北京
在新西兰最大城市奥克兰的西区，79岁的Diane Ryan正站在自己位于Huia的家门口。
眼前的风景十分美好，有山有海有花园，但这栋三个卧室、双层结构、占地近1000平方米带有大花园的大房子，已经让她感到力不从心了。
Diane Ryan在自家的院子里
“我想换一栋小一点、便宜点的房子。” Ryan无奈地说。
“我实在没精力、也没钱请人来修剪这么大的草坪了。
“再加上现在的油价危机，我发现我想去的地方、想做的活动，都离我太远了。”
这类人正被新房市场“劝退”
Diane Ryan的情况是成千上万新西兰“婴儿潮”世代（指目前60-80岁的老年人）的缩影。
随着年岁渐长，他们需要“大房换小房”（Downsizing），以释放资金、减轻打理负担，并搬到离儿孙、商圈和医疗机构更近的地方。
Diane Ryan打理自家的花园
然而，当Diane Ryan在奥克兰西区看了一圈新盖的房子后，她被彻底劝退了。
目前市场上主流的现代联排别墅、高层公寓和退休村，完全不在她的考虑范围内。
“一想到要住在那么狭小的空间里，邻居是谁你根本没办法选，万一遇到合不来的人怎么办？
“而且公寓和退休村还有一堆物业（Body Corporate）管理条例，限制你该怎么生活，我讨厌被一堆规则束缚。”
Ryan还补充了两个非常现实的硬性需求：必须是单层，不能有楼梯（担心以后腿脚不便）；必须有独立车库，因为她开的是新西兰被盗率最高的车型——丰田Aqua。
然而，目前市场上疯狂建造的新房，几乎完美地避开了老人们的所有需求。
惊人的数据：“完美避开了市场需求”
新西兰房贷与理财机构Squirrel近期对全国510名55岁及以上的房屋拥有者进行了一项深入调查。
结果显示，新西兰老年群体对“理想养老房”的诉求高度一致，甚至可以用“顽固”来形容：
94%要求房子必须是单层平房（Single level）。
96%坚持要独栋建筑（Standalone homes），不希望与邻居共享墙壁。
98%表示必须带有独立车库（Garage）。
然而，过去几年（特别是2021和2022年达到巅峰）奥克兰满大街造起来的都是些什么房子呢？
是两层甚至三层高、紧密相连、拥有极小院子、并且为了节省土地几乎不配任何车库的紧凑型联排别墅（Townhouses）。
图片：RNZ/Calvin Samuel
在调查中，当研究机构把这些现代化联排别墅的照片展示给这些老年看房团时，老人们给出了极其尖锐、甚至堪称残忍的评价：
“这看起来像个商场。不对，准确地说，它看起来像个监狱。”
“这房子给首次置业的小年轻买买还行，但绝对不适合我们这个岁数的人。”
仅有10%受访老人表示会考虑入住专门的退休村。
绝大多数人表示，目前市场上造的新房“妥协太多、质量太差，完全不符合市场需求”。
开发商：不搞高密度，75万纽币根本造不出来
面对老人们的嫌弃，新西兰开发商们也有一肚子苦水。
奥克兰Maidstone Properties首席执行官David Southcombe在奥克兰中区附近开发密集型住宅。
他直言，在昂贵的土地价格和当前的经济环境下，如果不妥协，房子根本建不起来。
“如果你还想要房子价格便宜、让人买得起，就不可能满足老人们的所有愿望。
“以前能卖到110万纽币，现在我们必须把总价控制在75万左右。提高密度是唯一出路。”
新西兰建筑大师协会（Master Builders）首席执行官Ankit Sharma也认为，客观现实最终会逼迫老年人改变观念：“新西兰无法支持我们没完没了地盖带大院子的独栋平房。我们必须向高密度住宅转型，关键在于如何把高密度住宅盖出高品质。”
奥克兰北岸市议员Richard Hills说：“在北岸，已经没有多少土地可以用来盖带车库的独栋大平房了。如果老人们想继续留在大半辈子生活的成熟社区里养老，就必须学会在某些方面做出妥协（比如接受没有车库或接受联排）。”
寻找出路：针对老人的“微创新”
有些敏锐的开发商意识到了这个巨大的断层，开始尝试折中方案。
Walker Homes的董事（Barry Walker表示，他们现在90%的买家都是换小房的老年人。他们正在奥克兰东区建造一种“双拼别墅（Duplex）”或占地极小的独栋房。
“主卧、厨房、客厅、餐厅全部集中在地面第一层，完美解决老人不愿爬楼梯的问题，并且保留了小巧私密的小院子和车库。”
但他坦言，市场目前的另一个大痛点是“连环套现难”——很多老人手里的老大房很难以理想的价格卖掉，导致他们没有现金来买新房。
老人：“希望不要做太多妥协”
回到故事的主人公Diane Ryan。
她计划在今年春天（新西兰的9月-11月左右）正式把她位于Huia的老房子挂牌上市。
房产中介评估她现在的海景大房能卖到92万-120万纽币之间。
Ryan的小算盘是：花大约85万纽币买下一栋符合她心意的新养老房，然后手里还能存下一笔丰厚的养老现金。
守着自己心爱的花园，这位79岁的老人依然抱有希望：“我真的希望到那时候，我能找到一个我真心喜欢、且不需要做出太多妥协的新家。”
ref：https://www.stuff.co.nz/home-property/360980940/it-looks-prison-why-older-new-zealanders-wont-buy-homes-being-built-them
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