⏳官方启幕｜浦发虹湾官方售楼处发布：王炸鼎豪，引爆楼市焦点！

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作为张江的下一站，唐镇的热度有目共睹。

但唐镇很大，整个片区基本可以分为六个组团，并且随着金城的第一个项目壹江臻邸的亮相，这七个组团基本都有新房或二手房。

简单介绍一下：

①唐镇品质次新：这里拥以新房保利天奕、绿城玉兰花园等一众高品质项目，是整个唐镇地段最好、但也是目前价格最贵的区域。

②创新中路站旁：目前唐镇的性价比之选，新房中百平米3房的主力总价都在700万左右。

③金城：唐镇目前的开发重点，首发项目壹江臻邸已经亮相，最小户型建面约120㎡左右，超高附赠+得房率确实超越以往，但总价门槛预计约千万左右，后续的庞大住宅供应或许基本都会以这个标准来执行。

④唐镇四兄弟组团：对于学区确定性有硬需求的小伙伴可以重点考虑一下，目前整个片区的二手房挂牌均价约7.8-8.6万/㎡。

⑤老牌别墅区：棕榈泉花园、金爵别墅、白金瀚宫都是低密的独栋别墅，终极改善产品。

⑥浦发虹湾片区：这里距离唐镇的地铁站、核心配套都较远，适合开车出行或者是在附近工作的低总价小伙伴。

⑦老唐镇组团：商品房、动迁房混合住区，距离地铁站较远，是低总价上车的首选。

那这些片区都有什么样的配套、该怎么选呢

今天我们就一起来聊聊这个话题~

唐镇各个片区的二手房价

目前，唐镇板块几大片区二手房挂牌量非常大，次新房也非常多，主要集中在唐镇站周边、“四兄弟”组团。

唐镇挂牌均价最高的次新房包括绿城玉兰花园1-3期，大名城紫金九号一期、二期，仁恒东郊花园。

小胖君将唐镇几个品质次新房单独拎出来拉了下近1年的挂牌价变化。

目前，仅从挂牌价的角度看，在过去1年的时间里，唐镇的二手房价天花板普遍缩水1万/㎡左右。

小胖君以几个比较热门的项目展开讲讲。

①2号线唐镇站品质次新组团

唐镇目前房价最高的片区当属2号线唐镇站品质次新组团，最好的参考标的是绿城玉兰花园。

绿城玉兰花园分三个地块开发，一期御园、二期臻园容积率1.5，位于唐镇站以北；三期公馆容积率1.2，位于唐镇站以南，整体居住环境还是非常低密、舒适的。

二期臻园于2011-2015年建成，共有21套房源挂牌，挂牌价集中在8-10万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在2168万。

三期公馆于2016年左右建成，共有14套房源挂牌，挂牌价集中在8-9万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在2350万。

②紧跟其后的是“四兄弟”组团

房价紧跟其后的是“四兄弟”组团，这个片区并不靠近地铁，凭借较好的学区和品质，最好的参考标的是大名城紫金九号。

大名城紫金九号分为南区、北区，中间隔着华侨城纯水岸，北区是一期，南区是二期，挂牌价基本上相差不大。

大名城紫金九号一期于2017-2019年建成，共有18套房源挂牌；二期2019-2020年建成，共有11套房源挂牌。

挂牌价集中在7.5-9万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在1800万。

③创新中路次新房陆续出现挂牌

创新中路组团的首个二手房项目融创未来金融城-源融佳苑近期才开始有挂牌。

不过随着学区确定，福山唐城外国语小学+东方江韵未来幼儿园+建平培德实验中学(玉盘校区)，这一片区的热度迅速攀升。

这一片区有创新中路大城的规划，有商业，有医院，有地铁通勤，学区也已经确定。

所以如今约6.3-7.2万/㎡的挂牌均价还是很有优势的。

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唐镇规划及片区划分

唐镇的发展，主要得益于张江高收入客群多。

前几年如火如荼的张江南孙桥，近些年火热的周浦、康桥，都能找到众多张江客群的身影，但板块界面、配套以及二手房预期等，可能达不到一个太高的水准。

环顾张江周围，能同时满足张江中产对于工作单位近、通勤便捷、配套尚可、居住环境舒适以及二手房预期等要求的，或者说各方面均好的，只有唐镇。

唐镇之于张江，是产业的延伸、承接，更是居住的优选。

唐镇产业规划

唐镇虽然不在主城区范畴，但位置非常特殊。

一方面被张江、金桥、川沙三个主城副中心包围，全上海独此一家，这些地方产业、居住配套外溢，首站就是唐镇。

唐镇作为该城镇圈主城区外第一站，配套能级和居住社区的密集度相应也会较高。

由于“张江东扩”留下的城市环境基础，使得唐镇城市环境更高，颜值高、品质有保证，大规模高品质社区在上海楼市中是比较稀缺的，价值前景不用多说。

关键唐镇不完全是一个居住区，还有不错的产业基础。

唐镇有张江集电港、金谷及上海市金融信息服务产业基地，特别是金谷，它未来将是全市最重要的智能终端制造基地。

金谷有一半的面积是在金桥保税区范围内，有着不可替代的制造业地位。

内部的企业也基本是制造领域的龙头企业，比如外资的SONY，还有中资的央企中船集团，还有上海证券交易所都在金谷范围内。

上海·金谷效果图

这其实就是一个板块持续发展的内生动力，也是唐镇与张江科学城其它扩容板块的本质区别。

当下，唐镇的核心在哪里？

唐镇现在规划了两个中心，一是新市镇中心（西核），即以唐镇站配套以及露德圣母堂为中心。

值得一提，唐镇站南侧有一部分也属于金城，预计规划商办和住宅组团。

二是新市镇中心（东核），即以创新中路站TOD配套为中心的创新中路大城。

创新中路大城总用地面积约一平方公里，是“17+2”幅经营性用地的超大体量项目，包括约82万方的住宅和14万方的商业办公。

唐镇的西核更成熟，生活氛围更浓郁一些；东核引入浦发印象天地，可能在业态上会更新颖、潮流一些。

唐镇现有的住宅和配套呈现多组团发展，目前细分大致有7个组团：

①2号线唐镇站品质次新组团

代表项目就是绿城玉兰花园、玉兰公馆、华发半岛华庭、安高申宸院以及毕加索小镇。

这里的特点是和2号线唐镇站以及恒生万鹂广场、阳光天地等商场无缝连接，通勤、生活方便。

特别是绿城项目，是唐镇绝对标杆，撑起了这个片区的档次，整体界面也比较漂亮。

2011年绿城玉兰花园上市时300平大平层报价6万/㎡，房价已经不输市区。

另外，这里的学校组合也不错，幼儿园是东方幼儿园，小学是福山唐城外国语小学（唐龙校区），初中暂时统筹进建平培德。

②高端别墅区组团

唐镇北面有四大别墅，棕榈泉花园、金爵别墅、白金瀚宫、圣马丽诺桥语别墅，基本都是独栋，总价高昂，圈层高端，和一般置业者关系不大。

③唐镇四兄弟组团

代表楼盘：大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发檀府以及华侨城纯水岸。

这里离2号线唐镇站直线约2公里，是相对独立的一个组团，片区内都是近几年的高品质次新，因此整体城市界面和社区档次很不错。

值得一提，这里可以算唐镇学区高地，有东方幼儿园、福外唐城小学（培德校区）、建平培德实验中学。

还有唐镇印象汇（在建中）邻里中心，在一定程度上弥补商业配套设施的不足。

④老唐镇组团

唐镇的发展，是从露德圣母堂建设以后开始的，老唐镇差不多就在教堂附近。

这一带城市界面没有高科东路北侧漂亮，品质住宅、动迁电梯房、动迁楼梯房混杂在一起。

整体离2号线唐镇站略远，特别是片区南侧的住宅，到地铁站要依赖自行车、电瓶车。

另外，学校是唐镇小学、唐镇中学，可能没有高科东路北侧来得强势。

总体而言，如果你对学校没有太多要求，老唐镇性价比挺高，房价比高科东路北侧便宜很多，烟火气也更足。

既能买到品质次新，比如保利御樽苑、保利金爵公寓和金大元等。

预算有限的，也有动迁房可选，这里的动迁房品质尚可。

⑤创新中路站组团

位于2号线创新中路站跟前，是唐镇新开发的一个百万方体量的组团，由浦发集团和融创分别打造，整体配套、城市界面全部是崭新的。

浦发&印力打造的浦发唐城印象天地，将进一步提档创新中路站片区的商业能级。

浦发唐城配套示意图，已实际交付为准

山姆会员商店也落址唐镇。

创新中路大城内最新开办一所初中、一所小学，分别为建平培德实验中学（玉盘校区）、福山唐城外国语小学（南曹校区）。

组团内还有东方江韵未来幼儿园，以及一所在建幼儿园和一所在建小学。

创新中路站片区给到的资源条件都非常不错，现在就看浦发和融创的兑现力。

⑥浦发虹湾组团

很多人会觉得这里是王港，价值偏弱。但随着浦发在这里大规模的城市更新，一切都在向好，城市界面在变好、业态更潮流。

同时得益龙东高架通车，越来越多的张江客群选择居住于此，居住人群素质的改善，会影响很多方面，比如教育、配套业态的提升。

总之，这个片区正经历0→1的蝶变，当到达1的时候，它的界面基本就和四兄弟接起来了，价值也会趋近于四兄弟。

⑦金城组团

金桥集团要打造“七朵金花”，其中金谷和金城都涉及唐镇。

金谷是产业区，也是全市最重要的智能终端制造基地，片区内基本没有住宅；金城则是紧邻金谷的大型居住社区；

金城地区位置主要在2号线唐镇站东，高科东路北，主要规划为居住用地，容积率也基本给到了2.5。

金桥集团操盘的金城地区将成为整个唐镇一体化设计最好，最宜居的居住组团。

唐镇还有哪些新房项目可买？

目前，唐镇板块新房项目并不算多，其中包括在售中的浦发唐城二期、五期，保利天奕，浦发虹湾、招商中旅壹江臻邸。

①浦发唐城

浦发唐城一期、三期、四期已经售罄，二期仍有房源在售中。

未来浦发唐城仍有多幅地块待入市。

唐镇浦发唐城五期近期推出了建面约165㎡叠拼院墅产品，总价预计1500万级。

另外，浦发唐城二期仍有房源在售中，主推建面约95-133㎡3-4房，均价68500元/㎡。

②保利天奕

2号线唐镇站旁保利天奕在售建面约104-118-125-135㎡3-4房，天字系新奢旗舰作品，带泳池会所。

三房总价800万级、四房总价1000万级，在当前浦东新房市场相当具有竞争力！

③招商中旅壹江臻邸

这是唐镇金城的首发住宅，也是唐镇新规后的首个住宅项目，尤其是户型，实际可利用面积率接近90%+（含飘窗、阳台等），相比之前的产品有了极大的提升。

对于改善客户而言可以重点关注一下：

除此之外，整个金城片区总共规划有20幅涉宅用地，总供应量大概在7800套左右。其中，18幅地块是Rr3居住用地，1幅地块是Rr4租赁用房，1幅为Rr3居住用地+Rr4租赁用房。

居住用地的容积率也基本给到了2.3-2.5的常规配置，建筑高度集中在60-100米；学校的规模也按照基本的规划指标进行配置，完全可以满足居民的需要。

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沪七条对上海楼市的影响

沪七条（2026年2月25日出台）是上海楼市针对性出台的强力救市组合拳，核心围绕放宽限购、提高公积金额度、优化房产税三大方向，精准激活刚需与改善两类核心购房需求，有效终结了楼市此前持续下行的态势，推动市场快速止跌回稳。

政策核心优化亮点突出：非沪籍购房门槛大幅降低，外环内社保/个税年限从3年缩短至1年，外环外满1年即可不限套数购房；公积金支持力度显著加大，首套家庭最高额度提至240万，多子女家庭叠加绿色建筑可高达324万，同时全面执行认房不认贷政策；此外，还明确了房产税减免细则，优化置换交易链条，进一步降低购房及交易成本。

新政落地后效果立竿见影，二手房成交量大幅攀升，单周及月度成交均创下近5年纪录，价格环比实现正增长，房东议价空间明显收窄，惜售、涨价现象增多；新房市场去化速度加快，部分市区刚需盘、近郊改善盘出现开盘即清盘的热销场景。区域分化态势清晰，市区及近郊板块回暖最为显著，远郊板块则呈现温和复苏态势，非沪籍、置换家庭及多子女家庭成为当下购房主力群体。

整体而言，沪七条成功扭转了市场此前的观望情绪，推动上海楼市快速走出低迷，进入修复性回暖阶段，不仅稳定了本地楼市预期，也为长三角乃至全国楼市释放了积极的救市信号，为房地产市场健康平稳发展奠定了基础。