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温馨提醒：
本信息已于2026年5月9日正式公示，号码真实有效、长期使用。
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项目介绍
北京海淀半壁店项目保利熙瑞项目介绍 开发商‌：由‌保利发展控股‌（央企）独立操盘，打造“瑞系”高端住宅产品线‌北京首作‌，代表央企在内城改善市场的极致追求。 ‌产品定位‌：北京内城十年一遇的‌纯低密洋房旗舰项目‌，容积率仅‌1.43‌，14栋3–5层洋房，无高层、无配建，土地稀缺，买一套少一套。 ‌户型体系‌：全盘‌330余套房源均为四居室‌，面积段136–277㎡，主力为165㎡、208㎡，无小户型干扰，纯粹改善型社区。 ‌空间创新‌：LDKB一体化设计‌，打破空间壁垒；南向不计产权开敞阳台‌（进深0.5–1米），北京改善盘罕见；层高3.2米‌，部分户型‌得房率高达94%‌，165㎡实得媲美180㎡常规产品。 ‌建筑风格‌：‌石材+铝板“金属中式”立面‌，线条沉稳、肌理细腻，呼应钓鱼台国宾区文脉，低调尊贵。 ‌圈层配套‌：配建‌国宾级会客厅‌，以十大国礼艺术展、仪仗礼遇定义高端圈层仪式感；200㎡以上户型标配‌独立家政间+西厨岛台‌，满足三代同堂生活动线。 ‌区位资源‌：地处‌海淀西四环半壁店板块‌，距西四环仅650米，属“内城国宾区”核心；步行12min达地铁6号线‌田村站‌，规划12号线四季青站约1.8公里；3公里内覆盖‌301医院、人大附小亮甲店分校、华熙LIVE、世纪金源‌等顶级资源。

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• 在周边界面老旧的现实下，保利熙瑞选择用极致产品力突围。1.0的超低容积率搭配96.81%的四房占比，创造了北京市场的罕见面貌。182套136-239㎡四房户型精准锁定二胎家庭与多代同居需求，其中：
• 139㎡采用LDK一体化设计强化家庭互动
• 166㎡主卧配备独立卫浴保障私密
• 230㎡双主卧套房满足多代共居
• 6套270㎡+复式产品则成为稀缺藏品

4000-4500元/㎡的全装修标准，配合定慧寺、田村文化广场等2公里内的文化休闲配套，共同构成项目的生活品质保障。这种"用产品补地段"的策略，正在重新定义北京豪宅的价值评估体系。

区位介绍
北京海淀半壁店项目保利熙瑞区位介绍 核心区位‌：位于‌海淀区田村路街道半壁店板块‌，地处‌西四环与西五环之间‌，距西四环主路仅约‌650米‌，属北京内城稀缺的“‌内城国宾区‌”核心腹地。 ‌地脉价值‌：坐落于‌钓鱼台国宾区生活轴线上游‌，毗邻国家部委、军队大院、科研院所，政务与科教资源高度集聚。 ‌交通通达‌：步行约‌12min（983米）‌达地铁‌6号线田村站‌；步行约‌14min（1073米）‌达‌五路居站‌；规划中‌12号线四季青站‌约‌1.8公里‌，未来实现双轨交汇，无缝换乘1号线、10号线；自驾经西四环、阜石路、玉泉路，‌15min达中关村，25min达金融街，30min覆盖国贸‌。 ‌配套闭环‌：对口‌人大附小亮甲店分校‌，属海淀八里庄学区，周边名校环伺；3公里内覆盖‌301医院、航天中心医院、武警总医院‌等三甲资源；3公里内汇聚‌京粮广场、五棵松华熙LIVE、世纪金源、翠微百货‌，生活所需一步到位； ‌生态基底‌：虽不直接毗邻颐和园或玉泉山，但处于“‌三山五园‌”文化辐射区，项目北侧邻近‌永定河引水渠‌，周边有定慧寺、田村文化广场等城市绿肺。

位置玄学，贵气拉满 这个盘叫保利熙瑞，位置绝了！就在钓鱼台国宾馆西边，官方说法叫“内城国宾区”。 周围全是部委大院、国家级研究所，气场真的太不一样了。感觉住在这里，邻居可能就是“西贵”本贵。和现在那些主打科技新贵的豪宅，客群完全不一样！
产品力，细节疯狂！ 低密到不像话：整个小区只有3-5层，像住在花园里。据说这是四环边20年来容积率最低的新盘！ 首创地下园林：这是我见过最震撼的！ 两个地块的地下是连通的超大园林和会所，刮风下雨沙尘暴，都能从地下花园回家，实用和格调都兼顾了。

项目信息

要知道，海淀以前是没有阳台的，而保利熙瑞几乎户户配备南向开敞阳台，进深据说在0.5-0.6米，加上北侧设备阳台的赠送，建面约140-277㎡全系四居产品基础得房率高达91%-95%。

保利熙瑞的建设用地面积4.06万㎡，总建面约10.15万㎡，其中地上仅5.8万㎡，容积率低至1.43。这意味着什么？

在北京四环沿线，这样的低密地块几乎绝迹。项目规划14栋3-5层洋房，行列式排布，正南正北朝向，分为东西两区，其中东区6栋、西区8栋，总计约323套房源，层高3.05-3.3米。

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学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

但拿地时的限高要求是15米。保利最终通过设计突破，将大部分楼栋做到了5层，高度控制在15.89米。这是规划上的“微操”，也是产品力的第一道门槛。

开发商：保利发展（央企）+北京建工（国企），保利操盘
位置：海淀区田村路街道半壁店，田村路与永定路交叉口北侧；距西四环约1.2km，距6号线五路居站约800m、田村站约1km
占地：约4.06万㎡；地上建面约5.8万㎡；总建面约10.15万㎡
容积率：1.3/1.6（海淀内城罕见低密）
绿化率：30%；限高18米（实际最高15.89米）
梯户比:一梯一户，一梯两户

楼栋：14栋3-5层纯洋房，无高低配，正南正北排布
总户数：323户（全系四居，圈层纯粹）
产权：70年住宅；精装交付
层高：室内3.05-3.3米；楼栋3-5层
得房率：91%-95%
车位配比：1:1.2
物业：保利物业；物业费9.95元/㎡/月
交房：预计2027年
价格：备案均价约12.6万/㎡；单价11.01-14.76万/㎡；总价1500万起，主力1600-3500万

户型介绍

户型图出街。所有人都注意到了同一个细节：南向客厅外，多了一个进深约0.5米的开敞阳台。

在海淀，这简直是“破冰”之举。此前，海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做——已购业主担心影响二手房保值，反对声浪曾让开发商闻风丧胆。而保利熙瑞直接把“一步”两个字砍掉了，送出了真正的阳台。

来看主力户型：

140㎡四居：经典四叶草布局，客厅面宽4米，独立入户玄关，主卧配衣帽间。总价约1500万起，是项目的入门门槛。

165㎡四居：南向双套房设计，三个卫生间，客厅面宽5米。这是主力供应段，总价约1800万。

208㎡四居：客厅面宽6.8米，大横厅设计，北向配有近10㎡的专属家政间，动线分离。总价约2200万。

240㎡四居：南向四面宽，三套房设计，主卧配浴缸，厨房面宽与客厅齐平。是项目的“楼王”户型。

顶复产品：建面约270-278㎡，分布在3号楼和4号楼，拟售单价最高触及14.76万元/㎡，总价约4000万。

所有户型都做到了四居起步，纯粹性极强。四房占比高达96.81%，这在全北京都十分罕见。

小区品质

保利将熙瑞提级为集团管理的“灯塔项目”，由保利地产总经理潘志华亲自指挥。这意味着什么？

慢工出细活。从拿地到案名流出，历时305天，创造了北京楼市的一个新纪录。保利的思路很清晰：先把实景示范区完整做出来，前置呈现会所、园林、地下空间，再开始对外销售。

外立面采用“金属中式”风格，用金属线条勾勒中式筋骨，搭配红砖与米黄石材，与钓鱼台七号院、保利海德公馆同属一脉。

社区规划方面，东西两区各有特色：

东区：规划下沉庭院、景观廊架、叠水飞瀑，园林层次丰富

西区：设有圆形景观廊架（四季光庭），顶部镂空设计，别具一格

地下空间：东西地块通过地下车马厅连通，配建约4600㎡双会所

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