北京买房：理清思路，购房建议1879

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

北漂上班族，稳定工作（收入中等），明年准备和女友结婚（已领证）。现在朋友推荐了一套特殊的房子，是建国门外长安国际6号，50年产权但民水民电，而楼上就是70年产权了，两种房的居住属性是完全一样的，只是因为产权区别而相差了每平2万元，70年的5万一平，50年的3万一平。

我们很想买，因为这房的地段非常好，而且我们也可以不用贷款了，我们自己办手续也不用中介费用。目前只是不太明白一点，这种一栋楼中的两种产权是怎么形成的？将来能够用缴纳土地产权费的方式改成70年吗？如果改变的话是不是能保值好些？

A：

1、又是长安6号，近些天您是第三个问这里的了，看来挺受欢迎啊。不过提醒一句，前几天我上网看这里的时候，300多套房竟然有20多套在挂牌，远远高于北京平均1.5%的挂牌率。那这说明什么？说明部分业主宁可低价也要卖房，这对保值来说不是什么好事儿。

2、另外您写的这价格对吗？70年的5万一平，50年的3万，我怎么记得不是这数字似的？不过无所谓，等真想买的时候再核实吧。但也提醒一句，这里在十多年前的时候就是6万一平，现在反倒5万了，您觉得这价格走势如何？

3、一栋楼中两种产权，是因为当年在规划的时候是低楼层属于裙楼商业性质，六层以上属于70年住宅。当年这种楼叫“单体楼综合体”，很时尚的公寓形式，不出楼门就能解决购物+休闲+娱乐+办公+居住的多重需求。

只是后来逐渐的不符合大众的居住习惯了，也就几乎没有这种规划和设计了。现在则是商vs住必须分开，不让再纠缠不清了。

4、土地性质只要确定就无法改变，北京的土地指标更是被严格控制，不可能有人去费力不讨好的调整性质，人家图什么啊？

5、没必要讨论改变性质后的保值，因为根本就不可能。理论上如果改变肯定会好些，因为增加了落户+学区的功能，价值自然提升了。但这还是别幻想也别听忽悠吧，绝对的不可能。

仅供参考。

二

Q:

五里店的新兴家园与和光里，您推荐哪个？我看您点评过新兴家园，说是质量非常好，但这里都是塔楼，看了几套都不是太好，优势就是价格不贵。

A：

1、我没说过新兴家园的质量非常好，原话大概率是“理论上质量应该不错”。因为新兴集团当年属于总后的军企，施工是他们的主营业务。那新兴家园作为他们自己的福利房，又挨着总后南院，理论上就应该质量好了。

2、我推荐哪个？如果是注重自住，那如果能买到新兴家园户型好的就更合适了呗，就因为价格低，但能否买到合适的就看具体情况了。

再有一点，新兴家园既然是单位福利房，那即便是转为了市场化管理，在维护的时候也有可能得到原单位的补贴的。但这也只是理论上的，具体情况我不知道。

3、如果是注重流动性和保值，那和光里应该略强一些。这里当年和大井的丰体时代是同一个开发商，只是土地性质不同而已。丰体是经适房，和光里是商品房，属于平衡资金的配套项目。但当年的土地不值钱，所以和光里的密度不大，板楼的户型也比塔楼强。

4、不过多说一句，五里店到目前为止的地段儿不算太强，价格走势是略落后大盘的。以后看规划的实施情况吧，希望能提升整体板块的价值。

仅供参考。

三

Q:

我在和平里有一套学区房，小两居，目前租金6500。我知道学区房有溢价，也知道出生人口在减少，但我想问的是，怎么能避开这些风险？当然前提是在不改变现状的情况下，请提供一些其他的办法。

A：

1、不改变现状的情况下，您的意思是不卖房是吗？怎么避开风险，是指溢价部分的保值风险是吗？

那这谁有什么办法啊，打个比方吧，现在谁都知道学历的含金量是在持续下降的，很多年轻人的普本文凭越来越不值钱。于是有人提问了，在不考研也不考其他证书的情况下，怎么让文凭保持含金量？

2、反正我是没办法，大趋势不是个人的力量能对抗的，躺平或许很舒服，但什么也改变不了，只能是等待下一个周期。

3、当然也可以寄希望于学区质量的提升，比如改成名校直升vs九年校，也就是读名校的确定性增强，那就等于提高了价值，溢价的支撑就更强了。其他我想不到什么了，帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

我买房也主要考虑的是落户加分的问题，预算200多万全款，当然同时兼顾的必须是保值，以便于落户后换房时不吃亏。至于居住角度则是能自住最好，否则出租也可以，只要租金高些就行。因为我现在单身租房更节约。当然如果买不到合适的也考虑买在城六区之内，看您的推荐了。

Ps：原因是我经过这几年观察，发现常规如果是每年6000落户的话我的排名应该每年上升6000，但现实中我每年也就上升3000左右，说明每年都有新加入的比我分数高，或者是有很多人有加分项。所以两种考虑，如果能成功落户就买在城六区之外，否则还不如先考虑自住和保值呢。

A：

1、您这有些前后矛盾吧？前边说主要考虑的是积分落户，后边又说买不到合适的也考虑城六区，那您这“主要”是怎么个标准啊？

2、我明白了，您的意思是想先确定积分落户的年头+概率，然后再决定买在市区vs郊区，是这意思吗？但这我帮不上忙啊，我每年只是看看落户分数而已，至于规则和技巧什么的都不懂。所以您还是先找对积分落户熟悉的咨询吧，要不然我不知聊什么。

3、或者简单说吧，200多万在市区买不到多合适的，基本都是公寓或老破小，而且还大多都带有硬伤。这种房之所以总价低，大多数都是因为价格走势弱，也就是保值方面不占优。或许租金收益高，但一般也是因为涨的慢才显的高的。

我要建议就是无论是否加分，都买在近郊的地铁沿线吧。能用上加分就属于奉送的功能，不加分也不算吃亏。

常规建议的板块是通州和昌平，离海淀和朝阳越近越好，这样租金等数值方面都基本等同于市区，价格走势也基本一致。200万比如沙河，还有通州的物资学院一带，尽量买房龄新点儿的就行，反正总价不是很高，出手都不算难。

4、其他的没建议了，积分的规则我完全不懂，您还是问别人吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。