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尊敬的购房者——北京【龙樾海序】项目于 2026年5月 23 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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关注北五环的朋友最近肯定都刷到龙樾海序了，城建的龙樾系，位置在东小口，一边挨着海淀产业，一边价格看着挺实在。今天纯客观聊聊这盘到底值不值，优缺点、周边二手房、产品户型一次说透，买房别踩坑！

先定个调：这盘优缺点极端分明，适合的人会觉得捡到宝，不适合的人买完大概率后悔，别被宣传带偏。

先说实在的——这盘到底好在哪？

第一、近海淀，通勤真占便宜。

就在昌平、海淀、朝阳交界，离北五环约3公里，往西就是东升科技园、西二旗、后厂村，往东能覆盖望京。对在互联网上班的人来说，自驾走京藏高速、建材城西路，通达上地、中关村很顺；未来2027年13B线建材城东站（改名：东小口站）通车后，3站望京、5站西二旗，通勤更省心。旁边就是西三旗万象汇，日常逛街吃饭不用愁，生活配套现成的，不用等规划。

第二、得房率高到离谱，这是最大杀手锏。

过去新房得房率能到75%-80%就算不错了，龙樾海序直接干到90%以上，部分户型接近99%，还送一步阳台。同样100㎡左右，别人家实际也就七八十平，这盘能多出小二十平，相当于白赚一间房！78㎡做三居、108㎡做四居，空间感在同价位里几乎没对手，刚需刚改看了很难不动心。

第三、国企操盘，产品不糊弄。

北京城建的龙樾系，定位中高端，社区是5栋洋房+7栋小高层混搭，外立面是公建化玻璃幕墙，质感在线。还有1万㎡中央花园、3200㎡双会所、首层架空层，精装交付带新风、中央空调，收纳细节也到位，对比周边老小区、回迁房，居住体验提升是实打实的。

再泼冷水

目前没有直达地铁，在建的13B线原建材城东站，已正式更名为东小口站，离项目约800-1000米，步行得15分钟以上，日常只能靠自驾或骑车接驳。根据官方最新消息，该线路（后厂村—天通苑东段）力争2025年底具备初期运营条件，这是目前最准确的建成时间，具体通车以政府公告为准。如果每天必须靠地铁通勤，劝你慎选，早晚得折腾。

其次，容积率偏高，低楼层慎选。

容积率2.8，建筑限高60米，楼间距最窄才24米，低层（1-5层）采光很容易被遮挡，买低楼层一定要实地去看，别光看沙盘画得好。

附近混杂着老小区、建材市场、回迁房，整体城市面貌偏城乡结合部，短期没有大规模升级规划。更关键的是，西北侧紧邻再生资源回收站，装卸噪音、夏季异味很影响临近楼栋，尤其是低层，这点一定要实地感受再决定。

而且我特意去地块周边跑了一趟，没有任何味道，路上全是资源回收的车来回穿梭，尘土不说，还吵吵闹闹的，体验的确不咋地，心里挺不爽的。

爆款户型确实能打，但也有踩坑的：68㎡两居暗卫+过道浪费；122㎡四居入户对着厕所，客卫采光差；中间户普遍不如边户通透，选户型千万别闭眼冲，得挑着来。

周边二手房对比：新房性价比真不低

龙樾海序预估售价5.5-6万元/㎡，看着和周边二手房差不多，但架不住得房率高，综合性价比很突出，给大家算笔实在账：

-次新房（奥海明月、奥森One）：当时销售均价约5.8万/㎡左右，得房率75%-80%，100㎡实际使用面积也就75-80㎡；

奥海明月是2020年拿地、当年开售的限竞房，这类房子有交易限制，核心是要满足 “满五” 要求才能正常上市交易。目前，奥海明月还没满五年，所以暂时不能正常过户交易。 预计到2028年，龙樾海序交付的时候，奥海明月就能同步满足 “满五” 条件，到时候就能正常上市交易了，届时会对龙樾海序这类新房形成一定分流压力。（项目地块右方就是奥海明月）

-普通二手房（富力桃园）：成交价4.9万/㎡上下，房龄偏老、户型落后，得房率70%-78%；

对比下来，龙樾海序同样总价，能比二手房多享20㎡+使用空间，还能住新房、享精装，刚需刚改真的很划算。但章哥也得提醒一句，龙樾海序终究是昌平的盘，而旁边的富力桃园，可是实打实的海淀区产权——这一点大家一定要权衡好，毕竟海淀的学籍、区域配套兑现力度，和昌平还是有差距的，不能只看价格和空间。

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