从废弃煤库到幸福港湾 “五方”合力破解昌平龙泽邻里中心超大社区更新难题

在昌平回天地区的龙泽苑社区，一座名为“M59邻里时光”的社区服务综合体，正成为近两万居民家门口的“幸福补给站”。然而，这座现代化的社区服务综合体，前身却是一处闲置了十余年的老旧储煤场。它的“重生”，是一场凝聚政、企、社、商、民多方智慧的“城市更新攻坚战”，也是“回天行动计划”纵深推进、探索大型社区治理新模式的生动注脚。

时光倒回至1999年，龙泽苑社区作为国家康居示范工程拔地而起，其配套的锅炉房与储煤库，曾是保障45万平方米区域供暖的核心热源。2013年北京“清洁空气行动计划”推进，煤改气工程实施，储煤场于2019年彻底闲置。

空间闲置，居民对美好生活的需求却日益增长。2020年，北京市人大代表、龙泽苑社区书记伊然代表居民发出呼声：能否将这座闲置煤库改造为养老设施和老年餐桌？这一问，点燃了更新的星星之火。

作为北京市“回天行动计划”重点民生工程，北京市发改委、回天专班、昌平区委区政府多次实地调研，共同研究审批和实施路径。街道与社区开展长达数年的深入调研，通过线上问卷、线下议事，征求1457户居民意见，收集诉求780余条，将医疗卫生、养老助餐和公共休闲确定为核心民生短板。最终确定室内“两站一厅一中心”(养老驿站、卫生服务站、美好会客厅、党群服务中心)和室外“一园一廊一剧场”(亲子乐园、休闲长廊、露天台阶剧场)的多功能嵌入式布局，着力打造全龄友好活动空间。

居民的需求清楚了，共识达成了，但如何将这份沉甸甸的“需求清单”变为“幸福实景”？房屋产权分割、政府固投立项、规划加层审批、建筑规模指标增加、市政配套引入、社会资本撬动……一道道难关横亘在前。为此，“五方共建”模式应运而生：龙泽园街道统筹主导，龙泽苑社区深入协调需求，居民全程参与配合，开发企业北京天恒置业集团子公司承担更新改造与招商运营，各类社会组织与商业主理人注入空间活力。

2024年，在市区“回天专班”指导与“吹哨报到”机制下，规划、发改、住建等多部门联动联审，为民生工程开辟绿色通道，快速核发建设工程规划许可证。同年6月，项目取得昌平区发改委批复，正式开工。2025年11月，楼本体竣工验收。设计团队在不扰动原结构基础上进行内部二层加建，通过可移动模块化设计实现功能分时复用，将厂房改造为兼具商业活力与公益服务的复合型空间。

焕然一新的邻里中心有了坚实的楼体“骨架”，而赋予其生命力的，是运营模式上的创新突破。

如何实现长期可持续运营？龙泽邻里中心的答案是“公益+商业”微利可持续模式。天恒集团作为产权方和建设者，同时担任长期运营操盘手。街道负责审批和监督，确保公益属性；天恒挖掘本地资源，引入“睦邻小栈”食堂、“臻味面包”“悦邻快剪”等优质主理人，形成微利商业，它们以亲民的价格和优质的服务吸引稳定客流，用于反哺和支持公益空间运营。这种模式巧妙地解决了“钱从哪来”的问题。它不再是单向的财政投入，而是形成了“商业养公益、公益聚人气、人气促商业”的良性闭环。这种内生的“造血”能力，是项目能够长久存活、真正扎根社区的关键。

2026年4月26日，项目正式开业。建筑有了新名字：M59邻里中心。“M”铭记煤库来路，“5”代表五方共建，“9”象征承载的九大幸福功能。同时，五个吉祥物“圆圆”家族亮相——红、绿、蓝、紫、黄分别象征街道引领、居民生机、企业创新、社区温暖、社会组织活力。

龙泽邻里中心的诞生，为盘活存量闲置资源、补齐超大社区公共服务短板提供了宝贵的“回天经验”。其成功关键在于通过“五方共建”机制，将空间更新与治理创新、需求精准对接、可持续运营深度融合。

当前，北京第三轮“回天行动计划”已启幕，龙泽邻里中心证明，通过政企民同心同向、共建共治共享，超大社区的痛点完全可以转化为提升居民获得感、幸福感、安全感的亮点和支点。