河北
望京北奶西板块砸场子的来了！！
2017年，首农旗下东洲地产拿地，历经停工、复工、改规，拖了9年才正式入市，今年年初开盘卖6万+的御林湾，最近甩出王炸了。
项目掏出2-3栋楼做特价房源，单价据说低至4.2万/平。
同板块二手房挂牌稳站8万+/平，成交价基本都死守8万左右的价格。
近乎腰斩的价差，被很多人说是望京刚需抄底的终极机会。
但是，板块内的中建宸园、望京云尚、望京国誉府等新房的品质，和在卖的御林湾完全不是一个等级。
就拿板块房价扛把子中建宸园来说，作为2022年入市的低密改善标杆，项目容积率只有1.4，六至八层洋房设计，272户的纯粹宋风园林社区，圈层纯粹且居住舒适度拉满，小区长这样：
而御林湾则是2017年拿地的“老盘新卖”，还是人才房+中直家属区+商品房混居，户型更是上一代新房的典范，各种奇葩户型，得房率低低低，小区长这样：
两个项目一看就差的十万八千里，御林湾缺点全都明牌，否则也不至于卖了这么长时间卖不完，现在还要骨折价去卖。
但4万2的价格，还是成功的吸引了大家的注意力。
最近群里好多群友问这个项目，小窝给大家盘一盘，关注这个盘的同学，加我xiaowo2027，看完再决定冲不冲！
1、先说价格情况
小区一共1563套房源，南区12栋17-25层高层，容积率2.2，主力是90-155平的二至四居，得房率77%-80%。
西区3栋5-7层洋房，容积率1.3，仅76套，为213-220平大平层及下跃，得房率约88%。
如果按照单价4.2万/平粗算，90平的两居总价380万左右。
也就是说，首付50多万就能买个纯南的两居。
90平刚需上车，可以对比东洲家园甚至国贤府park。
整体得房率相较于现在的新房来说，就比较低了，但也能到80%以上。
125平的三居户型，也是没谁了，这进深有够长啊，一眼看过去，全是浪费面积。
南侧的飘窗是赠送的，但也仅限于赠送了个飘窗面积了。
这个户型估计600万以内能拿下。
小区125平以上的户型略好一些，这个155平的四居相对方正了不少。
总的来说，项目这个价格肯定是值的，但就看你对产品的接受度了，对品质要求高的购房者就不见得适合你了。
不清楚的小伙伴加我xiaowo2027沟通细节。
2、再说位置和配套
项目位于朝阳奶西板块，周边没地铁是个硬伤。
虽然13号线北苑站、17号线红军营站、14号线善各庄站都能勉强辐射，但距离在2.5公里以上。
意味着你买这里，通勤的话肯定要坐公交，或者骑个电瓶车了，他虽然有地铁，但是离得确实有些远。
开车的话还可以，到五环也就几分钟的车程。
自驾到望京的话差不多20分钟左右，不堵车的话10几分钟。
小区一路之隔为芳草地国际学校（东洲校区），周边还有朝外来广营校区、青苗/哈罗等国际学校，教育配套不错。
项目自带约2.3万平社区商业，北侧有约2400平底商，3公里内可达龙湖北苑天街、华贸天地、望京万象汇等。
西边挨着温榆河公园了，这个确实离得近啊，就在小区对面，出门就是。
3、重点来看看槽点
第一，步行可达的配套不行，除了公园、学校，其他都要依赖电瓶车或者自驾；
第二，2017年拿地，到现在都没建好，大家考虑考虑；
第三，社区为人才房、中直家属区搭配商品房混居业态，居住圈层杂乱；
第四，户型真的很奇葩，动线不合理、采光布局一般，浪费面积严重，整体得房率偏低，性价比差。
第五，毛坯交付，无形之中又增加了买房成本...
当然，项目槽点虽多，但架不住便宜，大家对这个盘感兴趣的可以加我xiaowo2027咨询细节，买房能省一大笔钱。
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