湖北
涨涨涨，越南在涨，新加坡在涨，印度澳大利亚也在涨，就连躺在ICU里的韩国日本也都在涨。过去两年，东京的房价涨幅已经超过了上世纪90年代泡沫时期的水平。这事有点奇怪，不是某一个国家，也不是某一座城市，而是好像除了咱们之外都在暴涨。为什么就单单咱们不涨呢？这个问题咱们留到视频最后，先从越南说起。
过去五年越南房价平均涨幅在60%到70%之间，年均涨幅超过10%。河内和胡志明市更夸张，过去一年新房价格涨幅一个超过30%，一个超过40%。现场买房的热闹程度，跟咱们20年前有一拼。大家知道现在越南的房价是多少吗？
河内核心地段已经突破8000万越南盾，胡志明市更是达到1亿越南盾。换成人民币的话，河内已超过2.1万，胡志明市达到2.6万。你要知道，越南人均收入还不到2000块。也就是说，普通职工想在胡志明市买一套房子，需要不吃不喝50到70年。这是不是有点像咱们是摸着石头过河，越南是摸着咱们过河？
越南现在的情况是，普通老百姓收入远跟不上房价增速。咱们当年经历过的，越南年轻人也都跑不掉。再说新加坡。众所周知，新加坡是保障房的天堂，80%的当地人都住在保障房里，而且收入高，幸福指数也高。但是即便这样，过去五年，政府控价的新加坡组屋价格也涨了近40%，租金涨了近60%。
印度向来不甘落后，房价连续涨了5年，累计涨幅大概是35%，不过分化非常严重。像孟买、班加罗尔这样的核心城市，涨幅接近翻倍。要知道，印度的国土面积是咱们的三分之一，人均GDP不到咱们的五分之一，总人口尤其是年轻人又比咱们多，未来楼市的供求矛盾可想而知。
说到这里，可能又有人说了，你这是亚洲国家，人多地少，经济又快速发展，涨价很正常。那咱们就来看看澳大利亚。跟前面提到的国家差不多，澳大利亚过去五年累计涨幅大概50%，仅2025年的涨幅就超过了10%。美国够地广人稀了吧，而且中产家庭也不住市中心，住郊区住房子。结果呢，人家楼市已经连涨了14年。
那么问题就来了，为什么好像全世界房价都在涨，为什么单单我们不涨？真相可能比较有意思。大家知道前面这些房价大涨的国家，最大的共同点是什么吗？不是经济增速有多高，而是发生了严重的通货膨胀。过去五年，越南CPI累计涨幅是16.5%，新加坡是17.7%，澳大利亚、美国是20%，印度更夸张，是30%。
所以真相不是房子变更值钱了，而是很多国家的钱变得不值钱了。中金公司前不久发了一份研究报告，在统计海外50个主要经济体近5年的房价走势后，结论是：剔除通货膨胀，按本币计价的实际房价累计涨幅仅为5%。如果按美元计价，这些国家的实际房价不仅没涨，反而跌了。
那咱们呢？过去五年全国CPI累计涨幅有且仅有3.3%，无限接近于零通胀。在全球流动性泛滥的背景下，我们主动踩了刹车。房价暴涨分两个阶段：一个是供需关系，大量人口集中涌入城市叠加收入大涨，房价自然上涨；另一种是信贷扩张，钱变得越来越多，最终信用扩张出来的这些钱就会流入楼市、股市等硬通货。
换言之，通货紧缩，房价就会萎靡。但是在信用扩张的年代，一旦通胀起来，最终还是会推动房价上涨。
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