团的影响

资产大幅缩水：深圳项目从239亿元拿地到68亿元收储，价值缩水超70%

品牌形象受损：两个地标项目接连失败，严重影响企业信誉

战略收缩：2026年集中清算22家子公司，包括福州茂洲置业，标志着在福建市场的全面收缩

2. 对当地城市发展的影响

深圳龙岗：从规划700米地标到以住宅为主的社区，区域发展定位发生根本转变

福州闽江北CBD：518米地标搁浅八年，区域形象提升受阻，但最新规划调整后有望重启

3. 对中国房地产行业的启示

告别"第一高度"竞赛：行业从追求面子工程转向注重实际效益的理性开发

央企主导风险化解：华润置地接盘深港国际中心，体现了央企在行业风险化解中的关键作用

规划务实化：深圳项目容积率从4.17降至3.26，福州项目容积率从11.0降至8.2，反映了更加务实的开发理念

世茂集团两城第一高楼地标梦碎的历程，不仅是一家房企的挫折，更是中国房地产行业告别狂飙突进时代、走向高质量发展的缩影。这两个项目的命运转折，为行业提供了深刻的教训：在追求规模与高度的同时，必须更加注重财务稳健、市场实际需求与政策环境变化。