上海
日前，上海高院官方微信 “涉民生典型案例宣传展示” 专栏，推送一起由上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结的“购房者买新房发现楼梯间与宣传展示不同”商品房预售合同纠纷案件。该案由上海一中院立案庭严佳维法官主审。以下为全文转发上海高院官微推文。
满怀期待买下新房收房时却发现楼梯间与宣传展示的截然不同购房者有权要求赔偿吗？
2022年8月，戴女士购买了一套期房。然而，两年后收房时，她却发现房屋入户门与楼梯间之间的设计，与当初购房时宣传单和样板间展示的截然不同。原资料显示，其所购房屋应为封闭楼梯间，而实际的楼梯间却是敞开式的。更让她难受的是，全小区仅有两栋楼采用此设计，开发商却未进行过告知，也未在房屋价格上体现差异。戴女士认为，楼梯间差异构成虚假宣传，房屋价值受损，遂诉至人民法院，要求开发商赔偿其损失。开发商辩称，在签订房屋预售合同时，双方已就交付标准、广告宣传等作出明确约定，戴女士还特别签署了《户型示范单位与实际交付标准差异确认书》，明确样板间并非对该商品房平面布局及交付标准的具体承诺，实际交付标准以《商品房买卖合同》约定为准。故不同意戴女士提出的赔偿要求。
人民法院经审理认为，戴女士在购房时通过查阅开发商房型图、实地查看样板房及宣传资料等方式，得到的信息均为涉案房屋是封闭式楼梯间。现两种楼梯间客观上存在较大差异，对房屋居住品质存在一定影响，属于事关房屋买卖合同订立的重要事项。尽管开发商要求戴女士在相关文件上签名，但在两种楼梯间客观上存在较大差异的情况下，并无证据显示开发商曾直接、清晰地履行过该告知义务，也未对不同楼梯样式的房价作出区分，导致戴女士利益损失，开发商理应承担相应的缔约过失责任。但与此同时，戴女士作为完全民事行为能力人，在签约时也未慎重审查事关切身重大财产利益的合同事项，对自身利益受损也应承担部分责任。最终，人民法院综合考虑本案实际情况及双方过错后，依法判决开发商赔偿戴女士相应损失。当事人不服一审判决提出上诉，二审维持原判，本案判决现已生效。
一、开发商未如实告知，违背先合同义务
在商品房买卖这一关乎群众安居的重要民生领域，一份清晰的合同、一次坦诚的告知，不仅是交易的基石，更是诚信的重要体现。
本案中，双方签订的《商品房预售合同》合法有效且已实际履行，但戴女士主张的损失赔偿，适用的却是缔约过失责任，这与传统的缔约过失责任系在合同不成立、无效或被撤销的情形下有所不同。原因在于，敞开式楼梯间明显与戴女士通过样板房和宣传资料了解的封闭楼梯间预期大相径庭，对于此种显著差异，开发商并未在签订合同之前或之时以直接、清晰的方式予以明确告知，在销售价格上也未作出适度区分，一定程度上违背了如实告知及诚实信用的先合同义务，从而导致购房者戴女士利益受损，故戴女士有权要求开发商承担缔约过失责任。
二、购房者应审慎留痕，避免“货不对板”
购买期房，从合同签订到实际收房往往间隔时间较长。其间，因多种变化因素，实际交付的房屋与其销售宣传时的房屋可能存在差异情况。房屋买卖属于重大交易，广大购房者在交易时务必要尽到谨慎注意义务，严格、全面审查各类文件后再签字确认，并做好全流程证据收集和保存工作。要清楚地认识到，清晰的合同文本、完整的宣传资料、规范的沟通记录等，不仅是维护自身权益的坚实屏障，更是防范购房风险、避免“货不对板”的关键保障。
汪佳倩
上海市人大代表，联华超市股份有限公司商品综合管理部经理
住房问题既是关乎广大群众切身利益的民生要事，也是维系经济发展和社会稳定的关键一环。商品房预售属于期房交易，开发商与购房者之间天然存在信息不对称，一旦发生纠纷，购房者往往处于信息弱势地位，相关问题也直接牵动民生关切。本案是较为典型的商品房预售合同纠纷，楼梯间设计直接影响居住品质与房屋价值，属购房重要考量事项，但开发商却未履行清晰告知义务，是一种常见的缔约过失行为。该案紧扣民生权益保障，突破缔约过失责任传统适用局限，明确合同有效履行前提下，开发商仍需对房屋重大设计差异未清晰告知购房者的行为承担责任，彰显司法对居住民生权益的保护。同时，人民法院兼顾公平原则，提示购房者自身也应谨慎审核，不仅平等保护了交易双方，更为规范房地产交易市场、守护群众安居福祉提供了清晰司法参考。
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《中华人民共和国民法典》
第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。
来源：上海高院
值班编辑：郭葭
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