公募REITs上周延续调整，首批四只商业不动产REITs启动询价

每经记者：李蕾 每经编辑：赵云

上周，公募REITs二级市场继续小幅调整。

截至上周五（5月15日），中证REITs（收盘）指数收于750.60点，环比下跌2.21%；中证REITs全收益指数收于989.93点，环比下跌2.15%。

来自国信证券的数据显示，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>沪深300>中证REITs>中证转债。

另据Wind数据，已上市的81只公募REITs产品中，环比上涨的为8只。涨幅最大的三只产品分别为中金重庆两江REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和招商高速公路REIT，周内分别上涨2.53%、2.03%和1.57%。环比下跌的增加至73只，跌幅最大的三只产品为华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和建信中关村REIT，周内分别下跌8.88%、8.64%和8.56%。

行业方面，首批四只商业不动产REITs启动询价，引发业内关注。

公募REITs延续调整态势

数据中心和市政环保板块跌幅较小

上周，公募REITs二级市场小幅收跌。截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于750.60点，环比下跌2.21%；中证REITs全收益指数收于989.93点，环比下跌2.15%。

来自中金公司的数据显示，上周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.19%（数据中心）、-0.46%（市政环保）、-1.22%（消费）、-1.84%（保租房）、-1.85%（能源）、-2.02%（高速公路）、-2.80%（仓储物流）、-3.73%（产业园），业绩稳健、数量稀缺的数据中心和市政环保板块跌幅相对较小。

单只产品方面，已上市的81只公募REITs产品中，环比上涨的为8只。涨幅最大的三只产品分别为中金重庆两江REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和招商高速公路REIT，周内分别上涨2.53%、2.03%和1.57%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的增加至73只，其中多只产品跌幅超过5%，调整明显。跌幅最大的三只产品为华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和建信中关村REIT，周内分别下跌了8.88%、8.64%和8.56%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

光大证券数据显示，上周REITs成交总规模为24.4亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他。

从不同底层资产REITs来看，周内成交量前三的是华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT和中金安徽交控REIT；成交额方面，上周排名前三的产品是中金安徽交控REIT、南方顺丰物流REIT和中金普洛斯REIT。

首批4单商业REITs询价

行业方面，上周也有多项重要动态。

首先，首批商业不动产REITs项目将启动询价。其中，中金唯品会REIT将在5月19日询价，区间3.150～3.849元/份，底层为郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯；

汇添富上海地产REIT将在5月21日询价，区间3.464元/份～4.234元/份，募资34.64亿～42.34亿元，战略配售70%，底层资产为上海黄浦鼎保、鼎博大厦；

中信建投首农REIT与国泰海通砂之船REIT均在5月20日询价，前者区间2.466元/份～3.014元/份，募资24.66亿～30.14亿元，战略配售70%，底层资产为龙德广场；后者区间4.525元/份～5.531元/份，募资45.25亿～55.31亿元，战略配售75%，底层资产为西安砂之船奥特莱斯。

申银万国证券分析，短期内，供给冲击带来的悲观情绪持续压制二级市场，商业不动产REITs的集中上新亦可能对基础设施REITs形成资金分流，在增量资金入场节奏尚未明显加快的背景下，市场短期仍将面临较大压力。

国泰海通证券也指出，从上市规模来看，按平价预计总募集规模186.16亿元，排除战配后可公开发售规模49.8亿元，按询价上限预计总募集规模204.77亿元，排除战配后可公开发售规模54.8亿元。

“本次商业不动产REITs若集中上市，关注二级市场承接能力。对比过往一级上市情况来看，除2021年首批基础设施REIT平台上市合计规模超300亿元以外，其余时间点合计上市规模皆较相对较小：部分时间点合计规模100亿元出头，平均31亿元，平均可公开规模8亿元，即使将相近上市日期合并考虑，平均规模仍低于40亿元，皆远低于首批商业不动产REITs合计上市规模。而从需求端来看，则关注新进资金聚焦首日打新套利，二级承接保险缺位等问题。”

该机构建议，从市场走势来看，1月底、4月下旬以及5月中旬二级市场压力皆较大，分别对应商业不动产REIT集中申报，集中注册生效以及集中启动询价，后续集中询价与潜在的集中上市，则可能对二级市场流动性持续抽水，建议关注外部因素新变化，保持谨慎。