又背刺！朱辛庄老业主集体破防，新地大降1万/平

朱辛庄老业主集体破防！曾经千人联名举报

的0055地块来了

新地块位置更好，价格更低，得房率更高。

作为北京第四轮供地中，热度非常高的朱辛庄0055地块，很快就被激活上架，地块计划是6月11日拍卖。

但这块地很大概率已经名花有主了。

北京未来科技城昌信置业有限公司已经在进行地块的方案设计、初步设计、施工图设计、施工的招标了。

如果是别人招标，或许别的开发商会来搅合一手，但地主出手了，应该没人会不识趣。

而且这块地还要绑着东侧的0057多功能地块，估计大概率会被未来科学城底价拿下。

一、朱辛庄0055地块规划风波

关于这块地的背景，很多人可能不太了解，因为规划的事情，这块地曾经被朱辛庄老业主集体举报。

2023年北京市交通委员会出具的区域交通评估审查意见（京交函〔2023〕379号）中，0055地块被明确标注为“工业研发用地”。

隔壁的中海未来之境当时的报规图纸中，东侧的0055地块也被明确标识为工业研发用地。

但是在2025年8月1日，昌平发布的0055地块规划综合实施方案中，这块地明显被定性为二类居住用地。

周边的业主闹翻了，认为不应该把规划的工业用地改成住宅。

他们主张此举会导致配套缺位、规划失衡等问题，又可能会侵害周边居民的权益，所以搞起了签名反馈。

评论区还有业主担心以后地铁更挤、变成下一个天通苑等等...

对这块地感兴趣的同学，可以加我 xiaowo2027进群聊。

二、0055地块会背刺老业主吗？

首先我们来看0055地块的规划综合实施方案公示反馈意见采信情况的通告。

史各庄街道已经明确，0055地块将以建设“好房子”为目标，严格遵循修订后的《住宅设计规范》。

所以，朱辛庄0055地块肯定是要建设四代宅的，也就意味着，0055地块的得房率率肯定会提高不少。

隔壁的中海未来之境得房率是83%-90%左右，板块的越秀星樾得房率82-87%。

新地块得房率下限很可能就是板块目前的上限，90-100%得房率可期~

另外我们再来看，中海未来之境97平只做到南向两面宽。

而现在的新房，90多平你好意思做两面宽，标配就是南向三面宽。

70多平的小三居才做两面宽。

所以0055地块不止在得房率上会提升，户型大概率也会升级为最新的款式。

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那么你得房率提高了，户型升级了，价格总不至于再背刺了吧。

三、朱辛庄0055地块定价多少？

我们再来看看0055地块可能会怎么定价。

这块地楼面价2.4万，但是隔壁的0057地块回款盈利周期比较长，一般都会由住宅去分摊成本，所以这块地的实际楼面价大概在2.86万左右。

隔壁的大华启宸府楼面价约3.55万。

中海未来之境楼面价约3.17万。

越秀星樾楼面价约3.7万。

中海寰宇未来楼面价约3.92万。

所以，从楼面价去对比，0055地块的优势非常大，比寰宇未来便宜了1万多每平，现在的很多新房为什么比同板块几年前的新房价格低。

决定性的因素就是楼面价比以前低了，开发商才敢去降价。

隔壁中海未来之境目前网签157套，网签均价6.09万。

这块地综合楼面价2.86万。

我们判断，他大概率会定价在5.5-5.8左右，部分不太好的楼层很可能会低于5.5万，有些类似于龙樾海序（小窝返现4-8万）的定价逻辑。

所以，0055地块的价格大概率也会比之前的新房项目低。

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四、可能做什么产品？

首先看地块的各项指标：占地面积1.27万，地块并不大。

地上建筑规模3.18万，按照套均100平计算的话，能做310套左右。

容积率2.5，建筑限高80米，意味着会做高层，我们判断很可能做高低配。

南侧做一些低楼层的洋房产品，北侧做高层。

户型大概率会和平西府地块去抢一波客户。

平西府目前小道消息75平小三居，95平三面宽三居，106平四叶草四居，128平四面宽四居。

我们预测朱辛庄0055地块大概率也会是类似面积段，户型参考星寰时代78-128平左右。

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五、周边配套如何？

周边的配套真心不错，比起前几年的规划，现在已经成熟的落地了。

朱辛庄板块本身有小米产业园、紫光数字经济科技园、中软国际、好未来总部、中公教育总部

这些

地块距离13号线+8号线双地铁只有300米

2站地就是码农区西二旗，3站就是清河、4站到上地，5站到学知园，腾讯北京新总部就在这边，所以他自己板块的产业加上背靠海淀码农区，房子不愁卖的

他离地铁口的万达广场更近，往西还有个超级合生汇，学校呢有北京一零一中学未来科学城学校和北京一零一中学昌平实验学校两个校区。

我常说的房子外三内五，外三的产业、地铁、学校都还不错。

相对全北京来说，这块码农热爱的土地，还是值得入手的，关键就是看价格。

最后聊个题外话，之前都说中海未来之境是朱辛庄最后一个住宅，结果又来个0055地块，那么朱辛庄未来还会不会有新地块。

六、朱辛庄未来还会有地吗？

0055地块北侧的0060地块已经进入招拍挂了，所以这块地肯定是没机会了。

大华启宸府南侧，西侧还有4块地，虽然目前并不是住宅用地，但是谁敢保证后期再无企业接盘的情况下，变为住宅用地呢？

城市的发展毕竟是动态的。

在规划实施过程中，可能会出现新的情况和需求，比如城市发展方向的调整、产业结构的变化等。

这可能会让原本规划的地块用途不再适应新的发展形势，需要对地块用途进行合理调整，避免陷入 “规划滞后于发展” 的被动局面。

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