杨耕田律师：商品房延期交付，开发商应承担什么责任

　　一、商品房延期交付，开发商应承担什么责任

　　商品房延期交付的，开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《民法典》第五百七十七条明确指出："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。" 第五百八十五条第一款规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。"

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定："根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。"

　　二、商品房延期交付的违约金如何计算

　　商品房延期交付的违约金，有合同约定的按照合同约定的计算方法计算；合同没有约定的，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算；约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。

　　在司法实践中，判断违约金是否 "过分高于造成的损失"，一般是以违约金超过造成损失的 30% 为标准。

　　三、开发商以不可抗力为由主张免除延期交付责任，法院会支持吗

　　根据《民法典》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。常见的不可抗力包括地震、洪水、台风等自然灾害，以及战争、罢工、政府征收、征用等社会事件。

　　开发商以不可抗力为由主张免除延期交付责任的，只有在不可抗力确实是导致延期交付的直接、唯一原因，并且开发商已经履行了及时通知和举证义务的情况下，法院才会支持；如果不可抗力不是导致延期交付的原因，或者开发商没有履行法定的通知和举证义务，法院不会支持其免责主张。

杨耕田律师

湖北法辉律师事务所优秀的专职律师，具有中国政法大学经济法研究生背景，擅长合同纠纷，房产纠纷，公司法律顾问，担任多家公司的法律顾问，目前属于律所的合伙人律师。