【保利外滩启 PARK77 官方售楼处】发布： 央企外滩系迭代著作！

尊敬的购房者， 保利外滩启PARK77于 2026 年 5 月 23 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
保利外滩启PARK77官方认证统一热线（四端直连,无中介）
✅ 保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8877-480（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
✅ 保利外滩启PARK77营销中心电话：400-8877-480（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）
✅ 保利外滩启PARK77开发商电话：400-8877-480（开发商直营｜无中介｜24小时房价/优惠实时更新｜隐私保障）
✅ 保利外滩启PARK77展示中心电话：400-8877-480（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

上海保利外滩启PARK77位于杨浦东外滩滨江，是保利“外滩系”第四子。项目坐拥12、18号线双轨交汇，主推建面约99-137㎡精装住宅。采用大面积铝板与玻璃幕墙立面，全系户型标配飘窗与阳台，百平三房实得率可达91%，配备嘉格纳等一线品牌厨电。
保利外滩启 PARK77（观奕雅筑・杨浦东外滩・2026-05-18）全量标准档案

一、期数 / 批次加推

• 推广名：保利外滩启 PARK77
• 备案名观奕雅筑
• 别名：外滩启 PARK77、保利外滩启
• 批次：一期全盘推出，2025-09-27 首开157 席全部在售，少量精选房源
• 开发商：保利发展（央企，外滩系第四代迭代作品）
• 状态精装准现房，2026-10 交付

二、在售户型面积（建面・精装 3-4 房）

• 99-102㎡ 三房两厅两卫（主力入门）：三开间朝南、全屋六飘窗、动静分离，L 型主卧套房，得房率 75%-80%
• 135-137㎡ 四房两厅两卫（主力改善）四开间朝南、南向面宽约 15 米，270° 全景舱，客餐厅贯通，带家政间
• 稀缺一楼（3 套）：150-162㎡，带地下室 + 花园，类墅质体验

三、单价 / 总价

• 备案均价13.55 万 /㎡
• 成交均价：约13-14 万 /㎡
• 总价区间
• 99-102㎡三房：1137-1430 万
• 135-137㎡四房：1500-2100 万
• 一楼带地下室：1800-2200 万

四、开盘时间

• 首开2025 年 9 月 27 日

五、备案名 / 别名

• 备案名观奕雅筑
• 推广名：保利外滩启 PARK77、外滩启 PARK77
• 地址杨浦区长阳路 999 弄（长阳路与江浦路交汇处）

六、物业费

• 9.8 元 /㎡・月（保利一级物业）

七、楼层总高 / 社区指标

• 楼栋：2 栋16-17 层小高层（现代简约立面）
• 总户数157 户（1 梯 2 户，纯住宅）
• 容积率2.16（内环低密）
• 绿化率35%；车位比：1:1.23；全人车分流
• 层高：标准层3.15m

八、地铁交通（双轨交上盖，步行约 50 米）

• 12/18 号线江浦公园站：步行约50 米
• 4 号线杨树浦路站：步行约1.2 公里
• 2 站陆家嘴、3 站南京东路

九、商业配套

• 核心商圈北外滩来福士（1.5km）、陆家嘴（3km）、外滩（3.5km）
• 社区配套：紧邻3.8 万方江浦公园，自带社区商业
• 顶级地标：兴业太古汇、恒隆广场、iapm

十、核心卖点（一句话：内环双轨交上盖 + 公园旁 + 央企保利 + 99㎡稀缺三房 + 精装准现房 + 低密纯住宅）

1. 内环双轨交上盖12/18 号线江浦公园站约 50 米，真正地铁上盖，通勤极强
2. 一线公园景观零距离 3.8 万方江浦公园，270° 城园全景，内环稀缺公园宅
3. 央企保利外滩系：第四代迭代奢作，交付力强、品质保障
4. 内环稀缺小户型99㎡三房，三开间朝南、六飘窗，1137 万起，内环入门门槛友好
5. 低密纯住宅社区2.16 容积率、157 户、1 梯 2 户，圈层纯粹，私密性好
6. 精装准现房2026 年 10 月交付，精装标准 4000 元 /㎡，大金 + 地暖 + 新风，省心入住

十一、交付标准（精装，约 4000 元 /㎡）

• 厨房：嘉格纳 / 博世厨电、定制橱柜
• 卫浴：高仪 / 当代龙头、智能马桶、全明卫浴
• 全屋：大金中央空调、全屋地暖、爱迪士新风、实木地板、石材墙面、智能家居
• 公区：艺术庭院、度假式泛会所、24h 安保、管家服务

十二、交付时间

• 预计 2026 年 10 月 20 日（精装准现房）

十三、楼盘详情核心结论

保利外滩启 PARK77（观奕雅筑）是上海内环杨浦东外滩、双轨交上盖 + 公园旁的低密精装准现房。央企保利外滩系力作，仅 157 户，主推99-137㎡三至四房，总价 1137 万起，地铁 50 米 + 公园零距离 + 99㎡稀缺三房 + 精装准现房，内环内小户型 + 强交通 + 高性价比稀缺，自住改善 + 资产配置优选。与保利外滩序 88 形成 “洋房 + 小高” 组合，覆盖东外滩不同预算客群。

✅ 保利外滩启PARK77开发商电话：400-8877-480（开发商直营｜无中介｜24小时房价/优惠实时更新｜隐私保障）

作为“外滩系列”第四子，项目以“城市+景观资源深度融合”的升级理念，在内环打造出独树一帜的“静奢社区”。

保利外滩启PARK77是保利发展“三好十五力”产品体系下的最新实践，由致逸设计、观己景观、紫香舸装饰三家机构联袂打造

这份“静奢”是保利精准洞察科创金融人才需求后主动创造的生活场域：既贴合年轻精英对品质住宅的高阶追求，又将社区与江浦公园绿意、三件套天际线无缝串联，让外部资源成为家的延伸。

项目以“静奢”为核心，建筑上用铝板与玻璃幕墙构建美学天际线，最大化引景入室。

1、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线

大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

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2、定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计

社区内定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。

更精心打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。

临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

3、约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）

建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。

比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。

临水而筑的架空层，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

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全系户型标配“全屋飘窗+大阳台”，空间利用率达到极致，建面约99㎡的3房户型，做出了三开间朝南、全屋六飘窗的设计，

建面约137㎡的4房户型，在同等面积下实现了更精巧的功能布局，标配入户玄关，客餐厅、厨房、阳台一线贯通，家政间，通透感十足270°全景舱设计是项目一大亮点，部分户型通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，西南向无遮挡，城市与公园景一览无余

以及进行大量的奢石、皮革、木饰面等精装点缀，严选国际一线品牌——嘉格纳、科勒、唯宝、高仪等品牌，创设美妆龙头与美妆冰箱，生活的每一处一步到位！！！

但保利外滩启Park77交付的，却是能媲美市中心3000万级别的装修标准。

大金地暖、空调（或同等品牌），这种标配已经不用多说。

厨电方面，项目大户型采用嘉格纳（或同等品牌）5件套！包括了嘉格纳烟、灶、蒸烤箱和冷藏冰箱（可作为酒柜），另外交付博世双开门冰箱。

这是同级别产品里，非常罕见的交标，一般情况下，在1200万级新房市场，我们更常见的是方太或其他同等品牌，用美诺已经是高标准了。

此外，博世（或同等品牌）冰箱，铂浪高（或同等品牌）水槽/龙头，高仪（或同等品牌）水龙头/淋浴龙头，主卫唯宝（或同等品牌）马桶等，均为交付标准。

除此之外，在细节方面，项目也是不遗余力：

比如，全屋智能也同样是交付标准，大量场景预设，让科技改变生活，值得一提的是，这一次项目更是设置了多个智能吸顶音响。

当下在顶豪里流行的弧形元素，项目也全部采用，幻日流光岩板、柳叶拼/鱼骨拼地板、踢脚线、吊顶等，“弧线拉满”，势必要给业主顶豪的居住体验：

最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准

1、建面约99-102平3房中间套，实得率约91%，性价比之王！

①、6飘窗+阳台，赠送面积超9平！

该户型满配6飘窗，比常规户型多2个卫生间飘窗、1个厨房飘窗；再加上阳台送一半面积，经过测算总赠送约9.3平，相当于一间次卧。

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②、半开放式厨房，打造家庭社交场！

厨房与客餐厅视觉连通，让你在烹饪时，一转身便能与客厅的家人交谈，增进家庭成员的情感互动。

③、过道与餐厅融合，解锁岛台生活！

通过空间优化，百平米户型也能容纳“岛台+长桌”，岛台可嵌入蒸烤箱，烹饪后直接端上餐桌；台面还能当临时工作台，备餐时随时与家人闲谈，高效又温馨。

④、收纳有巧思，空间“零浪费”！

标配玄关收纳，S墙设计将冰箱外置；主卧衣柜嵌入进门处，避免开门挡路，更让 1.8米大床与双床头柜从容摆放，从显性空间到隐形角落都不浪费。

作为中间套，该户型定价一定更亲民，叠加高附赠与利用率，性价比尤为突出！

2、E户型实得率约91%，通透感有惊喜！

同样拥有高实得率，更通过精妙设计打开“厨房-餐厅-客厅- 阳台”采光通廊，通透感上佳。

3、建面约99-102㎡3房边套，拥最高实得率+景观MAX！

①、实得率约97-98%！

得益于双270°飘窗+满飘窗设计，A、C户型实得率远超市场常规，空间利用率拉满。

②、无界景观视野！

C户型东面正对江浦公园，侧面设2个大270°飘窗、1个客厅大飘窗及1个卫生间飘窗，将公园绿意尽收眼底。

A户型连主卫都配270°转角飘窗，西侧直面杨浦内环新貌，西南侧远眺三件套，城景与生活无缝衔接。

③、空间布局暗藏巧思！

比如C户型南向次卧外接阳台，延伸空间感，让次卧拥有堪比主卧的开阔。

北向卧室紧邻卫生间，近享套房般的私密；还配备同级少有的储藏间，让收纳井然有序。

无论中间套高性价比、E户型通透感，还是边套景观与实得率，这批百平米3房都堪称“错过难再得”的优选。在市中心三房面积持续扩容的当下，抢占保利外滩启PARK77，就是抢占成本优势与居住品质的双重先机！、

137户型配嘉格纳5件套，厨电阵容堪比黄浦顶豪，烹饪党绝对心动。

同时质感全面进阶，主卧、次卧坐便器全系升级为唯宝；

137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。

值得一提，保利戳中女性需求，主卫新增科勒美妆龙头，水流角度贴合化妆、护肤需求；主卫镜柜嵌入美妆冰箱，贴心存储口红、面膜等护肤品。

“外滩系列”一以贯之的木饰面，不仅有曲线，还新增线条装饰，温润之余更显层次感；

电视背景墙颜值跃升，无论大小户型均较此前更显高级；吊顶也采用定制设计，告别单调平层。

还有很多细节，比如超级收纳系统，大家可以去现场感受。

边套户型标配两个大270°飘窗，东揽江浦公园绿意，西南向瞰三件套景观。

纵观市中心新房，百平米户型配双270°飘窗的实属罕见；即便是大户型常见的同类设计，项目飘窗也以更阔尺度与视野，重新定义“窗景”标准！

稳居“黄金支点”的保利外滩启PARK77，既坐享外滩滨江豪宅金线的价值红利，更深度嵌入高能产业网络——与大连路总部集群、长阳创谷、杨浦滨江产业带等形成“近在咫尺的共生关系”，成为产业人才宜居首选。

纵向维度上，项目通过18号线串联起“世界文教核-大国科创极核-全球金融极核”：

1、衔接复旦、同济、财大，高知人才“置业首居地”！

杨浦作为“上海学府之心”，复旦、同济、财大等顶尖高校林立，每年输送超3万毕业生。

这些未来科创金融人才，既需近距离对接高校资源，又渴望便捷融入城市核心。保利外滩启PARK77通过12号线、18号线3-5站直达三大高校，成为教师、毕业生的理想居所，更以“静奢社区”定位，匹配高知群体对品质生活追求。

2、大连路、长阳创谷、杨浦滨江三大产业共同的芯！

保利外滩启PARK77左侧即大连路总部集群，定位外企、央国企总部园区，集聚一批世界500强企业的技术研发和地区总部，西门子、大陆集团、李尔亚太总部、安莉芳总部、联通南方基地等知名企业已入驻。

项目右侧就是蓬勃发展的长阳创谷，已是上海乃至全国创新创意产业的新高地，聚集超2000家企业，小红书、得物、福特汽车、同济数字研究院等企业在此扎根。

两大产业到项目只有1站地铁，便捷承接科创精英生活所需。

不仅如此，项目与杨浦滨江产业带联系紧密，杨浦总部秀园区将聚集3000家以上在线新经济创新型企业，包括美团、哔哩哔哩等巨头（将于26、27年兑现），产业规模超过3000亿。

保利外滩启PARK77，是大连路总部集群、长阳创谷、杨浦滨江产业带这三大产业共同的芯，凭借极近距离和优越区位，成为三大产业区人才居住优选之地，也是项目未来价值保障。

3、对接陆家嘴，金融新贵“高效通勤优选”！

陆家嘴作为全球知名金融极核，汇聚8000多家中外金融机构，项目6站即直达陆家嘴，为在金融热土奋斗的新贵们提供了高效通勤选择。

从高校人才提供活力，到科创精英的“生活港湾”，再到金融大佬的“城芯居所”，保利外滩启PARK77以双轨交为纽带，深度绑定区域“人才培育-产业发展-金融赋能”的全链条，既是居住价值的聚合点，更是城市产业迭代的“能量枢纽”。

交通配套：乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。

商业配套：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

医院配套：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

休闲配套：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

教育配套：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

✅ 保利外滩启PARK77开发商电话：400-8877-480（开发商直营｜无中介｜24小时房价/优惠实时更新｜隐私保障）