抢滩长租房市场 银行加速切换“第二赛道”？

年初以来，商业银行密集布局，各种租赁房领域“首笔”“首单”信贷业务频繁落地。近期，4家银行联手，向长租房投资企业提供600亿元的长租房专项授信。

市场人士指出，随着传统房地产发展模式持续承压，银行需要寻找新的业务切入点。叠加政策红利的持续释放，未来租赁房市场将迎来发展机遇。围绕租赁企业的综合金融服务包括资产证券化、供应链金融、资金存管等带来的交叉销售空间，是银行布局的重要战略价值之一，而非单纯的信贷收益。

租赁房成新战场

进入2026年，各种租赁房领域“首笔”“首单”信贷业务频繁落地。例如，浦发银行（600000.SH）湾沚支行为湾沚区国投集团的208套商品房采购项目批复融资贷款1.5亿元，专项用于房源购置与装修。建设银行（601939.SH）永丰支行联合光大银行成功向永丰县发放全县首笔住房租赁购买贷款9500万元，期限27.5年，专项支持保障性租赁住房建设。工商银行（601398.SH）上海市分行为辖内奉贤支行服务上海奉贤发展（集团）有限公司发放本市首单国企收购存量商品房转保障性租赁住房购置贷款逾6亿元。

近日，首创集团与国寿投资、中信证券（600030.SH）、中信金融资产、建信住房租赁私募基金、北京银行（601169.SH）、中国农业发展银行北京市分行、中国银行（601988.SH）北京市分行及交通银行北京市分行等8家金融机构签署战略合作协议，其中4家银行将合计向首创集团提供600亿元长租房专项授信额度。

为何银行对租赁房业务积极性明显上升？惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超认为，随着传统房地产发展模式持续承压，银行需要寻找新的业务切入点，并顺应政策导向探索房地产金融转型路径。

上海金融与发展实验室主任曾刚进一步指出，银行介入长租房领域已从过去的政策响应转变为主动的战略卡位。长租房信贷的驱动力来自三重叠加：一是政策的强力背书，2024年“金融十七条”明确鼓励银行开展住房租赁团体贷款，2025年《住房租赁条例》从法律层面确立了租赁权益的稳定性，为银行信贷提供了安全边界；二是资产荒驱动，房地产开发贷规模持续压降，银行亟须寻找优质的中长期配置赛道；三是政策性租赁住房的准公用事业属性，使其现金流相对稳定，契合银行追求低波动收益的资产配置偏好。

从市场需求端观察，长租市场的结构性变化也为银行相关业务布局提供了支撑。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶基于该院监测及租客调研数据表示，当前我国长租市场呈现三大特征。第一，需求端出现了代际性变化。近几年房地产处于调整期，叠加收入预期偏弱，年轻人长期租房的接受度开始提升。根据中指院2025年的调研数据，“00后”受访者中愿意长期租房的比例达到21%，比“90前”受访者高8个百分点，人才公寓、家庭型租赁、宠物友好公寓等细分产品需求正成为行业新关注点。第二，供给侧从规模扩张转向存量资产盘活。行业新增供给的主力已转变为国企主导的“收储转租”以及商办、酒店资产的功能转换，长租行业的供给侧逻辑已经从“拿地建房”转向“资产管理”，存量盘活能力强的长租企业将掌握下一阶段主动权。第三，长租资产价值正在回归理性。过去几年保租房大规模入市平抑了市场租金，叠加就业与收入预期偏弱，近几年租金整体维持微跌态势，主流的“包租赚差价”模式正在失效，未来能支撑盈利的将是精细化运营带来的效率提升和增值服务贡献的增量收入。

叠加政策红利，曹晶晶认为，未来5年，拥有资金和信用优势，具备优秀精细化运营能力、资产管理能力，能够提供高品质居住服务的长租企业将迎来重大发展机遇。

银行入场遇三大“拦路虎”

从市场表现来看，当前银行在相关领域的布局重点已经清晰。曾刚表示，租赁房信贷市场正在形成差异化竞争格局。对于大行而言，保障性住房再贷款工具提供了低成本资金来源，使其在利率定价上具有天然优势；对于部分城商行，依托地方政府关系深度介入本地保障性租赁住房项目，也构成差异化切入点。“与此同时，围绕租赁企业的综合金融服务——包括资产证券化、供应链金融、资金存管等——带来的交叉销售空间，是银行布局的重要战略价值之一，而非单纯的信贷收益。”

曹晶晶也指出，近年来在政策端强力驱动下，各大行加速布局长租房市场，特别是在3000亿元保障性住房再贷款政策优化之后，银行正积极配合地方国企开展存量商品房去库存工作，如重庆、云南、山东等地针对多个项目发放了数十亿元团体购房贷款。从结构上看，银行更倾向于将资金投向拥有稳定现金流和优质资产的央国企系长租企业。

不过，对于商业银行来说，参与租赁房信贷业务仍面临多方面的挑战。曹晶晶坦言，尽管政策导向明确，但租赁房市场的商业逻辑与传统银行的信贷风控之间仍存在摩擦，最核心的矛盾在于“短贷长投”导致的期限错配问题。长租房的建设运营需要大规模、长周期资金投入，重资产投资的回收周期普遍长达数十年，而银行提供的信贷支持难以覆盖项目全生命周期，长租企业的流动性压力较大。

徐雯超分析表示，租赁房业务的底层现金流主要来源于租客租金，具有收入分散、相对稳定的特点，但同时也面临经营周期长、区域入住率分化明显及收益不确定性较高等问题，当前整体盈利模式尚未完全成熟。“对于银行而言，租赁房项目普遍投资回收周期长，资产负债期限错配问题较为突出；与此同时，现阶段租金回报率整体偏低，未必能够充分覆盖融资成本和运营支出，项目现金流平衡仍面临一定压力。”

曾刚强调，运营风险识别难题也是银行参与租赁房业务面临的重要挑战之一。银行传统风控体系建立在土地和不动产抵押之上，而长租项目的偿债能力高度依赖运营出租率和租金水平，这要求银行建立对运营现金流的持续监测能力，而这恰恰是当前多数银行仍较薄弱的环节。

曾刚还表示，当前退出机制尚不完善，公募REITs作为核心退出路径仍存在发行门槛高、流动性有限的问题，银行在不良处置时面临资产变现的困难。因此，在布局倾向上，银行普遍优先支持国资背景的租赁运营主体、纳入“白名单”的保障性租赁住房项目，对民营长租公寓则态度审慎，信用下沉意愿有限。

就目前实践来看，徐雯超强调，银行参与长租领域更多是配合地方政府盘活存量资产、服务城市更新及保障性租赁住房建设等政策目标。但从中长期看，若能结合租金支付、租客零售金融和财富管理等场景化服务，商业银行仍有望形成住房金融新模式并提升综合回报。

展望未来，曹晶晶表示，预计银行机构针对租赁房领域的金融供给层面将重点围绕“破局痛点”展开多维创新。一方面，信贷产品有望向基于现金流的精细化产品转变，未来银行或将更多探索基于未来租金收益的质押贷款，长租企业也将获得更匹配运营周期的信用支持；另一方面，金融供给将向“投融管退”全链条跨越，随着保租房REITs的常态化发行，银行将更深入地参与Pre-REITs及二级市场投资，引导保险资金、理财资金等长期资本进场，助力租赁资产的长周期投资运营。

（编辑：曹驰 审核：何莎莎）

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