政策性住房借名买房无效可主张增值损失 北京房产律师拆解赔偿标准

案件情节

陈先生2009年想买房，但他没有资格购买经济适用房。他的朋友周先生有北京户口，符合经济适用房的申请条件，陈先生就和周先生商量，借用周先生的名义购买一号经济适用房，周先生同意了。

两人签了一份协议，约定房子实际归陈先生所有，所有费用都由陈先生出，满五年可以上市交易后，周先生配合过户。陈先生付了全款，房子下来后就住进去了，一住就是十几年。

2019年，房子满五年了，可以上市交易了，陈先生找周先生要求过户，周先生却反悔了，说经济适用房是政策性保障住房，借名买房协议无效，房子应该归他所有，他愿意退还陈先生的购房款。陈先生没办法，只能起诉到法院。

法院评析

法院审理后认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用房需要符合特定的条件，并且要经过审批。

陈先生不具备购买经济适用房的资格，他借用周先生的名义购买经济适用房，规避了国家的经济适用房政策，损害了社会公共利益和其他符合条件的购房者的利益。根据民法典的规定，损害社会公共利益的合同无效。

所以法院认定双方签订的借名买房协议无效。但考虑到陈先生已经实际居住多年，而且支付了全部购房款，法院判决周先生返还陈先生购房款，并按照房屋现在的市场价值赔偿陈先生的损失。

律师胜诉心得

我们站在陈先生的角度，虽然协议被认定无效，但我们还是为当事人争取到了最大利益：

第一，我们虽然承认协议无效，但重点强调了陈先生的实际出资和居住情况，以及周先生的不诚信行为。

第二，我们申请了房屋价值评估，要求按照现在的市场价值赔偿损失，而不是只退还当年的购房款。如果只退当年的购房款，陈先生的损失就太大了。

第三，法院最终采纳了我们的意见，判决按照市场价值赔偿，这实际上让陈先生获得了相当于房屋增值的利益，虽然没有拿到房子，但经济上没有吃亏。

这个案子告诉我们：经济适用房、两限房这类政策性保障住房，千万不要借名购买，因为协议很可能被认定无效。如果确实要买，一定要考虑清楚风险。