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中建壹品花香壹号，是南四环为数不多的纯洋房社区，得房率可以达到90%—95%，在新房里属于高水平，单价仅5.47万/㎡，是丰台四环到五环之间，新房唯一单价低于6万的项目。
与此同时，争议也很大，有人冲纯洋房、高得房率、低单价闭眼入，也有人因为地铁距离远放弃。
01
板块价值：南四环价格洼地，短板直击居住核心。
板块核心价值是，低总价+产业支撑。
项目的核心竞争力，是南四环稀缺的低单价、高得房率，以及稳定的产业客群支撑。
项目位于南四环丰台科技园东区，紧邻丰台总部基地，1.5公里内有2.3万家企业，其中国央企300余家，有大量稳定的年轻产业客群，未来二手房有持续的接盘需求。
价格优势碾压同板块竞品：网签均价仅54700元/㎡，是南四环为数不多的单价低于6万的新房项目，88㎡的三居，总价仅480万左右，就能在北京南四环买一套纯洋房三居，对于预算有限的刚需客群来说，诱惑力很大。
周边的基础配套也完全够用：周边有丰科万达广场、山姆会员店，日常买菜、吃饭、逛街都没问题。
生活类配套落地，不用等规划，入住就能享受基础的生活需求。
板块的优势很明确，但短板也同样明显。
第一，地铁距离比较远。对于无车家庭来说，出行成本少量增加。
第二，城市界面脏乱，周边环境比较差。
项目周边分布着汽配城、物流园、老旧厂房，大货车昼夜通行，扬尘严重，路边全是散落的垃圾，没有居住氛围。
第三，教育资源的天花板已经锁死，板块内是丰台的普通公立校。
02
社区规划，纯洋房均好性拉满
基础规划与排布逻辑
项目由中建壹品开发，央企背景，预计2026年12月精装交付，目前所有楼栋已全部封顶，准现房，这是加分项。
基础指标：总占地面积约2.58万㎡，总建筑面积约5.67万㎡，容积率2.2，绿化率30%，规划8栋10-11层的纯板式洋房，没有高低配，总户数542户，物业费4.98元/㎡，是南四环外稀缺的纯洋房社区。
楼栋排布采用南北向行列式布局，南低北高，所有楼栋都是10-11层的洋房，楼高约33米，最大楼间距40米，楼高与楼间距比例超过1:1，完全贴合北京的日照规律，保障所有房源的南向采光，不会出现高低配社区里的采光歧视问题。
排布优势：纯洋房社区，没有高低配，所有楼栋的品质、楼间距、采光，没有资源倾斜，均好性很强，对所有业主都很公平。
90%-95%的得房率，在北京新房里属于顶尖水平，同等建筑面积下，实际使用面积比高层社区多10%-15%，花同样的钱，能买到更大的使用空间，性价比高。
排布的劣势，是无法回避的配套缺失。
这个社区的排布劣势，本质上是为了保障纯洋房的平权，但是牺牲了社区内部的配套空间，再加上开发商的品牌短板，导致社区的改善属性不足。
第一，社区配套严重不足，无法满足全龄居住需求。
地块大部分空间都用来建住宅，项目没有配建业主会所，这种活动室内活动空间，仅在园林里做了小型的儿童乐园和健身区，没有室内的休闲活动区。
同时社区园林只做了基础的绿化，没有景观层次、水景、连廊等改善配置，能满足基础的绿化需求，但是没有休闲、观赏属性，没有改善社区的质感。
第二，物业没有长期市场验证，后期社区维护不清楚。
中建壹品物业在北京已交付的项目不多，服务响应速度、社区维护水平、售后能力，没有长期的市场验证。
对于一个社区来说，后期物业的好坏，直接决定了未来社区的保值能力和居住体验。
如果后期物业跟不上，社区园林会很快衰败，墙面、电梯会快速老化，房子会越来越不值钱，这个盘的物业，未来能做成什么样，完全是未知。
第三，周边无公共交通接驳，出行不便利。
项目周边距离近一点的，只有1个公交站，2条公交线路，日常出行除了自驾，没有其他靠谱的选择，对于家里的老人、孩子来说，出门不方便。
03
户型：实用为王，改善属性缺失
项目全户型得房率90%-95%，空间利用率是优势，整体设计逻辑是极致实用优先，改善体验让步，完全匹配刚需、刚改的需求，是同价位里空间最能打的户型。
88㎡三居：刚需爆款
这是项目的爆款户型，网签占比40%，总价480-500万，得房率92%左右，实际使用面积可以媲美市面上100㎡的户型。
优势：得房率高，88㎡的户型，实际使用面积80㎡左右。
短板：入户没有独立玄关，一进门就直接看到客厅，私密性差。
102三居室
这个户型南向面宽不低，可以和120户型对比。
120㎡四居：刚改主力
这是项目的主力刚改户型，网签占比35%，总价650-680万，四叶草格局，南向三面宽，通透，得房率93%左右，同面积段里能做四居，适配二胎家庭、三代同堂的刚改需求。
优势：四叶草格局，四个房间分布在户型的四个角，互不打扰。
各个房间的空间尺度也够用，不会出现“伪四居”的情况。
短板：这个面积段做四居室，客厅面宽要牺牲了。
135㎡四居
这个面积是这个项目的顶级改善，总价750-800万，双卫全明，得房率95%左右，实际使用面积媲美市面上160㎡的户型，适合预算充足的改善需求。
短板：总价到800万，可以选择郭公庄、新宫的双地铁改善盘，这个项目的地铁短板、界面短板，不匹配这个预算的家庭需求。
板块的核心客群是预算有限的刚需刚改，能拿出800万预算的改善客群，在当下的市场格局中，很难选这个板块，所以这个户型的去化速度非常慢，未来的流通性也要看周边环境改善多少。
另外到这个总价，项目没有改善型的功能配置，同价位的改善项目，基本都配了会所、宽景阳台，选这个户型，只能解决空间改善。
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